26214 (Деятельность Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы в реализации инвестиционных программ строительства), страница 4

Гаранина Л. Ф., Агапонова А. Н., Волков С. С., Лобода В. В., Меленьтев Н. И., Тхор С. В., Монин Ю. И.

Так же в Департаменте существует Управление реализации жилищной программы, Управление инвестиционной политики, Управление по реализации программы «Центр», Управление координации Программы по реконструкции пятиэтажного и ветхого аварийного жилищного фонда, Финансовое управление.

Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, руководствуется в своей деятельности законодательством Российской Федерации и города Москвы, нормативными правовыми актами Президента и Правительства Российской Федерации, правовыми актами Мэра Москвы и Правительства Москвы.
Департамент взаимодействует с департаментами, комитетами, управлениями, префектурами административных округов и иными органами исполнительной власти города Москвы, а также организациями независимо от организационно-правовых форм собственности по вопросам проведения единой внебюджетной экономической и финансовой политики в строительстве города.

Целью образования Департамента является привлечение средств для финансирования строительства бесплатного муниципального жилья за счет средств, получаемых от реализации жилья, построенного на коммерческой основе. Оборот средств по образованному для этого Целевому бюджетному инвестиционному фонду под управлением ДИПС достигает 20 млрд. рублей.

За несколько лет Департамент превратился в крупнейшего инвестора на рынке жилья. Общий объем привлеченных средств составил свыше 3 млрд. долларов, построено около 6 млн. квадратных метров жилья, из которых треть безвозмездно передана городу. Прибыль от коммерческой продажи жилья превысила 1,2 млрд. долларов. При этом все заработанные средства Департамент перечисляет в городской бюджет на решение социальных задач – строительство бесплатного муниципального жилья, переселение жителей ветхих домов, благоустройство территории, создание инфраструктуры.

Ликвидация аварийных домов, комплексная реконструкция микрорайонов пятиэтажек с волновым переселением жителей, вывод за городскую черту промышленных предприятий – таков сегодня далеко не полный перечень программ с участием ДИПС. В прошлом году нашему Департаменту Постановлением Правительства Москвы было поручено возводить и сдавать в аренду нежилые помещения – торгово-развлекательные комплексы, культурно-бытовые объекты, офисные центры, гостиницы.¹²

Уникальное положение Департамента как единственного крупного инвестора, решающего общегородские социальные задачи имеет свои плюсы и минусы.

В качестве мощной инвестиционной структуры, во многом формирующей сегодня городскую среду, ДИПС первым сталкивается со всеми сложностями, сопровождающими работу в исторически сложившихся районах Москвы, являющихся на данный момент одним из наиболее привлекательных объектов для строительства жилья и нежилых объектов.

Так, на Департамент Постановлением Правительства №637-ПП от 29.07.2003 г. возложены функции генерального инвестора по строительству коммерческих объектов на территории Центрального административного округа. До этого ДИПС уже накопил серьезный опыт строительства в центральной части города. В прошлом году Департамент инвестировал строительство 19 зданий площадью в 104 тыс. кв. метров в ЦАО. При этом 49 тыс. кв. метров было предназначено для расселения жильцов аварийных домов. В 2003 году планы ДИПС предусматривают строительство еще около 100 тысяч кв. метров, из которых 6 зданий площадью 31 тыс. кв. метров будут переданы городу для решения социальных жилищных задач.

Работа здесь позволяет выявить все серьезные проблемы, к которым относятся:

- наличие высокого обременения,

- отсутствие или дефицит площадей для организации стройплощадок,

- трудности с инженерией и коммуникациями,

- сложная геологическая ситуация по ряду адресов строительства,

- жесткие ограничения по застройке, включая соблюдение требований по сохранению архитектурного облика исторических районов города.

Работа в условиях Центра требует комплексного подхода. Департамент намерен на практике отработать прогрессивную схему поквартальной реконструкции, позволяющую еще эффективнее решать весь комплекс вопросов.

