37784 (Кондомиимум - как форма собственности), страница 2

Эффективность действия жилищного законодательства в настоящее время возросла, т.к. новый Закон "О жилищных отношениях" устранил многочисленные противоречия возникшие ранее в регулировании жилищных отношений.

В целом при применении норм жилищного законодательства следует на наш взгляд придерживаться следующих правил:

во-первых, - нормы Гражданского кодекса подлежат приоритетному применению по сравнению с нормами, которые содержатся в других законах и тем более подзаконных нормативных актах;

во-вторых, последующий закон отменяет действие закона преды-

дущего в той части, в какой предыдущий закон противоречит последующему;

в-третьих, при столкновении закона с подзаконным нормативным

актом применению подлежит закон;

& 2. Жилищные правоотношения в Республики Казахстан.

Правовые отношения, содержанием которых является возникновение, осуществление, изменение или прекращение права на жилище, можно назвать жилищными правоотношениями. Важнейшим отличительным признаком данных правоотношений является их предмет или специфический объект - жилище, принадлежность, свойства, назначение и характер которого существенным образом влияют на все элементы правоотношения.

Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности. Это отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, а также отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений.

Надо отметить, что понятием жилищные отношения охватываются не только отношения по использованию жилых помещений нанимателями, членами кооперативов и др. гражданами, но также связанные с ними отношения по управлению эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан.

Хочется подчеркнуть, что понятие "жилищные отношения" является собирательным, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья.

Жилищное законодательство регулирует во-первых, отношения организационные, которые складываются на началах власти и подчинения; во-вторых - отношения, которые складываются на началах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные и личные отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, ( как наем жилых помещений); личные неимущественные отношения обычно неразрывно связанные с имущественными ( как отношения соседства в коммунальной квартире).

Характер проживания в жилище может быть различным: постоянное, временное, в связи с работой или иными обстоятельствами и т.д. Но все эти разновидности входят в единое понятие жилищного правоотношения. Решающее влияние на юридическую природу указанных отношений имеет правовая связь пользователя жилого помещения с его собственником или уполномоченным им органом, которая носит не абсолютный, а относительный характер. Сюда можно отнести и отношения нанимателя с наймодателем; отношения члена кооператива не выкупившего квартиру с кооперативом; отношения собственника жилого помещения с членами его семьи; и другие отношения, где пользователю жилого помещения противостоит конкретное лицо - собственник жилого помещения.

На вопрос же, тяготеет ли жилищное правоотношение к вещным или обязательственным, однозначно ответить трудно. Хотя в юридической литературе существуют различные мнения по этому вопросу. Так д.ю.н., проф. Ю.К. Толстой считает, что "ответ на этот вопрос зависит от того, есть ли достаточные основания признать право пользователя жилого помещения вещным или нет."¹

Проф. Ю.Г. Басин считает, что "основным стержнем жилищных правоотношений служит субъективное право гражданина на жилище. В большинстве случаев такое право носит вещный характер."¹

Проф. М.К. Сулейменов отмечает, что " необходимой чертой всякого

вещного права, кроме права собственности, является его комплексный характер, заключающийся в сочетании абсолютных и относительных (обязательственных) элементов. Их соотношение служит основанием признать данное рассматриваемое субъективное право вещным или обязательственным. И граница между ними носит весьма условный характер".²

К вещным могут быть отнесены:

-право собственности на жилище;

-право члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа;

-право членов семьи на жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности;

-право на жилое помещение в силу завещательного отказа;

-право пользование государственными жилищем;

-право участника кондоминиума;

-право пользования жилищем, предоставленным малоимущим социально защищаемым гражданам.

Всем этим правам свойственны такие присущие вещному праву признаки, как право следования и абсолютный характер защиты. Абсолютные и относительные, вещные и обязательственные правоотношения нередко сосуществуют и переходят друг в друга. Это в полной мере распространяется и на жилищные отношения. Так, до приватизации квартиры наниматель и члены его семьи находились с собственником квартиры или уполномоченным им органам в жилищном правоотношении обязательственного типа. После приватизации квартиры возникло правоотношение собственности, которое носит абсолютный и вещный характер.

Если участниками приватизации являются все члены семьи и, кроме них, в квартире никто не проживает, то все они в этом правоотношении выступают в качестве управомоченных лиц и действие жилищного правоотношения прекращается.

Если же не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию являются ее участниками, то наряду с правоотношениями собственности возникает жилищное правоотношение собственника с членами его семьи, которое принадлежит к относительным и в тоже время к вещным.

Если же в квартире проживают другие лица, то правоотношение с ними собственника квартиры будучи жилищными, является и относительным и обязательственным.

Таким образом, надо признать что грань, разделяющая вещные и обязательственные жилищные права очень условна и подвижна.

Прежде всего вещным правом на жилище является право собственности, которое как известно, означает для собственника возможность в полном объеме по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Предметом жилищных правоотношений является жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя оно и было предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется с учетом достигнутого в данном городе или ином поселенном пункте уровня благоустройства.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставления указанных помещений и их функционального назначения. В соответствии с п.1 ст. 76 Закона "О жилищных отношениях" жилище, предоставляемое гражданам для проживания должно быть благоустроенным, т.е. должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, применительно к условиям данного населенного пункта.

