37922 (Право собственности и иные вещные права на жилое помещение), страница 10

Согласно ст. 424 ГПК на заложенное имущество может быть наложено взыскание при недостаточности прочего имущества должника для полного удовлетворения всех предъявленных к нему требований, не обеспеченных залогом.

Реализация (продажа) заложенного по договору об ипотеке жилого помещения, на кото­рое обращено взыскание, производится путем его продажи с публич­ных торгов в порядке, установленном процессуальным законода­тельством (обращение взыскания по договору об ипотеке осуществляется в том же порядке, что и обращение взыскания на имущество по обязательствам собст­венника – данное положение подробно рассмотрено выше), если Законом «Об ипотеке» не установлен иной порядок. Вместе с тем, суд по просьбе залогодателя вправе в решении об обращении взыс­кания на заложенное жилое помещение отсрочить его продажу на срок до одного года. Отсрочка не должна затрагивать прав и обязан­ностей сторон по обязательству и не освобождает должника от воз­мещения за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

Особым является случай, когда при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке жилые здания залогодателя, если договором не предусмотрено иное условие. При отсутствии в договоре ипотеки такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на зало­женный земельный участок сохраняет право ограниченного пользо­вания (сервитут) той его частью, которая необходима для использо­вания жилого здания в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением зало­годателя с залогодержателем, а в случае спора — судом. Если ипо­тека установлена на земельный участок, на котором находится жилое здание, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залого­датель.

5.2. Реквизиция

При реквизиции (ст. 242 ГК РФ) жилье может быть изъято у собственника в порядке и на основаниях, установленных законом, с выплатой собственнику стоимости имущества. Последнее положе­ние закреплено в ст. 306 ГК РФ, предусматривающей, что «в случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещают­ся государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом». Реквизиция возможна в интересах общества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвы­чайный характер. При прекращении действия обстоятельств, послу­живших основанием для реквизиции жилья, бывший собственник вправе в судебном порядке требовать возврата ему сохранившегося имущества. Оценка реквизированного жилья может быть также ос­порена в судебном порядке. При этом, если причиненный бывшему собственнику вред подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны му­ниципального образования, то от имени казны выступают соответ­ствующие финансовые органы, если в соответствии с п. 3 ст. 125 ГК РФ эта обязанность не возложена на другой орган (государственно­го или местного самоуправления), а также на юридическое лицо или гражданина (ст. 1071 ГК РФ). Реквизиция может быть проведена у всех субъектов права частной собственности.

5.3. Конфискация.

Конфискация имущества предусмотрена ст. 243 ГК РФ, а также ст. 52 УК РФ¹¹. Последняя определяет, что «конфискация имущества есть принудительное безвозмездное изъятие в собственность госу­дарства всего или части имущества, являющегося собственностью осужденного».

Конфискация имущества устанавливается за тяжкие и особо тяж­кие преступления, совершенные из корыстных побуждений, и может быть назначена судом только в случаях, предусмотренных соответ­ствующими статьями Особенной части Уголовного кодекса РФ в качестве не основного, а дополнительного вида наказания. Имущество, подлежащее ¹конфискации, названо в ст. 63 УИК РФ¹. Вместе с тем не подлежат конфискации жилищные объекты, при­надлежащие осужденному на правах частной собственности или являющиеся его долей в общей собственности, имущество, необхо­димое осужденному или лицам, находящимся на его иждивении, согласно перечню, предусмотренному в Приложении 1 к Уголовно-исполнительному кодексу РФ. Сюда входят:

жилой дом, квартира или отдельные их части, если осужденный и его семья постоянно в них проживают (не более одного дома или одной квартиры на семью). Кроме того, могут быть конфискованы жилищные объекты, переданные осужденным в доверительное уп­равление;

земельные участки, на которых расположены не подлежащие конфискации дом и хозяйственные постройки.

В соответствии со ст. 243 ГК РФ конфискация может быть про­изведена и в административном порядке, однако вряд ли это имеет отношение к жилым помещениям. Если же такое и произойдет, то решение о конфискации жилого помещения, принятое в админи­стративном порядке, может быть обжаловано в суд.

Конфискация жилых помещений производится в соответствии с правилами, установленными Уголовно-исполнительным кодексом РФ, и исполняется судом по месту нахождения имущества (ст. 16 УИК РФ).

Суд, вынесший приговор о конфискации имущества, после вступ­ления его в законную силу направляет исполнительный лист, копию описи имущества и копию приговора для исполнения судебному приставу-исполнителю, о чем извещается соответствующий финансовый орган. При отсутствии в деле описи имущества осужденного направ­ляется справка о том, что опись имущества не производилась.

Конфискация жилого дома, квартиры или их частей, где осуж­денный и его семья постоянно не проживают (более одного дома или квартиры на семью), производится судебным приставом-исполнителем по месту нахождения имущества. Споры о правах собственности на жилое помещение, подлежащее конфискации, разрешаются в порядке гражданского судопроизводства. Доля осужденного в общей собст­венности определяется по представлению судебного пристава-исполнителя судом, при котором состоит судебный пристав-исполнитель, в порядке граж­данского судопроизводства.

