Правовое зонирование действует как механизм реализации планов градостроительного развития, намерений местного сообщества и граждан по созданию благоприятной среды проживания. Оно предусматривает принятие городом местного законодательства о зонировании территории с указанием для каждого участка правил использования и строительного изменения недвижимости. Эти правила включают:

- виды разрешенного использования объектов недвижимости;

- предельные (минимальные и/или максимальные) показатели площади и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков;

- предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках:

- минимальные отступы построек от границ земельных участков;

- максимальные показатели высоты/этажности построек, процента застройки участков, коэффициента использования земельных участков;

- показатели мест парковки автомобилей, иные показатели и требования.

Примером правового зонирования в Приморском крае являются утвержденные решением Уссурийской Думы «Правила землепользования и застройки земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район» от 30.11.2004 г. № 104 (прил.1). Указанные Правила являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.

На основании Правил, городская власть выделяет сферу своей прямой ответственности, ограничив ее минимально необходимым набором объектов, жизненно важных для устойчивого функционирования города как целостной системы. Одновременно город вырабатывает и сохраняет за собой действенные механизмы косвенного воздействия на процессы городского развития, используя инициативу и средства частных лиц. Правила формируют систему партнерства между городскими властями и частными лицами-владельцами недвижимости и потенциальными инвесторами. В то же время Правила защищают долговременные интересы городской общины в целом от самоуправства частных владельцев - несанкционированного использования земли и недвижимости.

Система партнерства предполагает создание местной властью благоприятных условий, которые побуждали бы частных субъектов приобретать и обустраивать недвижимость, и гарантировали бы соблюдение их интересов. Эти условия должны включать: гарантированные долгосрочные права на землю, открытую информацию относительно правил разрешенного использования и строительного обустройства земельных участков и эффективный механизм финансирования строительства муниципальной инженерно-технической инфраструктуры как основы для привлечения инвестиций для строительства на заранее подготовленных и переданных частным лицам землях.

За счет зонирования муниципалитет получает возможность более эффективно осуществлять политику обустройства территории и местные социальные программы. [6, с.76]

Для владельцев недвижимости, застройщиков и инвесторов, ситуация возвращается "с головы на ноги": сначала будет приобретаться земельный участок с "пакетом" четко обозначенных и гарантированных прав его использования, а затем уже владелец участка будет готовить полномасштабный проект и выполнять строительные работы (табл. 1.1)

Таблица 1.1

Схема вступления в долгосрочные права владения земельными участками при различных системах градорегулирования

Источник: [17]

Правовое зонирование является средством реализации планов развития города. Оно нуждается в исходном плановом документе как своем основании. Таким документом является генеральный план. В свою очередь, документы правового зонирования закладывают основу для реализационных документов последующего уровня вплоть до проектов строительства отдельных объектов. Состав документов градорегулирования муниципального уровня может варьироваться в зависимости от политики органов местного самоуправления и специфики конкретного города.

Зонирование подготавливает правовые основания для градостроительной деятельности и тем самым помогает решать проблемы двух основных групп субъектов этой деятельности:

- городов как социально-экономических и административных образований,

- частных лиц, приобретающих и обустраивающих отдельные объекты недвижимости.

Зонирование помогает последовательно решать экологические и эстетические проблемы качества среды проживания. Для этого оно располагает соответствующими правовыми нормами.

Зонирование, устанавливая виды и параметры разрешенного использования недвижимости, фиксирует, по меньшей мере "нижнюю планку" качества среды, применительно к различным территориальным зонам. То, что не закреплено в соответствующем нормативном правовом акте как разрешенное, уже не может произойти и, соответственно, ухудшения качества среды проживания происходить уже не будет.

В документах зонирования содержится такая правовая норма как "несоответствующее использование". Согласно этой норме те объекты недвижимости, которые существовали до введения документов зонирования, чьи характеристики и параметры использования расходятся с регламентами зонирования, объявляются несоответствующими и продолжают существовать в особом режиме. Они могут использоваться и поддерживаться при условии, что степень несоответствия с документами зонирования не будет возрастать. При этом любое последующее изменение этих объектов должно будет происходить только в направлении приведения их в соответствие с документами зонирования.

В части решения проблем городского развития зонирование выполняет двойную задачу. Оно представляет собой юридический механизм реализации политики градостроительного развития, одновременно, обеспечивается взаимодействие этого юридического механизма с экономическими механизмами и приведение последних в действие. Взаимодействие этих двух механизмов позволяет более эффективно решать проблемы, ранее трудноразрешимые, например, проблемы перепрофилирования и перебазирования вредных производств.

Следует подчеркнуть, что само наличие правового зонирования приводит в движение экономический механизм реализации запланированной градостроительной политики. Пока нет правового зонирования, экономический механизм не заработает. [17, с.241]

Городские земли - это ограниченный, невосполнимый ресурс исключительно высокой ценности. В Российской Федерации территории занятые городами, занимают площадь около 7 млн.га, что составляет порядка 0,4% всей территории страны.

