37501 (Земельные споры), страница 5

3) в случае оспаривания договора аренды - факт принятия уполномоченным органом решения по поводу предоставления в аренду спорного участка (см. раздел «Просить ли суд обязать совет передать участок» выше), а также решения о даче согласия на составление проекта его отвода. При этом ВХСУ отмечает (п.3.4.9 Рекомендаций), что суд должен давать правовую оценку действительности соответствующих решений.

Весьма показательной является в этой связи позиция ВХСУ относительно законности передачи в аренду земельного участка, на котором находится недвижимость, принадлежащая другому лицу. В таком случае, есть все основания для признания договора аренды недействительным, поскольку согласно ч.2 ст. 13 Гражданского кодекса Украины лицо при осуществлении своих прав обязано воздерживаться от действий, которые могли бы нарушить права иных лиц, а согласно ч.1 ст. 203 Гражданского кодекса Украины содержание сделки не может противоречить данному кодексу.

Аналогично неправомерным является предоставление земли в аренду сторонним лицам из состава земель сельскохозяйственных предприятий и организаций, если акционерами такого сельскохозяйственного предприятия были поданы заявления о выделении паев в натуре и предоставлении участков для ведения личного крестьянского хозяйства;

4) при рассмотрении иска о возложении обязательства на уполномоченный орган заключить договор аренды или продлить его – наличие соответствующего решения субъекта властных полномочий.

Повторимся, что этой позицией могут смело пользоваться те субъекты хозяйствования, которые в 2008-2009 г.г из-за неумелых решений КМУ по поводу земельных аукционов оказались в подвешенном состоянии – когда решение местным советом о предоставлении участка было принято, а потом появилось требование о предоставлении участков только по аукционам, из-за чего многие советы отказывались подписывать договора с такими «неудавшимся» арендаторами;

5) содержание проекта отвода земельного участка - он должен полностью соответствовать требованиям, изложенным в решении компетентного органа.

При этом необходимо понимать, что он сам по себе является не правоустанавливающим документом, а лишь неотъемлемой частью соответствующего договора аренды;

6) полномочия лиц, подписавших соответствующие договора, являющиеся предметом спора.

К примеру, необходимо учитывать положения ст. 42 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» - полномочия местного головы заканчиваются с момента избрания на эту должность иного лица; с момента увольнения головы и до избрания нового его обязанности исполняет секретарь совета и т.д.;

7) если спор касается расторжения договора аренды из-за неисполнения или несвоевременного исполнения арендатором своих обязательств по договору (например, предусмотренного договором обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию в установленный срок) – суду следует изучить проект строительства, качественные характеристики объекта и объем строительства, а также реальные сроки и обстоятельства строительства. Аналогично, свидетельством об отсутствии каких-либо строительных работ на объекте может являться акт Государственной архитектурно-строительной инспекции.

8) по делам об установлении порядка пользования земельным участком совладельцев жилого дома - документы о предоставлении его для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных строений и сооружений; план земельного участка, отведенного в натуре (на местности); план этого участка с указанием его частей, находящихся в пользовании каждого из совладельцев жилого дома, а также расположенных на нем зданий, плодоягодных насаждений; правоустанавливающие документы на дом с указанием размера долей каждого из совладельцев; соглашение или решение суда о разделе дома в натуре или определения порядка пользования им и соглашение о порядке пользования земельным участком, если она имела место;

9) по делам о предоставлении земельного участка для ведения фермерского хозяйства (согласно положениям статьи 118 ЗК в редакции, действующей до введения в действие Закона Украины от 5 ноября 2009 N 1702-VI): документы конкурсной комиссии о рассмотрении заявления и прохождения конкурсного отбора, а также проект отвода земельного участка, разработанный организацией, имеющей на это соответствующее разрешение (лицензию), согласованный в соответствии с частью девятой статьи 118 ЗК;

10) по делам об установлении сервитута – факт принятия лицом, которое требует установления сервитута, мер по установлению сервитута по договоренности с собственником (владельцем) соответствующего земельного участка; обоснование истцом конкретной площади и границ чужого земельного участка; изготовление истцом проекта технического (кадастрового) плана спорного участка.

Можно, конечно, много говорить на тему того, насколько такая позиция ВХСУ соответствует требованиям Конституции Украины относительно свободного доступа к правосудию. Тем не менее, ВХСУ в п. 3.5.4 Рекомендаций сделал важную оговорку, из которой следует, что достаточным доказательством принятия соответствующих мер истцом является направление предложений второй стороне о заключении договора об установлении сервитута.

11) по делам о возмещении ущерба или вреда - акт соответствующей комиссии, созданной Киевской, Севастопольской городскими, районной государственной администрацией или исполнительным комитетом городского (городов областного значения) совета для определения размера убытков, причиненных собственникам земли и землепользователям, утвержденный органом, который создал эту комиссию; проект мер для приведение в состояние, пригодное для использования по целевому назначению земельных участков, предоставленных во временное пользование, и смета расходов на это; документы о стоимости работ по приведение в прежнее состояние испорченных или поврежденных земель и справку надлежащей службы районной государственной администрации про среднюю урожайность соответствующих культур и справку о рыночной цене этих культур.

Если же речь идет о возмещении ущерба в связи с самовольным занятием земель, нецелевого использования, снятия почвенного слоя без специального разрешения, то суду следует исследовать в совокупности материалы дела об административном правонарушении (акт Госземинспекции о проверке соблюдения требований земельного законодательства, протокол об административном правонарушении, предписание об устранении нарушений земельного законодательства, акт осмотра земельного участка).

Отдельные вопросы

Действительность договора аренды при отмене решения уполномоченного органа

ВХСУ оставил неурегулированным вопрос об «автоматической недействительности» договора аренды, заключенного на основании решения, признанного в дальнейшем недействительным судом или отмененным самим субъектом властных полномочий.

Если исходить из позиций ВХСУ и ВСУ в целом, то можно сделать вывод, что по-прежнему требуется отдельное судебное разбирательство по поводу признания договора аренды недействительным или о его расторжении.

Возобновление договора аренды земли

Применение субъектами хозяйствования, арендующими земли государственной ли коммунальной собственности, не совсем удачно сформулированной редакции ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» приводит к постоянным спорам с уполномоченными органами.

Однозначная позиция ВХСУ по данному поводу стала формироваться примерно в конце 2006 года и приводилась к следующему знаменателю (из постановления ВХСУ от 14.12.06 по делу № 18/216-06): «Статья 33 Закона Украины “Об аренде земли” не предусматривает порядок автоматического возобновления договора аренды земельного участка в случае отсутствия возражений сторон, а лишь определяет, что в этом случае договор подлежит возобновлению. К тому же, согласно п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закона Украины “О местном самоуправлении в Украине” вопрос регулирования земельных отношений (в том числе предоставления земельного участка в аренду и возобновление договора аренды земельного участка) решается на пленарном заседании сессии совета, а споры о возобновлении нарушенных прав юридических и физический лиц, возникающие в результате решений, действий или бездействия органов или должностных лиц местного самоуправления, решаются в судебном порядке. Таким образом, законодательством предусмотрено, что способом волеизъявления совета, который осуществляет право собственности от лица соответствующей территориальной громады, относительно регулирования земельных отношений является принятие решения сессией совета. Как установлено в судебном заседании, советом решение о возобновлении договора от 24.07.00 не принималось. При таких обстоятельствах, заключенный сторонами договор аренды земельного участка от 24.07.00 не мог быть возобновлен автоматически на предыдущих условиях. С учетом вышеизложенного, срок действия договора аренды земельного участка от 24.07.00 прекратился 08.08.05.» (аналогично мотивированы постановление ВХСУ от 11.01.07 по делу №2-20/11801-2006, постановление от 21.03.07 в деле № 9/268-06-7990 и постановление от 27.12.06 по делу № 43/181пн).