В то же время положение крупнейшего городского инвестора, успешно финансирующего социально значимые проекты позволяет рассчитывать на целый ряд экономических преимуществ в рамках своей деятельности. Постоянно усложняющийся круг задач в рамках стройкомплекса Москвы и их успешное выполнение в интересах города обеспечивают снижение уровня инвестиционных рисков для реализуемых Департаментом проектов и высокий уровень доверия деловых партнеров, включая финансовые и банковские структуры. Подтверждением этого является высокий кредитный рейтинг ДИПС, возможность выбирать наиболее выгодные варианты получения кредитов.

Что касается наиболее перспективных форм и методов работы, то необходимо подчеркнуть, что важным фактором роста объемов реализации жилья становится внедрение механизмов ипотечного кредитования.

Большие возможности по увеличению объемов жилищного строительства заложены в системе ипотечного кредитования, которое определяется в правительственных документах как приоритетное направление развития социальной сферы. Как инвестор, которому в повседневной деятельности приходится сталкиваться с множеством острых социальных вопросов, ДИПС считает, что настало время для широкого внедрения ипотеки – популярного и проверенного международной практикой метода решения стратегических социальных задач.

Ипотечное кредитование в ближайшие десятилетия может и должно стать эффективным инструментом по вовлечению в инвестиционную сферу «замороженных» денег населения и удовлетворить значительный неудовлетворенный спрос на социально доступное жилье.

Главное – правильно решить возникающие при этом достаточно сложные финансовые проблемы инвесторов и покупателей жилья. ДИПС в настоящее время активно работает над разработкой схемы, которая позволит реально использовать возможности ипотечной системы для разрешения актуальных социальных проблем города.

«Одним из самых перспективных сегментов московской недвижимости является федеральная собственность. Сейчас пошли активные конкурсы на объекты Минимущества, Минкультуры и прочие объекты. И люди, которые участвуют в этих конкурсах, абсолютно не представляют тех рисков, которые последуют за победой в этих конкурсах. Все забывают, что существует город Москва, что с городом надо делиться. Как делиться никто не знает ни в Москве, ни в Федерации, ни среди самих девелоперов. Механизмов отстроенных до конца пока нет, но все очень хотят. Ситуация напоминает 93-й год, когда в Москве бездумно раздавались инвестиционные контракты. Тогда было несколько тысяч инвестиционных контрактов, думаю, что около тысячи сейчас бродят по рынку по той или иной причине: либо их невозможно осуществить, либо в свое время было вложено очень много денег, и они до сих пор не могут окупиться.

Вот это основные тенденции, которые есть на рынке. Если говорить о нежилье, то в ближайшем времени город начнет присутствовать в этом сегменте рынка как инвестор. И перед различными департаментами Правительства Москвы поставлена задача прекратить продавать объекты городской собственности и пора, наоборот, их воспроизводить. Мы планируем построить в 2005 году около 100 тыс. кв. м. нежилья. Это капля в море, но постепенно город будет наращивать свои объемы», - отметил в своем выступлении начальник отдела перспективных проектов Департамента на конференции: "Инвестиции в московскую недвижимость". 2 апреля 2004 г.

Рынок недвижимости неразрывно связан с общеэкономической ситуацией и для него характерны периоды подъема и спада. Если оглянуться назад в год 1997, то окажется, что рост цен на московском рынке жилья составил немногим более 20%, т. е. около 3% в год, что нельзя считать показателем высокой доходности. Поэтому инвестор никогда не должен забывать о рисках, которые являются составной частью инвестиционного проекта.

Департамент не забывает, что началу любого проекта, независимо от его масштабности, должны предшествовать скрупулезные исследования, учитывающие все составляющие бизнес – процесса, необходимо понимание происходящего на рынке и влияние на ситуацию различных факторов. По этой и многим другим причинам ДИПС является своего рода монополистом в инвестировании в строительный комплекс г. Москвы и, что особенно важно, весьма удачным.

3. Направления совершенствования методов и средств, используемых Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы.

Наряду с заметным ростом инвестиций в строительный комплекс Москвы, благодаря такому исполнительному органу как ДИПС, так же существуют и проблемы в различных областях данной сферы деятельности. Новое строительство в Москве в последнее время нередко сопровождается массовыми протестами со стороны жителей. Застройщики не только нарушают архитектурный облик их родного района, вырубают все зеленые насаждения и сносят детские площадки, но и зачастую серьезно угрожают целостности домов, расположенных близко к стройке. К тому же вынужденные переселенцы не хотят уезжать на окраины столицы.

Отсутствие свободных строительных площадок в Москве лишает инвесторов возможности проводить комплексную застройку того или иного района. Точечная же застройка приводит к тому, что застройщик вторгается в уже сложившуюся инфраструктуру района, сносит детские площадки и площадки для выгула собак, вырубает зеленые насаждения. К простым просьбам и обращениям жителей районов, где складывается такая ситуация, столичные чиновники, как правило, остаются глухи. Поэтому единственной возможностью для жителей остаются акции массового протеста: митинги, стычки с милицией, остановка строительной техники. Впрочем, такие средства нередко оправдывают себя.

Вместе с тем состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Велико количество аварийных и ветхих домов, которые требуют реконструкции и сноса. По данным ДИПСа на сегодняшний день снесено 1 541,9 тыс. кв.м. (446 панельных пятиэтажных домов); 948,4 тыс. кв.м. из ветхого жилищного фонда (457 зданий); а также 193,7 тыс. кв.м. жилья в «несносимых» сериях в целях технологического сноса (52 здания).

С момента перехода реализации Программы под контроль Департамента, ДИПС передал городу под переселение 521,6 тыс. кв.м., построенных за счет привлеченных средств. Это достаточно неплохой показатель, еще около 2,5 млн. московских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Среди них семьи военнослужащих и участников боевых действий, дети – сироты инвалиды, семьи граждан, признанных беженцами и вынужденными переселенцами, т.е. те, кто нуждается в так называемом «социальном жилье».

Необходимо разработать законодательные и иные нормативные правовые акты в области реализации государственной жилищной политики, повышения инвестиционной активности за счет вовлечения в инвестиционный процесс внебюджетных средств, кредитов банков, а также на основе дальнейшего совершенствования и внедрения системы ипотечного кредитования жилищного строительства.

В целях привлечения инвесторов, нужно разработать программу упорядочения и упрощения процедуры согласования инвестиционных проектов и подготовки исходно-разрешительной документации.

Остро стоит проблема формирования рынка жилья, доступного для различных категорий граждан с учетом их реальных потребностей и возможностей. Сейчас цена 1 кв. м. жилья достигает 1400 $, а в среднем 1100$, причем эта цифра растет с каждым месяцем на 1%. На данный момент купить такую квартиру может далеко не каждый москвич. Решение этой проблемы имеет важное социальное, экономическое и политическое значение.

Необходимо принять меры по формированию рынка доступного жилья путем консолидированного и эффективного использования ассигнований, направляемых из федерального, региональных и муниципальных бюджетов, привлечения средств из внебюджетных источников, в том числе личных средств граждан, развития системы ипотечного жилищного кредитования.

В настоящее время ипотечные кредиты предоставляют более 30 банков. Профессиональные участники ипотечного рынка стали проявлять большую заинтересованность в координации своей деятельности. Около 300 банков объединяются в Комитете по ипотечному жилищному кредитованию Ассоциации российских банков и готовятся к запуску своих ипотечных программ.

Вместе с тем только предоставление ипотечных жилищных кредитов населению без принятия других мер неспособно решить проблему неразвитости рынков жилья. Система ипотечного жилищного кредитования, как главный обеспечивающий фактор повышения доступности жилья для граждан Российской Федерации, должна рассматриваться как совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

В 2003 году проводилась работа по разработке и совершенствованию действующих нормативных актов по безопасности труда в строительстве. Однако по данным федеральной инспекции труда Минтруда России в 2002 году на строительных объектах погибли 911 человек, в 2003 году по предварительным данным ситуация находится на том же уровне.

Приведенные данные свидетельствуют о необходимости усиления работы в области охраны труда в строительстве. Вместе с тем совместно с органами управления строительством субъектов Российской Федерации необходимо принять меры по укреплению служб охраны труда в строительных организациях, расширению сети базовых организаций по охране труда в строительстве.

Так же существует потребность в квалифицированных кадрах по приоритетным направлениям научно-технического развития строительства, и в первую очередь для обучения студентов по таким новым направлениям, как «Менеджмент в строительстве и ЖКХ», «Экспертиза и управление недвижимостью» и др. за счет средств федерального бюджета.

Существует потребность в создании правовых, организационных и информационных условий проведения градостроительной политики, направленной на формирование благоприятной среды жизнедеятельности населения, развитие территорий и поселений с обеспечением баланса государственных, общественных и частных интересов.

Вместе с тем нельзя забывать об обеспечении экологической безопасности и мерах по снижению отрицательного влияния строительного комплекса на окружающую среду.

Заключение.

Таким образом, рассмотрев теоретические основы инвестиционных процессов: понятие и виды инвестиций, правовые аспекты и регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, инструменты инвестирования в недвижимость, практику, реализацию и источники финансирования инвестиционного проектирования, в работе был проведен анализ современного состояния инвестиционно-строительного комплекса на основе деятельности Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы. Были выявлены некоторые проблемные вопросы управления этой сферой и указаны основные методы их решения, а также определены пути совершенствования данной отрасли и деятельности Департамента в частности.

Список литературы:

1. Закон об инвестиционной деятельности в РСФСР (в ред. Федерального закона от 19.06.95 N 89-ФЗ); (в ред. Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ)

2. Положение о Департаменте инвестиционных программ строительства города Москвы.

3. Распоряжение от 15 мая 2001 г. N 473-РМ «О Переименовании Департамента внебюджетной политики строительства города Москвы».

4. Постановления Правительства Москвы от 06.07.99 N 608 "О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года"

5. Концепция стратегии развития строительного комплекса РФ на перспективу до 2010 г.

6. Бочаров В. В. Инвестиции. – СПб.: Питер, 2003. – 288 с.

7. Ведомости съезда РД РФ и ВС РФ. 1991. №21.

8. Владайцев С. В., Воробьев П. П. и др. Инвестиции. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. – 440 с.

9. Игонина Л. Л. Инвестиции: Учеб. пособие / под ред. Д-ра экон. Наук, проф. Слепова В. А. – М.: Экономистъ, 2003. – 478 с.

10. Российская газета. 2001. №233.

11. Российская газета. 1999. №41.

12. Российская газета. 1998. №137.

13. Столяров И. И. Государственное регулирование рыночной экономики: Учеб. пособие. – М.: Дело, 2001. – 280 с.

14. Управление портфелем недвижимости. Указ. Соч. С. 28; Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: ДЕАН, 1997. С. 102.

15. www.dips.ru

16. www.russianrealty.ru

17. www.investmarket.ru

Приложения.

1. РАСПОРЯЖЕНИЕ от 15 мая 2001 г. N 473-РМ О ПЕРЕИМЕНОВАНИИ ДЕПАРТАМЕНТА ВНЕБЮДЖЕТНОЙ ПОЛИТИКИ СТРОИТЕЛЬСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

В связи с введением в действие Бюджетного кодекса Российской Федерации:
1. Переименовать Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы в Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы.
2. Внести изменения в распоряжение Мэра Москвы от 16.03.2000 N 276-РМ "Об утверждении Положения о Департаменте внебюджетной политики строительства города Москвы" и приложение к указанному распоряжению, заменив слова "Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы" в соответствующих падежах словами " Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы" в соответствующих падежах.
3. Внести изменения в распоряжение Мэра Москвы от 21.01.2000 N 52-РМ "О структуре Мэрии города Москвы", а также в приложение 1 (Перечень главных распорядителей средств бюджета города Москвы) и в приложение 3 (Перечень прямых получателей бюджетных средств города Москвы) к распоряжению Мэра Москвы от 26.05.2000 N 564-РМ "Об утверждении главных распорядителей и получателей бюджетных средств города Москвы", заменив слова "Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы" словами "Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы".
4. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на первого заместителя Премьера Правительства Москвы, руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Ресина В.И.
Мэр Москвы Ю.М. Лужков

Программы и проекты