Kurs.1 (Учет основных средств), страница 6

Общие положения об аренде

Аренда представляет собой основанное на договоре, срочное, возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельной хозяйственной или иной деятельности.

Согласно статей 606 и 614 ГК РФ договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.Объектом аренды может быть любое имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1 статьи 607 ГК РФ). На сегодняшний день такого закона нет.

Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий поскольку договор может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (статья 432 ГК РФ).

Применительно к договору аренды таким существенным условием являются объекты аренды. Договор аренды должен обязательно содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, принадлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т.п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду ( статья 608 ГК РФ). Требования формы договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключен на срок более одного года (пункт 1 статьи 609 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (статья 164 ГК РФ), подлежит государственной регистрации. Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользованием арендованным имуществом (статья 614 ГК РФ). Обязанностью арендатора является пользование переданным имуществом согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь за собой требование арендодателя о расторжении договора аренды и возмещении причиненных убытков. Некоторыми правами, предусмотренными ГК РФ, арендатор может воспользоваться лишь с согласия арендодателя. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал и т.д. На арендатора возлагается обязанность по содержанию арендованного имущества (статья 616 ГК РФ).

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. Кодекс сохранил за арендодателем, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, переимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 ГК РФ). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора.

Текущая аренда.

По экономическим условиям в зависимости от сроков аренды имущества, соотношения его стоимости и выплаченный за период аренды арендной платы, а также от включения или не включения условия выкупа имущества в договор, аренду можно разделить на три основных вида: краткосрочную (текущую), долгосрочную (с возможностью выкупа) и финансовую (лизинг). В отечественной практике в настоящее время наибольшим распространением пользуется текущая аренда.

Тип аренды определяет и особенности отражения связанных с нею хозяйственных операций в бухгалтерском учете.

Порядок учета арендованных основных средств определяется в соответствии со следующими нормативными документами: План счетов (Инструкция по применению Плана счетов), Положение о бухгалтерском учете, Положение о составе затрат.

При текущей аренде имущества собственником основных средств продолжает оставаться арендодатель. К арендатору переходит только право владения арендованным имуществом. Сданные в аренду основные средства числятся на балансе предприятия-арендодателя. Износ по основным средствам начисляет предприятие, у которого они числятся на балансе, т.е. предприятие-арендодатель. Однако оно не использует сданные в аренду свои основные средства в своей хозяйственной деятельности, и поэтому в учете начисление износа отражается не по дебету счетов учета издержек, а по дебету счета 80 “Прибыли и убытки” и кредиту счета 02 “Износ основных средств”.

Арендодатель в соответствии с арендным договором начисляет арендную плату, включая ее в состав доходов от внереализованных операций, что отражается по дебету счета 76 “Расчеты с разными дебеторами и кредиторами” и кредиту счета 80.

Получение арендной платы - дебет счета 51 “Расчетный счет” и кредит счета 76.

Поскольку услуги по сдаче имущества в аренду облагаются налогом на добавленную стоимость, необходимо выделить причитающуюся в бюджет сумму НДС, с отражением по дебету счета 76 и кредиту счета 68 “Расчеты с бюджетом”, субсчет “Расчеты по налогу на добавленную стоимость”.

Арендатор принимает взятые в аренду основные средства к учету на забалансовом счете 001 “Арендованные основные средства”. На балансе предприятия - арендатора отражается начисление и перечисление арендной платы. Начисление арендной платы осуществляется по дебету счета учета издержек производства или обращения или других источников и кредиту счета 76.

Перечисление арендной платы арендатором отражается по дебету счета 76 и кредиту счета 51. На соответствующем субсчете к счету 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям” выделяется величина налога на добавленную стоимость.

Налог на добавленную стоимость.

В соответствии с пунктом 7 подпунктом “б” Инструкции о порядке исчисления НДС при реализации услуг объектом налогообложения является выручка, полученная от оказания услуг по сдаче в аренду имущества и объектов недвижимости.

В случае текущей аренды основных средств производственного назначения и отнесения арендной платы на издержки обращения налог на добавленную стоимость в этом случае подлежит возмещению из бюджета.

При текущей аренде объектов непроизводственного назначения и отнесение арендной платы за счет соответствующих источников налог на добавленную стоимость погашается за счет этих же источников.

Налог на имущество предприятий.

В соответствии с пунктом 2 Инструкции Госналогслужбы РФ от 8 июня 1995 года № 33 “О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий” объектом налогообложения являются основные средства, нематериальные активы.

Основные средства, нематериальные активы, для целей налогообложения учитываются по остаточной стоимости. Для определения налогооблагаемой базы налога на имущество принимаются, отраженные в активе баланса остатки по счетам 01 “Долгосрочно арендуемые основные средства” за минусом износа, учитываемого в счете 02. Кроме того, общественные объединения, ассоциации, осуществляющие предпринимательскую деятельность, в том числе по ведению приносящих доход внереализованных операций, таких как сдача в аренду имущества, являются плательщиками налога на имущество в общеустановленном порядке. Уплата налога производится за период осуществления предпринимательской деятельности.