В домах государственного жилищного фонда предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (Ст. 75 Закона "О жилищных отношениях").

В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом ( смежные комнаты), а также подсобные помещения.

В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения. Например, гражданин приватизировал квартиру - "распашонку", даже если в ней ни одна комната не изолирована, собственник имеет право сдать часть этой квартиры внаем. В последнее время достаточно широкое распространение имеет сдача в наем комнаты или даже части комнаты ( особенно для студентов).

Но как бы то ни было, предметом договора не может быть помещение, которое не является жилищем, например подсобное помещение, сарай и т.д.

Таким образом, предметом жилищных правоотношений может быть только жилище. Под жилищем понимается отдельная жилая единица ( индивидуальный жилой дом, квартира) предназначенная или используемая для постоянного проживания (Ст.2 Закона "О жилищных отношениях"). На наш взгляд следует к этому добавить, отвечающая строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям.

В жилищном законодательстве на протяжении ряда лет закреплен принцип посемейного заселения квартир, который, однако, сопровождается оговоркой "как правило" (См. ст. 27 Жилищного кодекса Каз.ССР, 1983г. См. ст.28 Жилищного кодекса 1992г.)

В настоящее время в соответствии с новым "Законом "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 года ( далее ЗоЖО), Жилище из государственного жилищного фонда предоставляется в размере не менее 15 кв. м. и не более 18 кв. м. полезной площади на человека, но не менее однокомнатной квартиры.

Малоимущим социально защищаемым гражданам, не находящимся на государственной или военной службе, а также не работающим в бюджетных организациях (учреждениях), жилище из государственного жилищного фонда может быть предоставлено в размере, определяемом Правительством РК, но не менее санитарной нормы жилой площади на человека, действующей в республике, и не менее одной жилой комнаты. В настоящее время санитарная норма в республике остается на уровне 6 кв. м. жилой площади на человека.

Перечень малоимущих социально защищаемых граждан определен в ст.68 ЗоЖО. Такой же примерно перечень действовал и прежде, но под другим наименованием. Этот перечень включает лиц, которые в силу возраста, состояния здоровья, семейного положения и иных предусмотренных законом социальных оснований не могут собственными силами построить для себя дом или приобрести жилище. Сюда относятся инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды I и II группы, многодетные семьи, пенсионеры по возрасту и другие подобные граждане.

Закон требует однако, чтобы лица, входящие в этот перечень были не только социально защищаемыми, но и одновременно малоимущими. Но ни в одном законодательном акте нет пояснения или определения, кто же у нас является малоимущим. На наш взгляд, к малоимущим относятся те семьи, где на каждого члена семьи в месяц, приходится сумма не превышающая минимальной расчетной показатель.

По жилищному законодательству Российской Федерации, жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади - 12 кв.м. на одного человека, но не менее размера , устанавливаемого в порядке определяемом Правительством РФ.

В настоящее время этот порядок определен постановлением Совета Министров РСФСР от 9 сентября 1983 года № 427¹ на основании которого исполнительные органы субъектов РК наделены правом устанавливать минимальный размер предоставляемой гражданам жилой площади на одного человека не менее средней обеспеченности жилой площадью в соответствующем субъекте РФ. Так, "В Санкт-Петербурге жилая площадь лицам, состоящим на учете для получения государственного или муниципального жилья, предоставляется из расчета от 9 до 12 кв.м. на одного человека. В то же время предоставляемая площадь по своим размерам может и превышать этот верхний предел. В частности, это имеет место, когда жилая площадь в виде отдельной квартиры предоставляется одиноким гражданам.²

Жилище должно соответствовать тем санитарно - техническим нормам благоустройства, которые применимы к условиям данного населенного пункта, а также должно находиться в черте того населенного пункта, где состоял на учете нуждающийся.

Если жилище из государственного жилищного фонда не отвечают вышеуказанным требованиям, то оно может быть предоставлено только с письменного согласия нуждающегося и всех совершеннолетних членов его семьи. Более того, предоставление такого жилище влечет снятие с учета нуждающихся.

К сожалению до сих пор у нас в Республике при предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не учитываются возраст, состояние здоровья, наличие детей, близость места работы, лечебных и учебных заведений и т.д. Исключение составляют инвалиды, престарелые, больные сердечно-сосудистыми и другими тяжелыми заболеваниями, которым жилище из государственного жилищного фонда должно предоставляться на основании п.3 ст. 76 ЗоЖО с учетом их желания на нижних этажах или в жилых домах, имеющих лифты.

А инвалидам, в соответствии с индивидуальной программой реабилитации предоставляется право выбора жилого помещения с учетом типа здания, степени благоустройства и других необходимых условий для проживания ( п. 3 ст. 76 ЗоЖО). Но к сожалению, при той острой нехватке жилья, которая существует например , в г. Алматы, это законное право выбора конечно же остается только на бумаге.

При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда также должно учитываться одно обстоятельство, предусмотренное п. 2 ст. 76 ЗоЖО. Так не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет ( кроме супругов) без их согласия. На наш взгляд добавление "без их согласия" является явно лишним в этой статье Закона. Надо отметить, что в Жилищном кодексе РК 1992г., это было одним из требований, предъявляемых к жилым помещениям предоставляемым гражданам для проживания.

В частности п.3 ст.40 гласил "при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 7 лет, кроме супругов."¹