Судебный пристав-исполнитель немедленно по получении исполнитель­ного листа, копии описи имущества и копии приговора суда прове­ряет наличие указанного в описи жилого помещения, выявляет дру­гие жилые помещения, принадлежащие осужденному на праве соб­ственности и подлежащие конфискации, включает их в опись. Орга­низации и граждане, у которых окажется имущество, подлежащее конфискации по приговору суда, обязаны сообщить об этом в суд или в соответствующий финансовый орган. Описанные жилые по­мещения опечатываются, а судебный пристав-исполнитель принимает необ­ходимые меры по их сохранению.

Передача финансовым органам жилого помещения производит­ся после удовлетворения всех предъявленных к осужденному требо­ваний. В отношении претензий, подлежащих удовлетворению за счет конфискованного имущества осужденного, государство отвеча­ет в пределах актива.

Порядок передачи конфискованного жилого помещения соот­ветствующим органам устанавливается Министерством финансов РФ и Министерством юстиции РФ.

5.4. Выкуп доли в общей собственности.

Выкуп доли в общей собственности (в том числе в жилом доме, квартире) определяется правилами ст. 252 ГК РФ, которая предус­матривает, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении соглашения участниками долевой собственности о способе и усло­виях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Однако, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой соб­ственности (п. 3). Несоразмерность имущества, выделяемого в нату­ре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК РФ, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата остальными участниками компенсации вместо выдела в натуре допускается с согласия выделяющегося. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (например, обеспечен другим жильем и проживает в нем), суд может и при отсутствии согласия выделяющегося принять решение о выплате ему компенсации. С получением компенсации выделяющийся утрачивает право собственности на долю в общем имуществе (п. 5).

5.5. Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения.

Под бесхозяйственным содержанием жилого помещения в силу ст. 293 ГК РФ понимается: 1) использование собственником жилого помещения не по назначению; 2) систематическое нарушение прав и интересов соседей; 3) бесхозяйственное обращение с жильем, ве­дущее к его разрушению. В отличие от прежнего ГК РСФСР норма ст. 293 ГК РФ содержит развернутое понимание бесхозяйственного содержания (к существовавшему ранее п. 3 добавлены названные нами п. 1 и 2).

Орган местного самоуправления может предупредить собствен­ника о необходимости устранить нарушения и назначает ему сораз­мерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не производит необхо­димого ремонта, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, в частности по ремонту помещения.

Обращает на себя внимание то, что норма закона разрешает только вопрос о правах собственности на помещение и никак не предусматривает разрешение вопроса о правах пользования (про­живания в нем) бывшего собственника этого помещения.

5.6. Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать.

Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось жилое помещение, которое в силу закона не может ему принадлежать, оно должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности, если законом не установлен иной срок (ст. 238 ГК РФ). Если имущество добровольно не отчуждено собственником, такое имущество, с уче­том его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуп­равления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собст­веннику стоимости имущества, определенной судом. Из этой суммы вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется жилое помещение, на приобретение которого необходимо особое разрешение, а в его вы­даче собственнику отказано (например, гражданин стал собственни­ком квартиры в закрытом административном образовании или юри­дическое лицо приобрело квартиру в нарушение постановления Правительства РФ «О лицензировании отдельных видов деятель­ности» и т.п.), это жилое помещение подлежит отчуждению в поряд­ке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику.

5.7. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

В случаях, когда изъятие земельного участка для государствен­ных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использо­вания (ст. 239 ГК РФ) невозможно без прекращения права собствен­ности на жилое строение, находящееся на данном участке, это жилье может быть изъято у собственника путем выкупа государством или

продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 279— 282 и 284—286 ГК РФ.

1) Изъятие земельного участка и жилого строения для государст­венных или муниципальных нужд осуществляется в следующем по­рядке:

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп как земельного участка, так и расположенного на нем жилого помеще­ния осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образовани­ем. Решение об изъятии земельного участка и жилого помещения принимается федеральными органами исполнительной власти и ор­ганами исполнительной власти субъектов РФ, причем государствен­ные органы, порядок подготовки и принятия этих решений должны определяться федеральным земельным законодательством. Выкуп части земельного участка, возможно, как и части расположенного на нем жилого помещения, допускается не иначе как с согласия собственника.

Решение государственного органа об изъятии земельного участ­ка и жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав собственности на зе­мельный участок и жилое помещение. При этом собственник дол­жен быть извещен о проведенной регистрации с указанием ее даты (ст. 279 ГК РФ). Собственник земельного участка и жилого помеще­ния, подлежащих изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка и жилого строения может владеть, поль­зоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование имущества в соответствии с его назначением. Вместе с тем собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка и жилого строения затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооруже­ний в указанный период (ст. 280 ГК РФ).

При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъяти­ем земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лица­ми, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Плата за земель­ный участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В соглашение должно быть включено обязательство Российской Федерации или муниципального образо­вания уплатить выкупную цену за изымаемый участок (ст. 281 ГК РФ).