Аренда транспортных средств.

Хотелось бы обратить внимание на особенности, связанные с арендой транспортных средств: во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно предоставления в аренду транспортного средства, исключена возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом за исключение договора аренды на новый срок (статья 621 ГК РФ); во-вторых, договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации; в-третьих, обязанностью арендатора в течение срока действия договора аренды транспортного средства является поддержка сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и капитального ремонта сданного в аренду имущества. По общему правилу обязанность осуществления капитального ремонта сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя (пункт 1 статьи 616 ГК РФ); в-четвертых, арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено законом (статья 647 ГК РФ).

Аренда транспортных средств у физических лиц.

В соответствии с Положением о составе затрат в себестоимость включается арендная плата в случае аренды отдельных объектов основных производственных фондов. При этом у арендодателя, в нашем случае физическое лицо, сдаваемые в аренду основные фонды должны числиться в составе основных производственных фондов согласно письма Минфина РФ от 16 октября 1992 года № 16-26-61 “О включении в себестоимость арендной платы в случае аренды отдельных объектов основных производственных фондов”. Поэтому при заключении предприятием договора с физическим лицом на аренду производственных фондов физическое лицо должно быть зарегистрировано как предприниматель, получающий свой доход от аренды. Только в этом случае, правомерно отнесение арендатором на себестоимость платы за аренду.

Подоходный налог.

Часто возникает вопрос, облагается ли подоходным налогом у физических лиц, выплачиваемая по договору аренды плата за использование в производственных целях предприятия его личной автомашины. Согласно разъяснениям Госналогслужбы РФ от 27 августа 1992 года № ИЛ-6-03/283 выплачиваемая сумма арендной платы подлежит обложению подоходным налогом у источника выплат.

Кроме того, в соответствии с Инструкцией о подоходном налоге, физические лица, сдающие внаем или в аренду строения, квартиры, комнаты и т.д., гаражи, автомобили и другое движимое и недвижимое имущество, уплачивают подоходный налог от сумм доходов, получаемых от сдачи внаем или аренду этого имущества, как в денежной так и в натуральной форме, а также в любой форме оплаты ремонта арендованного имущества, приобретения запасных частей и т.п.

Долгосрочная аренда.

Долгосрочная аренда основана совершенно на других принципах и подразумевает передачу в аренду принадлежащего арендодателю имущества на длительное время, платежи в течении этого срока и возможность окончательного выкупа данного имущества арендатором. Как правило срок аренды в этом случае равен сроку службы имущества, а общая сумма арендной платы включает в себя не только его стоимость, но и % по кредиту, комиссионные и т.п. суммы. Право собственности на переданное в долгосрочную аренду имущество, после его выкупа переходит к арендатору. По своей сути долгосрочная аренда является одной из форм кредитования арендатора.

Для учета основных средств переданных в долгосрочную аренду применяются следующие счета: 03 Долгосрочно арендуемые ОС и 97 Арендные обязательства - используется у арендатора; 09 Арендные обязательства к поступлению - используются у арендодателя. Надо также отметить, что в случае долгосрочной аренды имущество передается на баланс арендатора, а у арендодателя его учет ведется на забалансовом счете 001 Арендованные ОС и в балансе не отражается.

Финансовая аренда (лизинг).

Финансовая аренда (лизинг) регламентируется Постановлением Правительства РФ от 29.06.95 N 633 О развитии лизинга в инвестиционной деятельности , в соответствии с которым под лизингом понимается вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей. Объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по действующей классификации к основным средствам, кроме имущества, запрещенного к свободному обращению на рынке.

В качестве руководства при начислении лизинговых платежей можно использовать Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 16.04.96 N б/н Методические рекомендации по расчету лизинговых платежей . Под лизинговыми платежами понимается общая сумма, выплачиваемая лизингополучателем лизингодателю за предоставленное ему право пользования имуществом - предметом договора. В лизинговые платежи включаются: амортизация лизингового имущества за весь срок действия договора лизинга, компенсация платы лизингодателя за использованные им заемные средства, комиссионное вознаграждение, плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга, а также стоимость выкупаемого имущества, если договором предусмотрены выкуп и порядок выплат указанной стоимости в виде долей в составе лизинговых платежей. Лизинговые платежи уплачиваются в виде отдельных взносов.

Порядок бухгалтерского учета лизинговых операций отражен в Приказе МинфинаРФ от 25.09.95 N 105 Об отражении в бухгалтерском учете и отчетности лизинговых операций и совершенно отличен от бухгалтерского учета долгосрочной аренды.

При этом надо учитывать, что в соответствии с Инструкцией Госналогслужбы РФ от 15.05.95 N 30 О порядке исчисления и уплаты налогов, поступающих в дорожные фонды , при приобретении автотранспортных средств путем лизинга, лизингополучатель уплачивает налог на приобретение автотранспортных средств.

Начисление налога осуществляется исходя из балансовой стоимости за вычетом износа, по ставке 10% для прицепов и полуприцепов и 20% для автомобилей и автобусов.