29456 (Новеллы белорусского законодательства об ипотеке)

5

Новеллы белорусского законодательства об ипотеке

Одной из наиболее актуальных проблем подавляющего большинства жителей нашей страны является так называемый "квартирный вопрос". На самом высшем уровне предлагаются и обсуждаются различные варианты его решения: от увеличения строительства квадратных метров до принятия законодательного акта об ипотеке.

Итак, законодательный акт, проект которого столь длительное время притягивал общественное мнение, принят. Что же он собой представляет? Какие изменения повлечет его принятие? На эти вопросы постараемся вкратце ответить в данной публикации.

Закон Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З "Об ипотеке" (далее - Закон) вступит в силу 27.12.2008 (в соответствии со ст. 56 Закона нормативные предписания, регламентирующие порядок выпуска и обращения бездокументарной закладной, вступают в силу через год после официального опубликования Закона, т.е. с 27.06.2009). Закон довольно большой по объему - состоит из 13 глав и 56 статей.

До принятия Закона законодательными актами, регламентирующими ипотеку, являлись Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее - ГК) и Закон Республики Беларусь "О залоге". В качестве способа обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору залог недвижимого имущества или ипотека упомянут в ст.147 Банковского кодекса Республики Беларусь.

Понятие ипотеки раскрывается в ст.1 Закона: ипотека - залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. В соответствии со ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Смысл ипотеки в том, что кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Ипотека может возникать из договора (ипотека в силу договора) или на основании законодательного акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства).

Ст. 6 Закона устанавливает, что предметом ипотеки могут быть недвижимое имущество и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством (далее - имущество, являющееся предметом ипотеки).

Имущество не может быть предметом ипотеки, если на него в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Участки недр, водные объекты, леса не могут быть предметом ипотеки.

В соответствии со ст.7 Закона право передавать в ипотеку имущество, находящееся в частной собственности, принадлежит его собственнику, а если имущество передано в хозяйственное ведение, - лицу, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения. В случаях, предусмотренных законодательством, передача имущества в ипотеку возможна только после получения согласия или разрешения определенных в них лиц или государственных органов. Лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, имеет право передать его в ипотеку только с согласия собственника.

Право передавать в ипотеку имущество, находящееся в государственной собственности, принадлежит собственнику, а если имущество передано в хозяйственное ведение, - лицу, за которым это имущество закреплено на праве хозяйственного ведения.

Передача имущества в ипотеку лицом, за которым это имущество закреплено на праве оперативного управления или безвозмездного пользования, не допускается.

В пункте 2 ст.7 Закона четко установлены пределы ответственности залогодателя-третьего лица: требование кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой, к залогодателю-третьему лицу ограничивается имуществом, являющимся предметом ипотеки, если иное не установлено соглашением сторон или законодательством.

Статья 11 Закона содержит требования к форме и порядку заключения договора об ипотеке. Так, договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Если залогодателем земельного участка является гражданин Республики Беларусь, то договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариально либо регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - регистратор) по месту нахождения земельного участка.

Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации, за исключением случая ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Договор об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, считается заключенным с момента придания договору об ипотеке письменной формы.

Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

Очень важные нормы, которые вынуждены соблюдать стороны при заключении договора об ипотеке, содержатся в ст.12 Закона и касаются содержания договора.

С 27.12.2008 года в договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя (за исключением договора об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством).

Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения. Если размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия его определения.

В договоре об ипотеке должно быть указано, что права залогодержателя, если это не противоречит законодательным актам, удостоверяются закладной, если об этом достигнуто соглашение между залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем. Если права залогодержателя удостоверяются бездокументарной закладной, то в договоре об ипотеке указываются реквизиты счета "депо" залогодержателя. В договоре об ипотеке также должны быть указаны все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 13 Закона ипотека в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Ипотека в силу законодательства возникает с момента наступления обстоятельств, с которыми законодательный акт связывает возникновение ипотеки, и подлежит государственной регистрации.

Имущество, являющееся предметом ипотеки, считается обремененным ипотекой с момента возникновения ипотеки.

Порядок государственной регистрации ипотеки установлен в Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним".

Документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки содержатся:

1) для граждан:

- Указ Президента Республики Беларусь от 16.03.2006 № 152 "Об утверждении перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями по заявлениям граждан";

- постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17.12.2005 № 1475 "Об утверждении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу организациями при совершении административных процедур по заявлениям граждан";

2) для субъектов хозяйствования:

- постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21.11.2007 № 1578 "Об утверждении перечня административных процедур, совершаемых Государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.06.2004 № 689".

Статья 14 Закона устанавливает обязанность залогодателя при заключении договора об ипотеке, за исключением случая заключения договора об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения такого договора не считается созданным в соответствии с законодательством, в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора об ипотеке правах третьих лиц на имущество, являющееся предметом ипотеки (предшествующих ипотеках; правах пожизненного пользования, аренды; сервитутах и других правах на имущество, являющееся предметом ипотеки). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, либо изменения условий договора об ипотеке.

В статье15 Закона определены случаи прекращения ипотеки. Прекращение ипотеки должно быть зарегистрировано в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством.

Глава 3 Закона посвящена новелле белорусского законодательства - закладной. В соответствии со ст.16 Закона права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть по соглашению между залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем удостоверены закладной, если иное не установлено законодательными актами.

Первоначальный залогодержатель по договору об ипотеке, права по которому удостоверены закладной, является одновременно владельцем закладной. Владельцем закладной может быть также лицо, которое приобрело права по закладной на основании:

- передачи (уступки) прав по закладной в соответствии с требованиями Закона;

- обращения взыскания на заложенную закладную;

- правопреемства, в том числе в порядке наследования;

- решения суда о признании прав по закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права:

- право владельца закладной на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- права залогодержателя по ипотеке, обеспечивающей исполнение обязательства.

Обязанными по закладной лицами являются залогодатель, а если он является третьим лицом, - также и должник по обязательству, обеспеченному ипотекой.

По соглашению сторон закладная может быть составлена в документарной (документарная закладная) либо бездокументарной (бездокументарная закладная) форме.

Документарная закладная составляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, подписывается залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и передается первоначальному залогодержателю организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним после государственной регистрации договора об ипотеке, ипотеки и государственной регистрации документарной закладной, выдаваемой в соответствии с договором об ипотеке.

Бездокументарная закладная составляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в присутствии залогодателя, а если он является третьим лицом, - также и должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, и не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации договора об ипотеке, ипотеки и государственной регистрации бездокументарной закладной, передается организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь для принятия бездокументарной закладной на централизованное хранение и обеспечение учета прав по бездокументарной закладной первоначального залогодержателя в депозитарной системе.

Закладная подлежит государственной регистрации в специальном регистре в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.