Несмотря на то что согласно легальному определению договора проката нормы § 2 гл. 34 ГК РФ распространяются только на отношения по поводу движимого имущества, некоторые положения института проката носят унифицированный характер и потому до устранения в установленном порядке указанного выше законодательного пробела они могли бы применяться в порядке аналогии закона к тем договорам аренды зданий (сооружений), в которых участвует арендодатель-профессионал.

3. Договор аренды транспортных средств

В ГК РФ предусмотрены две разновидности аренды транспортных средств: аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа) и аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем).

Договор аренды транспортного средства без экипажа представляет собой обязательство, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).

Договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации определен в ст. 632 ГК РФ как обязательство, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Аренда транспортных средств сформулирована в ГК РФ как вид договора аренды. Это означает, что она, с одной стороны, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора и, с другой стороны, имеет отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование. В связи с этим, определяя место аренды транспортных средств в системе гражданских договоров, необходимо отметить следующее. Во-первых, договор аренды транспортных средств, как и любой другой вид аренды, направлен на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование. Данная направленность позволяет применять к нему большое количество общих положений об аренде. Разместив институт аренды транспортных средств в § 3 гл. 34 ГК РФ, законодатель указал в ст. 625 ГК РФ, что общие положения об аренде применяются к аренде транспортных средств, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.

Во-вторых, квалифицирующим признаком аренды транспортных средств, отличающим ее от других видов аренды, является специфика транспортного средства как предмета договора. Этот признак имеет нормообразующее значение: он служит основой для выработки и применения к обеим разновидностям аренды транспортных средств унифицированных правовых норм.

Нормообразующее значение специфики транспортного средства реализовано в ГК РФ следующим образом. Ввиду того, что данная специфика в наиболее чистом виде проявляется в таком договоре аренды транспортного средства, который не осложнен оказанием услуг по управлению и эксплуатации, аренда транспортного средства без экипажа является родовым институтом аренды транспортных средств. Нормативная база именно данного договора отражает особенности аренды транспортных средств как таковой. Правила, обусловленные наличием услуг по управлению и эксплуатации, лишь уточняют правовое регулирование, предопределенное спецификой транспортного средства. Причем на некоторые элементы правового регулирования, обусловленные этой спецификой, фактор оказания услуг не влияет. Нормы, содержащие данные элементы, являются унифицированными. Хотя такие правила не выделены в качестве общих положений об аренде транспортных средств, нетрудно заметить, что они имеются в обоих разделах, регламентирующих указанные разновидности аренды. Так, оба вида договора аренды транспортных средств являются реальными (ст. 632 и 642 ГК РФ). Для них установлена письменная форма (ст. 633 и 643 ГК РФ). Согласно ст. 632 и 642 ГК РФ к договорам аренды транспортных средств не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. В отличие от общих норм об аренде, предусматривающих диспозитивное право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, арендатор транспортного средства, по общему правилу, вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (ст. 638, 647 ГК РФ).

Специфика транспортного средства, предопределившая необходимость особой правовой регламентации, проявляется в том, что оно представляет собой сложное техническое устройство и является источником повышенной опасности⁰.

В-третьих, в том случае, когда арендодатель наряду с предоставлением в аренду транспортного средства оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации, в договор аренды транспортного средства вплетается обязательство, направленное на оказание услуг, что, однако, нельзя рассматривать как простое сложение указанных обязательств. Если бы это было так, то для регулирования подобных сложных отношений было бы достаточно суммарного применения норм, регламентирующих аренду транспортного средства без экипажа и оказание услуг, по правилам о смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Такое вплетение вносит качественное своеобразие непосредственно в арендные отношения. Именно это обстоятельство продиктовало необходимость формирования специальной разновидности договора аренды транспортного средства.

Таким образом, правовая база договора аренды транспортного средства с экипажем состоит, с одной стороны, из унифицированных норм, обусловленных спецификой транспортного средства, на которые не влияет наличие или отсутствие услуг по управлению и технической эксплуатации, и, с другой стороны, из правил, отражающих то влияние, которое оказывают услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства на арендные отношения. Особенности правового регулирования аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации выражаются, в частности, в возложении на арендодателя дополнительного обременения по поддержанию надлежащего состояния транспортного средства (ст. 634 ГК РФ) и по страхованию (ст. 637 ГК РФ), а также в специальных правилах ответственности за вред, причиненный транспортному средству или транспортным средством (ст. 639, 640 ГК РФ).