Невозможно решить ни одну проблему по освоению территорий без решения важнейшей - инвентаризация земель города. Без ее решения и речи нельзя вести о местном самоуправлении в области градостроительства. Это весьма сложный процесс. Ведь чтобы эффективно, по-хозяйски использовать землю, необходима планово-картографическая основа. То есть требуется перерегистрация всех землепользователей. Выполнение этой работы позволит рационально использовать городские территории. На каждом участке городских земель четко определится хозяин. А это в свою очередь окажет положительное влияние на содержание городских территорий, позволит более грамотно подходить к решению градостроительных проблем с учетом решения экономической целесообразности использования земель, сохранения их экологической чистоты.

Основными задачами земельной реформы на 2005-2007 годы являются:

- создание условий и завершение процесса переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или аренды;

- завершение процесса разграничения государственной собственности на землю и оптимизация распределения между бюджетами различных уровней доходов, полученных от распоряжения землей;

- переход к новому земельному налогу и налогу на жилую недвижимость, формирование полноценного реестра объектов налогообложения и развитие института массовой оценки недвижимого имущества;

- переход от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учету объектов недвижимого имущества и создание кадастра недвижимости, совершенствование требований к формированию объектов кадастрового учета (включая землеустройство и техническую инвентаризацию);

- совершенствование механизмов установления правовых ограничений по использованию земли и недвижимости, в том числе порядка и условий установления сервитутов, резервирования земель для государственных и муниципальных нужд;

- установление требований о предоставлении земельных участков для строительства офисных и торговых помещений исключительно на аукционах.

1.4.Социальное планирование в градостроительной политике

Социальное планирование - это новый и наиболее прогрессивный подход к решению градостроительных задач характерный для демократических государств. К сожалению, в нашей стране этот метод только находит свое развитие.

Социально управляемое планирование должно быть нацелено на привлечение как можно большего числа людей к активному участию на всех этапах работы по планированию, от идеи до ее воплощения в жизнь. Оно должно исходить из фактических условий жизни людей. Социально управляемое планирование исходит из целостного взгляда на общество и человека и отказывается от деления на "экономическую", "физическую" и "социальную" части. Социальное планирование регистрирует и регулирует имеющиеся конфликты и столкновения интересов в обществе, а также освещает вопросы распределения. Социально управляемое планирование начинается не с того, что на планах размещаются дома, определяется местоположение игровых площадок и улицы привязываются к местности, а с того, что определяются социальные проблемы, которые необходимо решить, и потребности, которые надо удовлетворить еще до того, как альтернативы планов обретут какие-то формы. Лишь после этого разрабатываются планы городских районов и схемы расположения улиц, которые приспосабливаются к потребностям и возможностям людей. Социально управляемое планирование не находится в противоречии с требованиями изменениями в обществе, учитывающимися ограниченные ресурсы и угрозу экологической ситуации - напротив. Учет социального аспекта при планировании требует прекращения безответственной эксплуатации природы и исходящих из расчетов на сиюминутную выгоду произведенных решений.

Социально управляемое планирование должно быть пронизано гуманизмом, основывающимся на понимании того, что каждый человек в основе своей есть активное существо с желанием и способностью изменить условия своей жизни и жизни других, а также того, что солидарность является важным человеческим проявлением.

2. РЕЗУЛЬТАТИВНОСТЬ ДЕЙСТВИЙ ОРГАНОВ МЕСТНОЙ
ВЛАСТИ ПРИ РЕФОРМИРОВАНИИ ЭКОНОМИКИ РЕГИОНА (НА ПРИМЕРЕ УССУРИЙСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА)

Рассматривая роль и место органов местной власти в реформировании экономики региона целесообразно дать краткую характеристику тех процессов, которые происходят в регионе, в данном случае в Приморском крае, попытаться проанализировать ситуацию. Это необходимо сделать потому, что любая территория, будь то город или район, не существуют без тесных экономических связей друг с другом, без зависимости от тех процессов, которые происходят в экономике и политике региона. Решения, принимаемые местными органами власти, должны учитывать не только интересы своей территории, но и быть увязанными с теми решениями, которые принимаются органами власти региона (в нашем случае Приморского края), с целью развития региона в целом. Рассматривая органы местной власти, как регулятор и проводник экономических реформ, в ряде случаев допустимо рассматривать органы управления края, как местные органы по отношению к федеральным структурам власти.

2.1. Влияние региональных и местных органов власти на
социально-экономическое развитие территории

Социально-экономическая ситуация в крае и большинстве его территориально-административных образований довольно сложна. Действуют как положительные, так и отрицательные факторы, определяющие основные тенденции развития экономики. Наиболее характерным подтверждением тенденций и стабилизации является наметившийся определенный рост физического объема производства. Индекс физического объема производства (в процентах к предыдущему году):

2001г. - 85 %;

2002г. - 101,9 %;