27496 (Договор найма (аренды) жилища), страница 3

В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта. Если жилое помещение существенно уменьшится, то другое помещение должно быть предоставлено по требованию нанимателя (ст. 102 ЖК).

Одним из случаев изменения договора найма жилого помещения является так называемый «раздел жилья»: совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать, с согласия остальных проживающих совместно с ним членов семьи, заключения с ним отдельного договора найма, если выделяемое помещение является изолированным и по размеру соответствует жилой площади, приходящейся на долю лица, требующего раздела (ст. 104 ЖК).

Ст.824 ГК регламентирует замену нанимателя в договоре найма жилища. По требованию нанимателя и других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилища может быть заменен одним из совершеннолетних лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем. В случае смерти нанимателя или выбытия его из жилища нанимателями могут стать все другие совершеннолетние лица, постоянно проживавшие с прежним нанимателем, или, по согласованию с наймодателем, одно или несколько из этих лиц. В этом случае договор найма жилища остается действующим на прежних условиях.

Изменение договора найма жилого помещения, именуемое переоформлением договора, состоит в признании по ранее заключенному договору найма нанимателем совершеннолетнего члена семьи вместо прежнего нанимателя по его требованию с согласия нанимателя и остальных проживающих с ним членов семьи.

Расторжение договора найма жилища. Выселение. Расторжение договора найма жилища возможно согласно Гражданскому кодексу Украины в одностороннем порядке по требованию как нанимателя жилища, так и наймодателя.

Принципиальное отличие такого расторжения по инициативе нанимателя от расторжения по инициативе наймодателя состоит в том, что если наниматель жилища' имеет право с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца, то по требованию наймодателя он может быть расторгнут в случаях, предусмотренных ГК, в судебном порядке.

Согласно ч.2 ст.825 ГК договор найма жилища может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случае:

1. невнесения нанимателем платы за жилище за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме более двух раз;

2. разрушения или повреждения жилища нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилища. Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску наймодателя постановляет решение о расторжении договора найма жилища. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на один год;

3. при необходимости использования жилища для проживания самого наймодателя и членов его семьи. Это основание касается только расторжения договора наима части дома, квартиры, комнаты (части комнаты). При этом наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца;

4) использования жилища нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает, не по назначению или систематического нарушения прав и интересов соседей. Этому должно предшествовать предупреждение наймодателя нанимателю о необходимости устранения этих нарушений.

При расторжении договора найма жилища наниматель и другие лица, проживавшие в помещении, подлежат выселению из жилища на основании решения суда, без предоставления им другого жилища.

Согласно Жилищному кодексу Украины расторжение договора найма жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи возможно в любое время без предварительного предупреждения наймодателя.

В случае выбытия нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в том же населенном пункте, договор найма считается расторгнутым со дня выбытия (ст. 107 ЖК).

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут лишь в случаях, предусмотренных законом.

По общему правилу, выселение из занимаемого жилого помещения производится в судебном порядке, за исключением выселения лиц, самоуправно занявших жилые помещения или проживающих в домах, грозящих обвалом, когда выселение допускается в административном порядке с санкции прокурора.

Гражданам, которых выселяют из жилых помещений, одновременно предоставляется другое постоянное жилое помещение, за исключением выселения граждан при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кредита (займа) банка или другого лица, возврат которого обеспечен ипотекой соответствующего жилого помещения. Жилое помещение, которое предоставляется выселяемому, должно быть указано в решении суда или постановлении прокурора.

Обращение взыскания на переданное в ипотеку жилое помещение является основанием для выселения всех граждан, которые живут в нем, за исключениями, установленными законом. После принятия кредитором решения об обращении взыскания на переданное в ипотеку жилое помещение все граждане, которые живут в нем, обязаны по письменному требованию кредитора или нового собственника этого жилого помещения добровольно освободить его в течение одного месяца со дня получения этого требования. Если граждане не освобождают жилое помещение в установленный или иной согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.

Выселение граждан при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кредита (займа) банка либо другого лица, возврат которого обеспечен ипотекой соответствующего жилого помещения, является основанием для предоставления этим гражданам жилья для временного проживания в соответствии со ст.132² ЖК. Отсутствие жилых помещений из фондов для временного проживания или отказ в их предоставлении по основаниям, установленным ст.132² ЖК, не влечет прекращения выселения гражданина из жилого помещения, являющегося предметом ипотеки.

Жилищный кодекс различает выселение из жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения и с предоставлением другого жилого помещения.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения производится, если:

• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

• дом (жилое помещение) грозит обвалом;

• дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой.

Офицеры, прапорщики, мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы и приравненные к ним лица, уволенные с военной службы в отставку или запас, а также проживающие с ними лица могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 110 ЖК).

Закон устанавливает требования к предоставляемому помещению. Оно должно находиться в черте данного населенного пункта и соответствовать всем требованиям, предъявляемым к помещениям при их предоставлении. Гражданам, занимавшим отдельную квартиру, должна быть предоставлена отдельная квартира. Если наниматель занимал более одной комнаты, ему предоставляется помещение, состоящее из того же числа комнат. По размеру жилое помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель, однако в пределах нормы жилой площади. При выселении из жилого помещения, меньшего по размеру, чем это предусмотрено для предоставления, выселяемому предоставляется жилье в соответствии с установленным размером.

С предоставлением другого жилого помещения (без указания благоустроенного) могут быть выселены:

• работники (вместе с проживающими с ними лицами), прекратившие трудовые отношения с предприятиями, организациями важнейших отраслей народного хозяйства, в связи с увольнением по собственному желанию без уважительных причин, или за нарушение трудовой дисциплины, или за совершение преступления;

• граждане, получившие жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию;

• граждане, лишенные родительских прав, если они проживают совместно с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

Требования к предоставляемому жилому помещению в этих случаях ниже, чем к благоустроенному жилому помещению — оно должно находиться в черте данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

В случаях ликвидации детского дома семейного типа родители-воспитатели должны освободить предоставленное им жилое помещение, а в случае отказа — подлежат выселению с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения. При устранении родителей-воспитателей от дальнейшего воспитания детей они могут быть выселены из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения.

Согласно Жилищному кодексу выселение из жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда без предоставления другого жилья допускается за:

• систематическое разрушение и порчу жилья;

• систематическое использование жилья не по назначению;

• систематическое нарушение правил общежития, создающее невозможность совместного проживания в одном доме или квартире.

Необходимыми условиями выселения без предоставления другого жилого помещения являются систематичность нарушений и безрезультатность применения мер предупреждения и общественного воздействия.