26214 (Деятельность Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы в реализации инвестиционных программ строительства), страница 3

Однако, потребность в дополнительных денежных ресурсах может возникнуть не только в случае полного отсутствия собственных средств. Кредит может понадобиться, например, если появляются дополнительные, не учтенные ранее строительные и финансовые риски. Другим поводом обратиться за финансовой помощью может стать отказ одного или нескольких соинвесторов от своих обязательств по финансированию проекта.

Как можно поступить в таком случае?

На реализацию проекта можно взять кредит, оставаясь при этом единственным инвестором.

Можно привлечь соинвесторов на правах долевого участия в строительстве с последующим перераспределением площадей.

И, наконец, можно переуступить права на окончание строительства объекта другому инвестору.

В целом инвестиционные проекты в сфере недвижимости, которые требуют привлечения финансов извне можно, опять таки, разделить на две категории: проекты, в которых кредитование ведется с нулевой стадии строительства, с самого начала, и проекты, где кредит появляется тогда, когда объект недвижимости частично готов.

Как показывает практика, в первом случае, получение банковских кредитов практически невозможно, за исключением случаев, когда у Заемщика есть другое надежное обеспечение. Обычно подобные попытки заканчиваются продажей предприятия, на которое оформлена вся согласовательная и проектно-сметная документация, другому инвестору.

Необходимый минимум для получения кредита во втором варианте - стопроцентная готовность проекта и разрешений, а также наличие собственного вклада в проект.

Представим, что кредит уже получен. Теперь инвестор-девелопер может идти по пути оптимизация процентов или параллельного вложения в проект кредитных и собственных средств.

Независимо от причин возникновения потребности в дополнительном финансировании, проект, уже находящийся на стадии реализации более привлекателен для банков. Здесь возникает меньше рисков: сам объект незавершенного строительства может выступать в качестве залога, завершение строительства требует меньше времени, следовательно, кредиты будут более короткими. Но при оформлении подобных договоров залога и их оценке возникают некоторые нюансы, главный из которых - идентификация прав собственности на объект незавершенного строительства. В большинстве случаев инвестор вступает в права собственности на объект недвижимости только после его ввода в эксплуатацию. Тогда, предметом залога могут выступать имущественные права на недвижимость, право собственности на которую будет получено в будущем, а в течение периода строительства инвестор может заключать инвестиционные контракты с другими соинвесторами, по которым право собственности должно будет перейти к новым владельцам, которые могут даже не знать о том, что их право на получение в собственность объекта недвижимости обременено кредитными обязательствами.

Кроме того, местные органы власти могут поставить жесткие условия по отводу земли, строго лимитируя срок строительства или требуя выкупа земельного участка в собственность, что значительно повысит затратную часть проекта. В случае невыполнения этих условий застройщику грозит потеря прав на использование данного участка или, как минимум, штрафные санкции.

Таким образом, риски банков при кредитовании проектов, связанных со строительством под залог незавершенного строительства, являются достаточно высокими. Обеспечением по таким кредитам могут выступать корпоративные права на предприятие, на которое оформляется вся проектно-сметная и согласовательная документация, не ведущее какой-либо другой финансово-хозяйственной деятельности.

Функции банков при финансировании подобных проектов не могут ограничиваться выдачей кредита и оформлением договора залога. Со стороны банков необходим высококачественный мониторинг этих кредитов, участие в управлении проектом, обязательный контроль над строительством и текущей финансово - хозяйственной деятельностью предприятия.

Главной проблемой для застройщиков является наличие долгосрочных и дешевых кредитных ресурсов. В нашей практике, одним из самых эффективных инструментов финансирования такого рода проектов является Кредитная линия ЕБРР на развитие малого и среднего бизнеса.

Однако, и здесь получение кредита отнюдь не беспроблемное. Так страхование строительных рисков в наших условиях является маловероятным, оценка объекта незавершенного строительства - залога, ниже необходимой величины кредитных ресурсов. Плюс существуют и ограничения по стоимости проектов, а чтобы выплатить проценты по кредиту до сдачи объекта в эксплуатацию инвестору приходится тратить собственные средства, которые могли бы быть вложены в проект, отсутствует четко выверенная строительная смета, которая корректируется, как правило, в большую сторону.

