При аренде предприятия имущественный комплекс передается во временное пользование, а не в собственность на условиях возврата имущества того же рода и качества (как это происходит в заемном обязательстве), подтверждается тем, что для арендодателя имеет значение процесс пользования предприятием. В ГК РФ предусмотрено, что в процессе исполнения договора аренды не должна уменьшаться стоимость предприятия (ст. 660 ГК РФ).

Поскольку аренда предприятия основывается на передаче объектов гражданских прав во временное пользование, нормы об аренде в наибольшей степени отвечают потребностям регулирования данных правоотношений, и рассматриваемое обязательство обоснованно отнесено законодателем к договору аренды.

Специфика предприятия выражается в том, что оно представляет собой имущественный комплекс, в состав которого наряду с имуществом входят обязательственные права требования и долги, а также исключительные права. Данная специфика предопределила особенности правовой регламентации. Большинство норм института аренды предприятий касаются вопросов замены лица в обязательстве, а также обеспечения прав кредиторов.

6. Договор финансовой аренды (лизинга)

Договор финансовой аренды (лизинга) определен в ст. 665 ГК РФ как обязательство, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Суть отношений, регулируемых нормами института лизинга, состоит в следующем. С одной стороны, лицо (арендатор), не имеющее экономического интереса (или возможности) в приобретении имущества в собственность, испытывает потребность в использовании этого имущества. С другой стороны, собственник не желает передавать интересующее арендатора имущество в аренду, но готов продать его. С третьей стороны, существует лицо, у которого нет в собственности имущества, необходимого арендатору, но есть денежные средства, которые оно имеет возможность вложить в приобретение этого имущества, с тем чтобы, сдавая его в аренду, получать доходы на вложенный капитал в виде арендной платы. Соединение указанных лиц в одном правоотношении позволяет удовлетворить их экономические интересы. Поскольку данные правоотношения реально существуют, потребовалась правовая база, обеспечивающая их эффективное регулирование.

Лизинг сформулирован в ГК РФ как вид аренды. Это означает, что он, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора и, во-вторых, имеет отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование.

Договор лизинга, как и любой другой вид аренды, направлен на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование. Данная направленность позволяет применять к лизингу большое количество общих положений об аренде. Разместив институт лизинга в § 6 гл. 34 ГК РФ, законодатель указал в ст. 625 ГК РФ, что общие положения об аренде применяются к лизингу, если иное не предусмотрено специальными правилами о нем.

Действительно, лизинговые отношения имеют специфику, отличающую их от обычного договора аренды. Данные особенности требуют правового отражения. Однако при решении вопроса о том, в каком качестве должен рассматриваться лизинг в системе гражданских договоров - как самостоятельный договорный тип или как вид аренды - необходимо учитывать степень влияния специфики лизинга на нормы института аренды. Если специфика лизинга исключает возможность применения к нему всех или большинства родовых арендных норм, то можно говорить о лизинге как о самостоятельном типе договора. Если же особенности лизинга оставляют возможность и необходимость применения к нему значительного количества общих положений об аренде, то следует прийти к выводу о том, что лизинг является видом аренды. Правильное определение формального статуса обязательства в системе договоров (вид договора или самостоятельный тип договора) имеет большое значение для создания законодательного механизма, обеспечивающего возможность применения к обязательству тех норм, которые должны к нему применяться. Если к лизингу применимы общие положения об аренде, то его следует формулировать как вид аренды, чтобы создать законодательную основу для применения к нему соответствующих арендных норм.

Анализ договора лизинга показывает, что к нему может применяться значительное количество общих положений об аренде. Поэтому законодатель обоснованно сформулировал лизинг как вид договора аренды.

Квалифицирующим признаком лизинга, потребовавшим выделения его как самостоятельного вида аренды, является своеобразное участие арендатора в приобретении арендодателем в собственность предмета аренды. В соответствии с условиями договора аренды арендодатель приобретает договорное имущество в собственность у третьего лица специально для передачи его в аренду конкретному арендатору. В лизинговом обязательстве в отличие от обычной аренды к основным действиям сторон добавляются действия арендодателя по приобретению в собственность предмета аренды. В связи с этим главная задача законодателя при формировании правовой базы лизинга заключалась в установлении специальных правил взаимоотношений между арендатором и продавцом и между арендодателем и арендатором по поводу приобретения в собственность предмета аренды. Суть лизинговых норм состоит в адекватном отражении и закреплении интересов арендодателя и арендатора в связи с приобретением арендодателем предмета аренды в собственность.

В отличие от обычного договора аренды, при котором риск случайной гибели или порчи арендованного имущества несет собственник (арендодатель), при лизинге, по общему правилу, риск возлагается на арендатора с момента передачи ему предмета договора (ст. 669 ГК РФ). Это обусловлено тем, что лизингодатель приобретает имущество в собственность исключительно для сдачи его в аренду конкретному арендатору.

Согласно п. 2 ст. 670 ГК РФ, если выбор продавца производится арендатором, арендодатель, по общему правилу, не несет ответственности перед арендатором за выполнение продавцом обязанностей, вытекающих из договора купли-продажи (в частности, за недостатки имущества, переданного в аренду).

Дополнительные требования предъявляются к субъектному составу: лизингодателем может быть только лицо, имеющее соответствующую лицензию.

Действия по приобретению арендодателем имущества специально для передачи его в аренду арендатору потребовали установления дополнительных правил, регулирующих правовую связь между продавцом и арендатором.

Согласно легальному определению договора финансовой аренды, содержащемуся в ст. 665 ГК РФ, нормы о лизинге распространяются лишь на те отношения, в которых участвует арендатор, получающий имущество в аренду для предпринимательских целей.

7. Договор найма жилого помещения

Наем жилого помещения определен в ст. 671 ГК РФ как договор, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Данному договору посвящена гл. 35 ГК РФ.

Наем жилого помещения сформулирован в ГК РФ как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. Договор найма жилого помещения характеризуется следующими последовательно уточняющими признаками:

во-первых, он направлен на передачу имущества во временное пользование (данный признак объединяет наем жилого помещения со всеми договорами, направленными на передачу во временное пользование имущества - арендой и безвозмездным пользованием);

во-вторых, он направлен на возмездную передачу имущества во временное пользование (в этом проявляется родство рассматриваемого обязательства с арендой);

в-третьих, предметом договора является недвижимое имущество, а точнее, такая его разновидность, как здание и сооружение (данный признак объединяет наем жилого помещения с конкретным видом аренды - арендой зданий и сооружений);

в-четвертых, предметом договора может быть не любое здание (сооружение), а лишь такое, которое является жилым;

в-пятых, жилое помещение передается во временное пользование для проживания. Первые три признака относятся к числу родовых (объединяющих наем жилого помещения с другими типами или видами договоров), а два последних – специальных (выделяющих его из числа всех остальных родственных договоров).

Поскольку наем жилого помещения характеризуется, с одной стороны, родовыми признаками, объединяющими его с арендой, а с другой стороны, особенностями, требующими нормативно-правового закрепления, при создании института найма жилого помещения необходимо было учитывать три фактора:

1. возможность применения к найму жилого помещения унифицированного регулирования, отражающего направленность на возмездную передачу имущества во временное пользование, в той части, в какой оно не противоречит специфике найма жилого помещения;

2. возможность применения унифицированного регулирования, отражающего направленность на передачу во временное пользование зданий (сооружений), тоже в той части, в какой оно не противоречит специфике найма жилого помещения;

3. специфику найма жилого помещения как нормообразующий фактор⁰.

Специфика правового регулирования найма жилого помещения обусловлена тем, что во временное пользование передается жилое помещение для проживания. Квалифицирующими признаками рассматриваемого обязательства являются особенности предмета договора (жилое помещение) и его субъекта (на стороне нанимателя выступает лицо, принимающее жилое помещение во временное пользование исключительно для проживания в нем). Причем указанные признаки действуют в единстве. Отсутствие хотя бы одного из них исключает возможность квалификации договора как найма жилого помещения.

Особенности отношений жилищного найма существенно отразились на его правовой регламентации. В институте найма содержится большое количество специальных норм, регламентирующих права и обязанности наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц, порядок и условия расторжения договора и т.д.

Специфика правовой регламентации жилищного найма реализована в ГК РФ в двух формах: путем конкретизации и изменения тех правил, которые предусмотрены для обычной аренды; и путем формулирования дополнительных специальных норм, не имеющих аналогов в институте аренды.

В ГК РФ выделен договор социального найма жилого помещения как разновидность найма жилого помещения. Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений, находящихся в государственном или муниципальном жилом фонде социального использования. Причиной выделения этой разновидности договора и, соответственно, необходимости формирования для нее специальной правовой базы явилось особое назначение указанных помещений, которое выражается в решении публично-правовой задачи государственных органов по обеспечению жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Формально договор жилищного найма определен законодателем как самостоятельный тип договора. Это выражается в том, что ему посвящена отдельная глава ГК РФ. Однако констатации формального статуса явно недостаточно для ответа на поставленный вопрос. Важно установить, соответствует ли в данном случае форма содержанию. Если специфика жилищного найма не препятствует применению к нему значительного количества норм, отражающих родовые признаки аренды, значит договор жилищного найма необходимо рассматривать как вид договора аренды и предусматривать, соответственно, механизм, обеспечивающий возможность применения унифицированных правил. Если же, напротив, специфика найма исключает такую возможность, то следует признать, что он является самостоятельным типом договора. Системный анализ найма жилого помещения показывает, что его следует рассматривать как самостоятельный тип договора. Следовательно, в данном случае формальный статус договора соответствует его объективному положению.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В действующем российском законодательстве определение аренды дано в ст. 606 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года в ред. Федерального закона № 22-ФЗ от 21 марта 2005 года // Российская газета. 1994. 8 декабря; 2004. 3 июля; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года в ред. Федерального закона № 19-ФЗ от 2 февраля 2006 года // Российская газета. 1996. 6, 7, 8 февраля 1996 года; 2006. 5 февраля.

2. Витрянский В. В. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. 754 с.

3. Гражданское право: Учебник в 2 Т. Т. 2. Полутом 1 / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: БЕК, 2005. 839 с.

4. Грибов З. И. Недвижимость как объект гражданских прав. М.: Юрист, 2004. 97 с.

5. Жилищное право: Учебник / Под ред. В. И. Кузнецова. М.: Юрайт, 2005. 415 с.

6. Занковский С. С. Предпринимательские договоры / Отв. ред. В.В. Лаптев. М.: Волтерс Клувер, 2004. 457 с.

7. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации/Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2005. 1087 с.

8. Романец Ю. В. Договорное право. М.: Юристъ, 521 с.

0 Романец Ю. В. Договорное право. М.: Юристъ, 2003. С. 293.

0 Гражданское право: Учебник в 2 Т. Т. 2. Полутом 1 / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: БЕК, 2005. С. 67.

0 Витрянский В. В. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. С. 451.

0 Романец Ю. В. Указ. соч. С. 297.

0 Грибов З. И. Недвижимость как объект гражданских прав. М.: Юрист, 2004. С. 14.

0 Жилищное право: Учебник / Под ред. В. И. Кузнецова. М.: Юрайт, 2005. С. 123.

9