27496 (Договор найма (аренды) жилища), страница 2

Право на вселение членов семьи. Согласно ст.817 ГК наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним, имеют право по их взаимному согласию и по согласию наймодателя вселить в жилище других лиц для постоянного проживания в нем. Лица, которые вселились в жилище в соответствии с вышеуказанными правилами, приобретают равные с другими лицами права пользования жилищем, если иное не было предусмотрено при их вселении.

Одним из важнейших прав нанимателя является право на вселение в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также других лиц. Осуществление этого права в домах государственного и общественного жилищного фонда согласно Жилищному кодексу возможно лишь с письменного согласия всех проживающих членов семьи, за исключением вселения к родителям несовершеннолетних детей, когда такого согласия не требуется.

Решая споры о праве пользования жилым помещением лиц, вселившихся к нанимателю, суд выясняет, соблюден ли установленный порядок при их вселении, в частности: было ли письменное согласие на это всех членов семьи нанимателя, были ли они прописаны в данном помещении, было ли это помещение постоянным местом их проживания, вели ли они с нанимателем совместное хозяйство, продолжительность времени их проживания. С учетом обстоятельств конкретного дела суд может принять во внимание уважительность причин, по которым лицо, которое вселилось к нанимателю как член семьи, не было прописано в жилом помещении.

Лица, вселившиеся в жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя, приобретают равное с остальными членами семьи право пользования жилым помещением, если при вселении между этими лицами, нанимателем и проживающими с ним членами семьи не было иного соглашения о порядке пользования жильем.

Если указанные лица были вселены без согласия членов семьи нанимателя, то они не приобретают право пользования жилым помещением.

Право на сохранение жилища за временно отсутствующими лицами. Согласно ст. 71 Жилищного кодекса при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи в жилых помещениях государственного и общественного жилищного фонда за ними сохраняется жилое помещение в течение 6 месяцев. Жилое помещение может сохраниться за временно отсутствующими и в течение более длительных сроков.

В ЖК названы случаи, когда жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими свыше б месяцев:

1) призыв на срочную военную службу либо направление на альтернативную (невоенную) службу, а также призыв офицеров из запаса на действительную военную службу на срок до трех лет — в течение всего периода прохождения военной службы; пребывания на действительной военной службе в качестве прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы — в течение первых пяти лет пребывания на военной службе;

1. временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.) либо в связи с учебой (учащиеся, студенты, аспиранты, стажеры и т.п.) — в течение всего времени выполнения этой работы или учебы;

2. помещение детей на воспитание в детское учреждение, к родственникам, опекуну или попечителю — в течение всего времени их пребывания, если в жилом помещении остались проживать другие члены семьи;

3. выезд в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) — в течение всего времени выполнения этих обязанностей;

4. устройство нетрудоспособных лиц, в том числе детей-инвалидов в дом-интернат и другое учреждение социальной помощи — в течение всего времени пребывания в них;

5. выезд для лечения в лечебно-профилактическом учреждении — в течение всего времени пребывания в нем;

6. заключение под стражу или осуждение к лишению свободы — в течение всего времени пребывания под стражей или отбывания наказания, если в жилье остались проживать другие члены семьи.

Признание лица утратившим право пользования жильем вследствие отсутствия сверх установленных сроков производится в судебном порядке по иску наймодателя, нанимателя и членов его семьи.

Если наниматель или члены его семьи отсутствовали в жилых помещениях государственного и общественного жилищного фонда по уважительным причинам свыше б месяцев, то срок по заявлению отсутствующего может быть продлен наймодателем, а в случае спора — судом. Следовательно, отсутствие лица сверх установленных сроков не влечет автоматического признания его утратившим право пользования. Если его отсутствие вызывалось уважительными причинами, он не может быть признан утратившим право пользования жильем. В законе не разъясняется, какие причины следует считать уважительными. Этот вопрос решает суд с учетом конкретных обстоятельств. В судебной практике уважительными причинами признаются нахождение лица в командировке, в другом населенном пункте в связи с необходимостью ухода за больным родственником или плохим состоянием здоровья и нуждаемостью в уходе, конфликтные отношения с членами семьи, неправомерное поведение других членов семьи, мешающих пользоваться жильем и т.п.

Отдельный случай сохранения жилья за временно отсутствующими лицами в случае получения охранного свидетельства (брони) — бронирование жилища. Оно может осуществляться при направлении на работу за границу — на все время пребывания за границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности. Бронирование регулируется Правилами бронирования жилых помещений в Украинской ССР, утвержденными Постановлением Совета Министров УССР от 09.09.85 г. № 342.

Право на обмен жилища. Обмен жилыми помещениями государственного и общественного жилищного фонда регулируется Жилищным кодексом и Правилами обмена жилыми помещениями в Украинской ССР, утвержденными Постановлением Совета Министров УССР от 31.01.86 г. № 31.

Наниматель жилого помещения вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при наличии письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи.

Обмен в домах предприятий, учреждений, организаций допускается только с их согласия.