4. Договор аренды зданий и сооружений

В ст. 650 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений определен как обязательство, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Данному договору посвящен § 4 гл. 34 ГК РФ. Аренда зданий (сооружений) сформулирована в ГК РФ как вид аренды. Это означает, что рассматриваемое обязательство, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора и, во-вторых, имеет свои отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование.

Принадлежность аренды зданий (сооружений) к договорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой договор аренды, направлена на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Указанные родовые признаки обусловили возможность применения к рассматриваемому обязательству общих положений об аренде, не противоречащих специфике аренды зданий (сооружений). В ст. 625 ГК РФ сказано, что общие положения об аренде применяются к аренде зданий (сооружений), если иное не предусмотрено специальными правилами о ней. 1.4.3. Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды зданий (сооружений) как особого вида аренды, является предмет договора. В том случае, когда предметом обязательства выступают здания (сооружения), требуется специальное правовое регулирование.

Предметом рассматриваемого договора может быть не любая недвижимость, а только такая ее разновидность, как здание (сооружение). Поэтому нормы § 4 гл. 34 ГК РФ отражают, с одной стороны, родовые качества недвижимости, характеризующие любой ее вид, в том числе и здание (сооружение), и, с другой стороны, специфические признаки здания (сооружения), выделяющие его среди остальных видов недвижимости.

Родовыми признаками любой недвижимости являются особая ценность и неповторимость данных объектов, требующие их индивидуализации и учета. Специфика регламентации, обусловленная родовыми особенностями недвижимости, выражается в следующем.

Во-первых, она касается формы договора. Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность сделки (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Во-вторых, в п. 2 ст. 651 ГК РФ говорится о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В-третьих, договор аренды здания (сооружения) должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (путем установления цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются.

В-четвертых, ГК РФ предусматривает особый порядок передачи здания (сооружения) в аренду и его возврата арендодателю. Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания (сооружения) должна оформляться передаточным актом, подписываемым сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Необходимость особого порядка передачи здания (сооружения) объясняется спецификой данных объектов. Они имеют особую ценность. Факт передачи здания или сооружения в аренду порождает серьезные правовые и имущественные последствия. Поэтому очень важно предельно точно устанавливать, состоялась ли передача недвижимости арендатору и если состоялась, то когда именно. Важно также зафиксировать, в каком состоянии недвижимость была передана арендатору. Кроме того, факт передачи здания (сооружения) арендатору трудно установить в силу того, что это имущество физически не передвигается. Некоторые положения института аренды зданий (сооружений) отражают специфику данных объектов в контексте направленности на передачу имущества во временное пользование. Это, в частности, касается п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Установление требования о государственной регистрации договора при аренде зданий и сооружений (в отличие от продажи недвижимости, для которой установлена обязательность государственной регистрации лишь перехода права собственности и других вещных прав) обусловлено тем, что при передаче имущества во временное пользование надлежащий учет договорных отношений может быть обеспечен только путем государственной регистрации самой сделки⁰.

5. Договор аренды предприятий

Согласно ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, другие имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Данному договору посвящен § 5 гл. 34 ГК РФ. Аренда предприятия сформулирована в ГК РФ как вид аренды. Это означает, что рассматриваемое обязательство, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора и, во-вторых, обладает отличительными качествами, обусловившими специфическое правовое регулирование.

Принадлежность рассматриваемого обязательства к аренде предопределяется тем, что оно, как и любой договор аренды, направлено на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование. Указанные родовые признаки обусловили возможность применения к аренде предприятия общих положений об аренде, не противоречащих специфике предприятия. В ст. 625 ГК РФ законодатель указал, что общие положения об аренде применяются к договору аренды предприятия, если иное не предусмотрено специальными правилами о нем.

Аренда предприятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия (ст. 660 ГК РФ).