25617 (Договор найма жилого помещения), страница 8

Договор найма жилого помещения - договор возмездный. Обязанность платить за пользование жилым помещением - важнейшая для нанимателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи. В соответствии со статьями 56 и 57 Жилищного кодекса РСФСР плата за пользование жилым помещением (квартирная плата) вносится ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, помимо этого, взимается плата за коммунальные услуги по утвержденным в установленном порядке тарифам.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения, и плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если эти сроки в договоре не предусмотрены, то плата должна вноситься нанимателем ежемесячно. Как правило, в договоре коммерческого найма плата за занятое жилье определяется по усмотрению сторон в договоре. Что касается государственного и муниципального жилищного фонда, в котором население проживает по договору социального найма жилого помещения, то в данном случае ставки оплаты жилья и коммунальных услуг утверждаются исполнительным (администрация) или представительным (дума) органом государственной власти или местного самоуправления и действуют на всей территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Этот порядок был принят после принятия 24 декабря 1992 года Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Реально переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг начался после принятия Советом Министров - Правительством Российской Федерации 22 сентября 1993 года постановления за № 235 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг". Этим постановлением были:

утверждены сроки поэтапного перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг;

сохранен на переходный период прежний порядок финансирования затрат на капитальный ремонт государственного и муниципального жилищного фонда (отменено в связи с принятием постановления Правительства от 18.06.96. № 707, а затем и отменившим постановление № 707 постановлением Правительства РФ от 02.08.99. № 887);

установлено, что "повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется с одновременным применением мер социальной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот" (пункт 2 постановления);

утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг.

В этом Положении определено, что компенсации предоставляются гражданам - нанимателям жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного (отменено постановлением Правительства РФ № 707, а затем новая редакция Положения дана в постановлении Правительства РФ № 887) жилищного фонда. Гражданам, проживающим в домах жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а также имеющим жилые помещения в собственности такие компенсации могут предоставляться. То есть, только договор найма (в данном случае - социального) обеспечивает получение адресной помощи - субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в ч.5 ст. 15 содержится оговорка о том, что граждане, сдающие жилье в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

В Приморском крае жилищные субсидии предоставляются гражданам, начиная с 1994 года после принятия администрацией края постановления от 11 марта 1994 г. № 93 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг". В настоящее время службы жилищных субсидий существуют во всех муниципальных образованиях. По состоянию на 01.01.2000 г. субсидии получали 25099 семьи, или 4,2% от общего числа семей в крае, проживающих в муниципальном, государственном жилищном фонде, домах ЖК, ЖСК, кондоминиумах. По сравнению с 1999 г. произошло снижение получателей субсидий почти на 30%, т.к. была увеличена до 19% предельно допустимая доля на оплату ЖКУ в совокупном доходе семьи, в полной мере стали исполняться федеральные законы «О ветеранах» и «О социальной зхащите инвалидов в Российской Федерации» в части льготной оплаты за жилье и коммунальные услуги и ряд других, менее значимых причин.

Далее реализуя положения Закона "Об основах федеральной жилищной политики", Правительство Российской Федерации 18 июня 1996 года приняло Постановление № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг», в котором установило структуру платежей за жилищно-коммунальные услуги и определило органы, устанавливающие их уровень. Данным постановлением определено, что «структура платежей населения за жилье всех форм собственности должна включать: первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях, второй платеж - за коммунальные услуги. Собственник жилых помещений осуществляет третий платеж - налог на имущество физических лиц. В то же время наниматель жилья тоже должен осуществлять третий платеж как плату за наем жилья (на компенсацию затрат на его строительство или реконструкцию)» - как было сказано выше, в настоящее время действуют новая редакция этих положений, закрепленная постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887.

В соответствии со ст. 682 Гражданского кодекса РФ "размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения". В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. То есть авторы Кодекса не конкретизировали, какие платежи и за что должны взиматься по договору найма в виде платы за жилое помещение. Что же касается установления размера платы по соглашению сторон, то данное положение относится к договорам коммерческого найма, который, хоть и не прописан детально ни в одном из существующих федеральных нормативных актов (за исключением, наверное, Приказа Минстроя РФ от 20.08.96. № 17-113 «Об утверждении положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве»), но может применяться в том жилищном фонде, который в соответствии со ст. 1, 12-15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 40 Конституции РФ не отнесен к жилищному фонду социального использования.

Что касается государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, то наниматели проживают в нем по договору социального найма, плата за который устанавливается в соответствии со ст. 13,15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 56,57 Жилищного кодекса РСФСР и не может определяться сторонами самостоятельно на договорной основе, как это и определено в ст. 682 ГК РФ. Надо отметить, что и в данных статьях Гражданского Кодекса не идет речь об источниках финансирования этих видов услуг. В то же время ст. 149 ЖК определяет, что «финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт (текущий и капитальный) жилищного фонда местных Советов осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств - за счет средств государственного бюджета» [1, c. 63]. Данное положение принималось еще в то время, когда квартирная плата составляла ничтожную долю средств, расходуемых на содержание и ремонт жилищного фонда, и не могла являться источником финансирования затрат по его ремонту.

Статья 1 Федерального закона "Об основах федеральной жилищной политики" в свою очередь определяет, что "договор найма - соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги" [28, c. 4]. В соответствии со ст. 15 этого же Закона "оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. ... Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяется Правительством Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. При этом размер оплаты жилья устанавливается дифференцированно в зависимости от качества и местоположения жилья" [28, c. 12,13]. То есть, в соответствии с данными статьями по договору найма наниматель оплачивает коммунальные услуги и плату за пользование жилым помещением, которая, в терминологии законодателя, определяется как оплата жилья, взимаемая за его содержание и все виды ремонта. Причем, установление дифференцированной оплаты в зависимости от качества и, особенно, местоположения жилья невозможно без введения платы за наем, которая и должна учитывать потребительские свойства жилья. К сожалению, в России на сегодняшний день складывается такая ситуация, что граждане, проживающие в худших жилищных условиях, зачастую платят больше, чем проживающие в лучших условиях и в лучшем фонде. Введение платы за наем позволяет устранить данную диспропорцию и учитывать качество жилья при установлении размера его оплаты, как это и предусматривается "Методическими рекомендациями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений", утвержденными Приказом Минстроя России от 12.12.96 № 17-152.

В соответствии с "Методическими указаниями" первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях - должен при расчете и в соответствующих формулировках постановления местной администрации применяться для компенсации затрат на содержание и обслуживание жилищного фонда и все виды ремонта только мест общего пользования. Плата же за наем, вводимая для нанимателей, может расходоваться на капитальный ремонт помещений, в которых данные наниматели проживают, то есть собственно на реконструкцию здания в целом.

Введение платы за наем на уровне отдельного муниципалитета правомерно только в том случае, если в нормативных актах субъекта Федерации предусмотрено взимание этого вида платежей с граждан на данной территории, так как, повторюсь еще раз, в соответствии со ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" установлено, что "порядок перехода на новую систему оплаты жилья... определяется Правительством Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации" [28, c. 12]. Следовательно, муниципальные образования не вправе изменять структуру платежей граждан без наличия соответствующего решения на уровне субъекта Федерации.

В Приморском крае структура платежей была изменена постановлением Губернатора края от 14 ноября 1996 г. № 583 "О мерах по дальнейшему переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг", где предусматривается и плата за наем, и плата за капитальный ремонт. Плата за наем введена в крае постановлением Губернатора от 25.02.97. № 73 "Об утверждении Временного порядка расчета ставок за наем жилья муниципального и государственного (ведомственного) жилищного фонда". В 1998 году было принято постановление Губернатора края от 17.06.98. № 290 "О мерах по исполнению постановления Губернатора края от 14 ноября 1996 г. № 583 " О мерах по дальнейшему переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг в крае", в котором главам муниципальных образований рекомендуется повсеместно ввести плату за наем жилья, а также ввести в платежи за содержание и ремонт жилья плату за капитальный ремонт мест общего пользования. Этим же постановлением отменено вышеназванное постановление № 73. В настоящее время плата за наем жилья введена в 31 муниципальном образованиии, плата за капитальный ремонт - в 18 .

После издания Президентом Российской Федерации Указа от 28 апреля 1997 года № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации", которым одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, Правительство России для определения финансовой помощи субъектам Федерации из средств федерального бюджета в 1997 г. своим постановлением от 26 мая 1997 г. № 621 устанавливает федеральные стандарты:

1. федеральный стандарт социальной нормы площади жилья;

2. федеральный стандарт уровня платежей граждан;

3. федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе;

4. федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц (дифференцированный по экономическим районам Российской Федерации).