Жилищным кодексом допускается так называемый «принудительный обмен»: если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Принуждение к обмену в данном случае не преследует каких-либо карательных, компенсационных или воспитательных целей, ведь оно не связано с нарушением правил пользования жильем, а направлено, как правило, на ликвидацию обстановки невозможности совместного проживания членов семьи в одном жилом помещении ввиду сложившихся неприязненных взаимоотношений между ними, при отсутствии виновных действий одного из них. Поэтому в таких случаях суды должны учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении.

Отдельным случаем обмена является так называемый «внутрисемейный обмен»: наниматель или член его семьи вправе произвести обмен приходящейся на его долю жилой площади, в том числе смежной комнаты или части комнаты, с нанимателем другого помещения, при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи оставшихся проживать в этом помещении.

Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным в судебном порядке как по общим, так и по специальным основаниям.

Общими основаниями являются сформулированные в гражданском законодательстве основания признания недействительными гражданско-правовых сделок. В судебной практике иногда предъявляются иски о признании обмена жилыми помещениями недействительным как совершенного вследствие заблуждения, имеющего существенное значение. В сделке по обмену жилыми помещениями судебная практика признает имеющим существенное значение заблуждение относительно размера жилой площади или ее качественного состояния. Это незнание или неправильное представление о таких недостатках жилого помещения, которые в момент совершения обмена не могли быть выявлены, были позднее обнаружены и неустранимы путем ремонта, что объективно создает невозможность проживания в квартире, делает ее не соответствующей санитарным требованиям. Не является основанием для признания обмена недействительным наличие в обмениваемом помещении незначительных и легко устранимых дефектов.

Наряду с общими основаниями обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным и по специальным основаниям вследствие нарушения специальных запретов или необходимых условий, установленных в жилищном законодательстве для совершения обмена жилыми помещениями, которые предусмотрены в ст.86 ЖК Украины.

В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые помещения (ст.88 ЖК). Если обмен признан недействительным вследствие неправомерного поведения одной из сторон, то наряду с переселением в ранее занимаемое жилое помещение виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (стоимость перевозки вещей, расходы по переезду, ремонту помещения и т.п.) по правилам гражданского законодательства.

Право сдавать жилище в поднаем. Согласно ст.823 ГК по договору поднайма жилища наниматель с согласия наймодателя передает на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Договор поднайма жилища является возмездным. Размер платы за пользование жилищем устанавливается договором поднайма. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилища. При досрочном прекращении договора найма жилища одновременно с ним прекращается договор поднайма. К договору поднайма не применяется положение о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

В соответствии с Жилищным кодексом наниматель жилого помещения государственного или общественного жилищного фона вправе сдавать жилое помещение в поднаем. Для этого необходимо согласие проживающих совместно с ним членов семьи и наймодателя. При этом наниматель вправе сдать в поднаем часть жилого помещения, а при временном выезде — все помещение, Жилое помещение по усмотрению нанимателя сдается в поднаем без указания срока либо на определенный срок, в том числе и на период сохранения этого помещения за временно отсутствующим нанимателем.

Договор поднайма заключается в письменной форме с последующей регистрацией в жилищной-эксплуатационной организации.

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если: 1) в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, который будет приходиться на каждого проживающего в этом помещении, окажется меньше установленного для предоставления жилых помещений; 2) в качестве поднанимателя жилого помещения или члена его семьи в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя, вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире.

Сдача жилого помещения в поднаем с нарушением установленных в законодательстве требований влечет недействительность договора поднайма. В этом случае граждане, незаконно поселившиеся в жилом помещении, обязаны немедленно освободить его, а при отказе — подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Если договор поднайма заключен на определенный срок, то по его истечении поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и по требованию нанимателя обязан освободить занимаемое помещение. В случае совершения поднанимателем виновных нарушений жилищного законодательства, указанных в ст.97 ЖК, договор поднайма может быть расторгнут досрочно.

При заключении договора поднайма без указания срока наниматель обязан письменно предупредить поднанимателя о прекращении договора за три месяца.

Одним из нередко используемых нанимателем жилищных прав является право на вселение временных жильцов. Согласно ст.818 ГК наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним, по их взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить временное проживание в помещении другого лица (лиц) без взыскания платы за пользование жилищем (временных жильцов). Временные жильцы не имеют самостоятельного права пользования жилищем. Временные жильцы должны освободить жилище по истечении согласованного с ними срока проживания или не позднее семи дней со дня предъявления им нанимателем или наймодателем требования об освобождении помещения.

В соответствии со ст.98 ЖК наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении других лиц без взимания платы за пользование помещением (временных жильцов).

Как временные жильцы, так и поднаниматели самостоятельного права на занимаемое помещение не приобретают независимо от продолжительности проживания в нем. Поэтому в случае прекращения договора поднайма или предъявления нанимателем требования о выселении временных жильцов, а также прекращения договора найма, поднаниматель и члены его семьи, а также временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилье. В случае отказа они подлежат выселению без предоставления другого жилья в судебном порядке.

3. Изменение и расторжение договора найма жилища

Изменения договора найма жилища могут требовать обе стороны — наймодатель и наниматель. По общему правилу, изменение договора допускается только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, но в Жилищном кодексе установлены отдельные исключения.

В частности, при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, независимо от его согласия, наймодатель вправе требовать изменения договора и обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение.