30604 (Перевод жилого помещения в нежилое)
Описание файла
Документ из архива "Перевод жилого помещения в нежилое", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "государство и право" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "рефераты, доклады и презентации", в предмете "государство и право" в общих файлах.
Онлайн просмотр документа "30604"
Текст из документа "30604"
МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ (г. САНКТ – ПЕТЕРБУРГ) ФИЛИАЛ
Р Е Ф Е Р А Т
по дисциплине: ЖЕЛИЩНОЕ НОЕ ПРАВО
по теме: ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ
Работа выполнена студентом 5 курса, группы № 56 з аочной формы обучения Волковой Мариной Геннадиевной Преподаватель: К.ю.н., доцент Лунькова Ольга Викторовна |
Санкт-Петербург
2007 год
ПЛАН РАБОТЫ
№ п/п | Страницы | |
1. | Введение | 3 |
2. | Основания и условия перевода жилого помещения в нежилой фонд | 4 |
3. | Порядок и документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилой фонд | 5 - 9 |
4. | Юридическая ответственность за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилой фонд | 10 - 11 |
5. | Заключение | 12 - 13 |
6. | Список использованной литературы | 14 |
В В Е Д Е Н И Е
Все чаще мы становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъ-екты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, органи-зуют свою деятельность буквально по соседству - в жилых домах.
Однако действующее законодательство запрещает таким субъектам осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях.
Проблемы, связанные с таким переводом, во многом возникают из-за злоупотреблений чиновников своими должностными обязанностями. Поэто-му законодатель посвятил регулированию перевода жилых помещений в не-жилые специальную главу Жилищного кодекса РФ1 - главу 3, а также по-ложения п. 2 ст. 6712 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ3 в соответствии с которыми - жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) до-пускается только после перевода последних в нежилые помещения.
В реферате будут рассмотрены вопросы по переводу жилого помеще-ния в нежилое для использования его в предпринимательской деятельности.
1. ОСНОВАНИЕ И УСЛОВИЕ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД
Основаниями для перевода жилого помещения в нежилое могут, напри-мер, являться: решения государственных органов (в том числе суда) и орга-нов местного самоуправления в случае признания жилых помещений непри-годными для проживания; договоры (например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки; решения собственников (владельцев) жилого помещения.
Следует отметить, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет ряд требова-ний, условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда.
В нежилое можно перевести жилое помещение (ст. 22 ЖК РФ), если:
- на него отсутствует обременение права собственности;
- к нему есть отдельный доступ, то есть не нужно использовать проход, по которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениям;
- помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на пер-вом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под "перево-димой" квартирой, не являются жилыми;
- гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляются (по договору социального найма) благоустроенные жилые помещения (п. 2 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ);
- жилое помещение признано непригодным для проживания по основа-ниям и в порядке, установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).
Если хотя бы одно из условий, предусмотренных статьей 22 Жилищ-ного кодекса РФ, не выполняется, то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).
2. ПОРЯДОК И ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД
Прежде чем рассмотреть вопрос о переводе жилого помещения в сос-тав нежилого фонда, необходимо отметить, что в определенных случаях жи-лищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в пред-принимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговор-кой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 закона N 63-ФЗ4 адвокат может ис-пользовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по дого-вору найма, соответственно, если не против наймодатель.
В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен вклю-чать:
1. Заявление о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда.
В связи с тем, что форма заявления действующим законодательством не утверждена, соответственно, оно может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа мест-ного самоуправления) и, собственно, само намерение организации перевести квартиру в разряд нежилых помещений.
Заявление можно составить на фирменном бланке организации с печа-тью за подписью генерального директора или уполномоченного лица (пред-ставителя организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.
2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение.
Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены пол-номочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен заре-гистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.
Жилищный кодекс предоставляет собственникам переводимого поме-щения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих до-кументов или их копии, заверенные нотариусом.
3. Технический паспорт переводимого помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в котором находится данное помещение.
Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищ-ного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответ-ственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратить-ся в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о соста-влении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное пись-мо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое поме-щение и доверенность представителя организации.
4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Проект собственник помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант необходимо согласовать с органом местного самоу-правления по месту нахождения помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:
а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;
б) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
в) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланиров-ки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позд-нее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).
В течение трех дней с момента принятия решения о согласовании про-екта заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заяв-лении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и яв-ляется основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жи-лого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего приня-тие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 2665.
После представления вышеперечисленных документов в орган, осуще-ствляющий перевод помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Если вопрос решился положительно и у органа местного самоуправле-ния нет требований "о проведении переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ", документ (уведомление) служит основанием для испо-льзования помещения в качестве нежилого (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).
Если же вопрос решился положительно, но требуется "проведение пе-реустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ", то документ (уведомление) должен содержать перечень таких работ. В этом случае доку-мент (уведомление) является промежуточным. Получив его, заявитель дол-жен выполнить все указанные в нем предписания.
Отказать в переводе помещения в нежилой фонд возможно только в определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК РФ), а именно:
- непредставление указанных выше документов;
- представление документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения жилого помещения (квартиры);
- переводимое помещение не соответствует критериям ст. 22 ЖК РФ, например, отсутствует техническая возможность организовать отдельный вход в помещение.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ).
Следовательно, во всех остальных случаях чиновники обязаны принять решение о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, иначе решение органа местного самоуправления об отказе в таком переводе можно обжаловать в судебном порядке.
Завершение переустройства, перепланировки или иных работ оформ-ляется актом приемочной комиссии, созданной главой администрации органа местного самоуправления. Этот акт администрация органа местного самоуп-равления направляет в Государственное учреждение технической инвента-ризации субъекта Российской Федерации.
3. ЮРИДИЧЕСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ
ПОРЯДКА ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД
В случае, когда в качестве арендодателя или собственника жилого по-мещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражда-нин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной ответст-венности по ст. 7.21 "Нарушение правил пользования жилыми помещения-ми" Ко АП РФ6. Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер кото-рого составляет от 1 000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или ин-дивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится - нет законных оснований.
В целях применения Ко АП РФ индивидуальные предприниматели приравниваются к должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем или собственником выступает другая организация (индивидуальный предп-риниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вер-нуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и бухгалтерс-кого учета.
Вместе с тем организацию могут привлечь и к административной от-ветственности, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ. На-пример, в Постановлении ФАС ДВО от 06.07.2005 N Ф03-А73/05-2/1631 рас-смотрена следующая ситуация. По результатам проверки жилищная инспек-ция Хабаровска установила, что квартира в жилом многоквартирном доме используется под офис. В результате было вынесено предписание об осво-бождении помещения и протокол об административном правонарушении, а организацию привлекли к ответственности по ст. 4.18 Кодекса Хабаровского края об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 000 руб.
В соответствии с данной нормой использование не по назначению по-мещений в многоквартирных домах: влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 50 до 200 МРОТ. При этом суд подтвердил правомерность принятых чиновниками документов, указав, что факт использования жилого помещения под офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена офисная мебель, имеются 7 компьютеров, работают люди. Документы, подт-верждающие факт заселения в указанное помещение командированных ра-ботников, а также проживание их в данном помещении в период команди-ровок, общество не представило.
Если организация или индивидуальный предприниматель переобору-дуют жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть прив-леченным к административной ответственности по ст. 7.22 Ко АП РФ.
Размер штрафа в данном случае может составить:
- для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) - от 4 000 до 5 000 руб.;