В п.5 Обзорного письма от 30.11.07 N 01-8/918 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с арендой земельных участков» ВХСУ стал особо подчеркивать, что возобновление договора возможно только на основании отдельного решения соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. В п. 3.4.6 Рекомендаций ВХСУ еще раз подчеркнул, что статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» не предусмотрено автоматическое возобновление договора, и если по закону договор подлежит возобновлению, то это возможно только по волеизъявлению обеих сторон (которое в случае уполномоченного органа воплощается в форме принятого им нового отдельного решения).

Принимая во внимание указанное, а также положения п. 7 Постановления Пленума ВСУ № 7, следует отметить, что для возобновления права аренды земельного участка необходимо наличие следующих юридических фактов:

1) арендатор продолжает пользоваться выделенным участком;

2) стороны добросовестно исполняют свои обязательства по договору;

3) отсутствует письменное уведомление органа местного самоуправления (или госадминистрации) об отказе возобновить договор;

4) орган местного самоуправления по результатам рассмотрения обращения арендатора принимает решение о возобновлении договора;

5) стороны заключают соответствующее соглашение (т.е. или новый договор аренды или дополнительное соглашение к старому договору), которое регистрируется в ГП ГЦЗК.

Субпользование

У п.5.5 Рекомендаций ВХСУ делает также достаточно прогнозируемый вывод - Закон Украины "Об аренде земли" не относит землепользователей, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, к арендодателям земли. Закон не предоставляет права землепользователю, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, ни передавать земельный участок в субпользование (субаренду и т.д.), ни взимать плату за его использование, если он не предоставлялся в аренду, субаренду и т.п. в порядке, определенном законом.

И хотя ВХСУ делает этот вывод в контексте земель транспорта, линий связи, электропередач, он также вполне применим к договорам на эксплуатацию гидротехнических сооружений, заключаемым РП «Крымское противооползневое управление» с субъектами хозяйствования, по которым последние на курортный сезон фактически получают в аренду пляжи в АР Крым.

Земля под объектом недвижимости или под его частью

Из п.3.4.2 Рекомендаций ВХСУ, а равно из пп. « ґ » п. 18 Постановления Пленума ВСУ № 7 следует, что с 01.01.10 к лицу, приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя) согласно статье 377 ГК и статьей 120 ЗК в редакции Закона Украины от 5 ноября 2009 N 1702-VI.

ВХСУ оказался даже более категоричен – право пользования (в т.ч. на условиях аренды) участком, на котором находится недвижимость, переходит к приобретателю объектов недвижимости, исключительно при условии, если в момент их отчуждения у предыдущего владельца, согласно требованиям земельного законодательства Украины, такое право было и оно должным образом удостоверено. При решении споров о праве собственника объекта недвижимости на земельный участок, на котором он расположен, судам следует учитывать, что возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключение (продление, возобновление) договора аренды земельного участка, как следует из положений статьи 377 ГК Украины и статьи 120 ЗК Украины.

При этом регистрация права собственности на здание и сооружение автоматически не влечет за собой переход права пользования земельным участком под ним, поскольку в приведенных выше нормах законодательства говорится о переходе права собственности на землю при переходе права собственности на объект недвижимости на основании договора отчуждения.

Вместе с тем, возникновение права собственности на объект недвижимости не на основании договора отчуждения (например, самовольно построенное строение, или не введенное в эксплуатацию в установленном порядке) не влечет безусловного перехода права собственности на земельный участок под объектом недвижимости, а требует в этом случае отдельного договорно-правового регулирования путем заключения соответствующих гражданско-правовых соглашений между собственником земельного участка и собственником сооружения в установленном порядке. При этом закон не устанавливает обязательность заключения или возобновления из указанных оснований договора аренды земельного участка, на котором расположено здание, однако определяет преимущественное право собственника объекта недвижимости на участок, на которой он расположен.

При этом суды должны особое внимание обращать на такие земельные участки, являющиеся государственной или коммунальной собственностью, и проверять правовой режим объектов, в частности, являются ли они недвижимостью, а, следовательно, проводилась ли в установленном порядке регистрация прав собственности на них.