Еще одной проблемой может стать то, что доля собственного вклада девелопера должна быть не менее 30 %.

Уже стало понятным, что справится со всем спектром таких вопросов подразделениям банков, инвесторов и застройщиков становится достаточно трудно, и не все из них могут делать это самостоятельно. С ростом количества девелоперских проектов в сфере недвижимости все более активизируется спрос на услуги профессиональных профильных консультантов. Ведь, для решения подобных задач необходимы консультанты со знаниями и практическим опытом в сфере рынка недвижимости, оценки недвижимости, инжиринга, архитектуры и строительства, а также финансового анализа и моделирования. В таких фирмах вначале, проекты проходят соответствующую правовую, экономическую и строительно-архитектурную экспертизу, где:

- юристы определяют легитимность проекта и его «слабые» места, статус земельного участка, выделенного под строительство, а также риски, которые могут возникнуть при получении права собственности на построенный объект;

- инжиринговые службы проводят строительную экспертизу объекта, изучают геодезию земельного участка, возможность получения необходимых технических условий для строительства, реальность согласования и выполнения архитектурно-строительного проекта, а также изучают соответствие представленной сметы на строительство текущим рыночным параметрам;

- риэлторы вместе с оценщиками предоставляют финансистам достоверную информацию, подкрепленную аналогами, о стоимости земельного участка и права переуступки проекта другому инвестору в случае его вынужденного 'сворачивания', о возможных ценах реализации построенных площадей на разных этапах строительства и при условии ввода объекта в эксплуатацию;

- финансовые аналитики, в свою очередь, рассчитывают инвестиционную привлекательность проекта.

Таким образом, коренным образом меняется привычный статус риэлтора: из брокера по купле-продаже и аренде недвижимости он превращается в профессионального консультанта на рынке инвестиций в недвижимость.

Таким образом в данной главе описывается категориальный аппарат данного вида деятельности, рассматриваются правовые аспекты и регулирование инвестиций на рынке недвижимости.

Термин «инвестиция» начал использоваться в отечественной литературе начиная с 80-х годов, то есть инвестиционный процесс в России – достаточно молодое явление в экономике страны. И, хотя нормативно-правовая база сформировалось, она требует разработки конкретной программы дальнейшего совершенствования инвестиционного климата в России для принятия управленческих решений. На макроэкономическом уровне цель разработки такой программы — повышение инвестиционной активности и привлечение средств отечественных и зарубежных фирм по ключевым направлениям российской экономики, рост общеэкономической и коммерческой эффективности инвестиций по всем формам собственности, рациональное размещение инвестиционных ресурсов и снижение степени риска инвестирования в российской экономике.

Создание благоприятного климата для деятельности иностранного и отечественного капитала в России — ключевой фактор для формирования позитивного имиджа страны в глазах инвесторов. Причем этот процесс должен идти в рамках четко и конкретно сформулированной государственной политики по привлечению инвестиций, включающей как институциональные, так и административные меры на федеральном и региональном уровнях.

Государство должно устанавливать правила игры в экономике. Их стабильность, предсказуемость, отражение в них принципов честной конкуренции — это как раз то, чего ждут инвесторы в России.

2. Анализ современного состояния Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы.

Как уже отмечалось ранее, инвесторы при принятии решения о капиталовложениях учитывают рейтинг региона, где расположен объект инвестирования. На сегодняшний день наиболее привлекательна для притока инвестиций Москва. «Наиболее перспективными направлениями на сегодняшний день мы считаем строительство жилья, то есть инвестиции в строительство жилья», - подчеркнул начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) Леонов Е. Б.

Высокая оценка экономической эффективности инвестиций в строительство складывается из целого ряда факторов, определяющих в конечном счете постоянно растущий спрос на жилье и нежилые объекты. Строительство – наиболее динамично развивающийся сектор экономики города.

В своем докладе на конференции «Инвестиции в недвижимость» 12 ноября 2003 года начальник Управления реализации жилищной программы ДИПСа Г. У. Пирумов отметил, что, рост цен на московском рынке жилья с начала года составляет более 30%. Средний показатель стоимости 1 кв. метра превышает 1400 долларов, что является абсолютным максимумом за все время существования московского жилищного рынка.

Предпосылками такого развития рыночной ситуации стали следующие основные факторы:

- серьезные структурные изменения на рынке недвижимости, произошедшие в последние 3-4 года, характеризующиеся преобладанием в секторе нового жилья монолитного домостроения и завершением освоения некогда дешевых районов массовой застройки, что приводит к увеличению цен реализации как на первичном, так и на вторичном рынке,

- рост доходов многих групп населения в период экономического роста и политической стабильности последних лет вызвал увеличение сумм накоплений, направляемых на приобретение недвижимости,

- снижение курса доллара стимулировало потенциальных покупателей жилья к безотлагательному решению этой проблемы,

- резко возросший спрос внес коррективы в рыночную стратегию продавцов квартир, усилив положительную динамику цен.

Можно предполагать, что до конца текущего года ценовая ситуация сохранит положительную динамику.

Что касается более отдаленной перспективы, то можно предполагать, что платежеспособный спрос различных категорий населения будет и дальше возрастать.

Залогом этого выступает, прежде всего, стабильное экономическое развитие страны, которое сопровождается приростом реальных накоплений населения. При этом эксперты отмечают, что доля накоплений россиян за годы рыночных реформ заметно выросла и составляет сегодня, по некоторым оценкам, до 30% от реальных доходов, что в 1,5-2 раза превышает аналогичный показатель развитых стран Запада.

Значительная часть накоплений населения расходуется на приобретение объектов недвижимости.

Начиная с 1993 года в Москве регистрируется 75-90 тыс. сделок по купле - продаже жилых объектов, из них 25-28% операций приходится на первичный рынок. Таким образок ежегодно более 20 тыс. новых квартир находят своего покупателя, что составляет 1,5-1,7 млн. кв.м. Причем, показатель зарегистрированных сделок был достаточно стабилен в течение прошедших 10 лет и не сильно зависел от динамики цены 1 кв.м (колебания этого показателя составляли до 100%), курса доллара и текущих доходов населения.

Можно предполагать, что потенциальная емкость рынка новостроек в натуральном выражении составляет 2,2-2,5 млн. кв.м, поскольку при прочих равных значительное число покупателей предпочтут квартиру в новостройке, даже с учетом более высокой цены. Отсюда общий объем ежегодного платежеспособного спроса на московском рынке новостроек может составить более $3 млрд.

С учетом вышеперечисленных факторов, а также запланированного ежегодного увеличения ВВП на 10% можно ожидать и в будущем позитивного развития ситуации на московском рынке жилья.

Нельзя не сказать еще об одном факте. В ведущих европейских столицах обеспеченность жильем составляет более 40 кв.м/чел. В Москве этот показатель - 23 кв.м/чел. Мы сильно отстаем. Согласно генеральному плану развития Москвы, до 2020 года в столице будет построено около 70 млн. кв.м жилья. При этом значительная часть жилья будет направлено на решение социальных городских программ.

Поэтому велика роль организаций, выступающих связующим звеном между предприятиями столичного строительного комплекса, частными и государственными инвесторами и покупателями жилья, способных подготовить и реализовать самый сложный инвестиционный проект.

К числу таких организаций принадлежит Департамент инвестиционных программ строительства Москвы, созданный 22 июля 1996 года при поддержке Правительства и мэра Москвы Ю.М.Лужкова¹¹.

Деятельность Департамента регулируется Распоряжением Мэра Москвы от 17 июля 2001 г. № 701-PM «Об утверждении положения о Департаменте инвестиционных программ строительства г.Москвы» и контролируется заместителем Мэра города Москвы в правительстве города Москвы, Руководителем Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города.

Руководителем Департамента является Краснянский Леонид Наумович

Заместители Руководителя Департамента: