599 (Торговые пассажи, теория и практика строительства), страница 8

Можно выделить несколько реконструктивных приемов:

— дополнение существующей структуры самостоятельными пространственными зонами;

— полное использование внутреннего пространства существующего сооружения под многофункциональные и торгово-выставочные залы с выносом вспомогательных помещений в пристроенные части;

— объединение нескольких зданий в единое сооружение с помощью выставок и пассажных элементов;

— использование в качестве автономных пространственных зон новых подземных уровней или уровней надстройки существующих зданий.

Соответственно можно дать несколько рекомендаций по этим направлениям:

1. Преодоление монотонности многоэтажной структуры преобразованием ее в структуру "вертикальных моллов" (рис. 14).

Конструктивно эта реконструкция осуществляется пробивкой в перекрытиях проемов со смещением их в плане относительно друг друга. Это позволит посетителю увидеть все выставочные зоны общественных пассажей из входного узла либо в процессе движения. Появится возможность исключить лишние миграции посетителей в поисках нужного объекта и снизить плотность их потоков.

Если позволяют габариты залов по высоте, то между образовавшимися проемами в разных уровнях можно организовать систему смежных перекрытий, то есть площадок, связанных лестницами с основными уровнями. Перепад высот между смежными площадками рекомендуется порядка 0,9 м. Это позволит придать вертикальному моллу черты внешнего порядка, словно привычное измерение улицы.

2. Организация внешних экспозиционных зон (рис. 15).

Использование постоянных и временных экспозиций возможно как внутри здания, так и вне его. При последующих реконструкциях даже статус таких зон может изменится: открытый пешеходный путь станет внутренним пассажем, а помещения первого этажа, утратив наружное ограждение, превратятся в «улицу» — с опорами, рекламами, витринами и т.д. Поэтому архитектурное решение подобных зон должно обладать достаточной универсальностью и структурной независимостью. Предпочтительно использование крупного каркаса, полностью остекленного наружного ограждения (витрин), обширные консоли навесающих верхних этажей.

При этом, что является существенным обстоятельством для нормализации торговой деятельности, показ товара в экспозиционной зоне должен носить не декоративный характер, а как можно полнее отражать реальный ассортимент.

3. Организация специализированного пассажа в многофункциональных комплексах (рис. 16).

Переоборудование части обычных торгово-пешеходных пространств в специализированные связано с появлением в структуре, например, торгового центра достаточного количества специализированных магазинов, отделов, услуг, как правило, более высокого качества и дорогостоящих.

Соответственно этому возникает более эффективная и качественная архитектура связывающего их молла, специальное озеленение, искусственный климат. Все это в большой мере способствует привлекательности общественного центра, росту его популярности, повышению эффективности той или иной общественной сферы деятельности.

Специализированный пассаж должен быть самым коротким из всех имеющихся в комплексе, но при этом связывать наиболее важные объекты притяжения или магниты. Конфигурация трассы, ее габариты могут быть разнообразными, но ширина транзитной части пешеходного пассажа рекомендуема не более 6–9 метров, исходя из оптимальных условий видимости противоположных витрин. Важнейшее значение имеет внедрение специализированного пассажа в общую структуру коммуникаций. Возможны два основных варианта раскрытие этого пространства в зависимости от длинны пассажа и его конфигурации:

— с самого начала открыть весь вид молла с целью сильного одновременного впечатления;

— показать пространство молла постепенно, используя чувство предвосхищения у зрителя и постижения порядка шаг за шагом.

Многоуровневые специализированные пассажа требуют особой разработки вертикальных коммуникаций: эскалаторов, лифтов, лестниц, а также большое внимание должно уделяться связям различных уровней с помощью террас, пандусов, легких мостиков, галерей и т.п.

Необходимо отметить, что элементы объемно-планировочной структуры различаются по устойчивости во времени и по-разному поддаются реконструкции. Наибольшей устойчивостью обладает коммуникационный каркас (общественно-пешеходная зона), наименьшей — торговые залы и вспомогательные помещения. Ресурсы перспективного развития будут усилены, если все заполняющие и ограждающие элементы этой зоны будут поддаваться оперативному демонтажу, чтобы проводить реконструкцию с наименьшими затратами.

Моделирование структуры города выводит пассаж из типа самостоятельного здания и предполагает его дальнейшее развитие как элемента сложной структуры, в состав которой помимо основной, транзитной зоны коммуникационного остова начинают входить и "конечные" зоны, что позволяет увеличить многообразие комплекса в целом, так как по сравнению с пассажем, связанные с ним залы обладают большей замкнутостью пространственной структуры по отношению к транзитной части, большей глубиной помещений относительно пешеходного молла, большей индивидуальностью и вариантабельностью архитектурно-пространственного решения.

Можно сказать, что чем насыщенней становится общественная жизнь в городе, тем более усложняется не только структура пассажа, но там выше становится концентрация и интенсивность социальных функций как в целом городе, так и непосредственно в торговых и общественных центрах, тем активней возникают многофункциональные пассажи с их транзитными и "конечными" зонами, тем больше возрастает их плотность и актуальность для современного развития не только общественных зданий, но и вопросов градостроительства в целом.

Таким образом можно говорить о потенциале появления общегородских пассажей в структуре переуплотненной городской ткани. К тому же развитие подземной урбанизации предопределяет возникновение пространственной решетки пассажей, связанных в единую систему полифункционального взаимодействия населения и сферы услуг.

3.2. Основные архитектурно-композиционные приемы

Применение пульсирующего разреза пассажа (рис. 17), то есть ритмичное изменение его габаритов на отдельных участках пути — один из композиционных приемов, позволяющих преодолеть монотонность протяженного молла. Эти колебания могут быть различными по величине, иногда они сочетаются с изменениями трассировки молла или прерывностью, например в атриумах, внутренних площадях, пересечениях с другими моллами;

Вертикальное развитие молла, когда усложняется внутреннее решение пространства за счет сочетания площадок на разных уровнях, лестниц, эскалаторов, многосветных пространств и т.д. Возможны, например, решения верхних уровней с использованием висячих садов.

Масштабное моделирование пространственных зон. Проблема масштаба — одна из важнейших при проектировании пассажа. Архитектурная практика, по мнению многих критиков, полна негативных примеров использования одних и тех же объемно-планировочных моделей для крупных и малых объектов. Крупные пассажа не могут быть механическим увеличением малых.

Интеграция молла с дополнительными резервными зонами особенно часто может быть замечена в тех проектах, где формирование целого торгового центра или самостоятельного пассажа происходит на базе вновь возрождаемых зданий или даже целых кварталов. Основное композиционное противоречие здесь заключено в противопоставлении: старая оболочка — новая технология. Наибольший успех имеют решения, основанные на контрастном сопоставлении этих двух факторов, при композиционном доминировании первого.

Акцентирование первоначальной структуры (рис 18), как это было предложено в проекте реконструкции Китай-города, где существующая архитектурно-пространственная структура обладает характерными именно для нею особенностями. Это наличие дворовых пространств с развитыми уличными фасадами и проулками и улочками типа открытых пассажей. То есть наличие только главных фасадов и отсутствие дворовых как таковых естественно наталкивает на решение развития как единой пространственно-пешеходной структуры с использованием всей территории в связевых, рекреационных и обслуживающих целях с созданием самого высокого уровня благоустройства.

Моделирование «внешнего городского ландшафта» (рис 19) подразумевает под собой использование элементов, делающих весьма условной границу между внутренним и внешним. Например, многочисленные формы, имитирующие фасады улиц, какие-то исторические архитектурные цитаты и т.д.

3.3. Социально-экономическая эффективность предлагаемых решений

Как показывает практика, в отношении уникальных общегородских объектов, одним из которых являются крупные торговые пассажи, экономика в проектировании не столько должна заведомо регулировать пространственное формообразование, сколько быть следствием исходных концепций самого архитектурного творчества. Такой подход позволяет несколько шире оценивать эффективность значительных капиталовложений, связанных с теми или иными принципами организации внутреннего пространства.

Однако, прежде всего необходимо коснуться вопросов социальной эффективности новых композиционных решений, так как здесь достигается не только социальный, но и экономический эффект.

В связи со стремительным ростом потребностей городского населения в комфорте, изменениями эстетических критериев и всем ходом развития современной общественной жизни необходимы такие решения, которые бы обеспечивали целостную структуру и согласованную внутреннюю среду, отвечающую физическим и эмоциональным потребностям. Таким образом, основные задачи социально-эффективной организации пассажа не сводятся к комплексности обслуживания и сокращению времени на покупки и получение услуг.

Важнейшее значение приобретают: качество обслуживания, воспитание у посетителей определенных навыков поведения и формирование самой культуры потребления; развитие вкусов и активности восприятия, стиль, художественное разнообразие; и т.п.

С внедрением новых концепций изменяется и сугубо прагматическая сторона дела — торговля, которая наряду с реализацией товаров формирует и изучает покупательский спрос, демонстрирует перспективные виды товаров, дает рекламную информацию. Разумеется, все эти аспекты социальной эффективности актуальны только в том случае, когда выполняется условие: бесконечному разнообразию стереотипов поведения людей соответствует бесконечное разнообразие общественно-торговой среды, не говоря уже о разнообразии социальных услуг. Таким образом, основными перспективными критериями будут возможности широкого выбора:

— деятельности;

— параметров этой деятельности.

Пассаж, особенно в составе многофункционального комплекса, представляет собой модель города, то есть помимо торговых функций, на первое место выходят не только рекреационные, но и эстетико-образовательные, появляются новые виды взаимосвязи городского населения и посетителей пассажа (рис. 20). Являя собой отражение города, пассаж должен теперь включать в себя и такие области деятельности человеческого социума как изобразительное искусство (экспозиция), элементы театра (зрительные залы небольшой вместимости, открытые сцены), историко-музейные экспозиции; отражать структуру развития города, например, не просто использовать подземное пространство в процессе урбанизации среды обитания человека, а также служить источником информации (музей археологии в комплексе на Манежной площади); и многое другое.

Получается, что окончательная оценка социальной эффективности решения невозможно исключительно количественными факторами, она представляет собой в основном явление описательного характера.

Рассмотрим данные сопоставления характеристик различных архитектурно-пространственных решений:

1. Внедрение специализированных пассажей, в частности, в крупных торговых центрах повышает эффективность торговли последних в среднем на 20–33%, при этом расходы на эксплуатацию снижаются на 6%. Наибольшей популярностью пользуются следующие виды специализации: женское готовое платье, парфюмерия, подарки, ресторан со спиртным; наиболее эффективная для специализированного пассажа длинна — в среднем на 13% меньше обычного в том же центре.

2. Использование такого приема, как моделирование «внешнего городского ландшафта», в случае открытого молла в среднем почти вдвое увеличивает приток посетителей — пешеходов, и как результат, увеличение торгового оборота молла на 20–26%, всего центра на 9–11%. Для крытого молла эти показатели соответственно: до 24% и до 16%.

3. Вертикальное развитие пассажа, сохраняя общее соотношение площадей, то есть в среднем 10–15% на молл и атриумы от всей площади торгового центра, позволяет в четыре и более раза увеличить приток посетителей в верхние уровни по сравнению с обычным многоуровневым решением. Эффективность торговли выше на 21–40%, затраты на возведение также выше, приблизительно на 9–14%, но окупаемость всех капиталовложений в строительство в среднем вдвое быстрее.

4. По данным опросов, посещение торгового пассажа, предлагающего огромное разнообразие видов общественной деятельности и услуг, рассматриваются более чем 22% населения города (где расположен пассаж) как форма активного отдыха и развлечений. В зарубежных социологических исследованиях отмечается, что больше всего шансов на успех имеют пассажи в городах с большим числом работающих в деловой части центр города и университетских — то есть в местах, обладающих потенциальным резервом пешеходного движения и устойчивыми культурными традициями.

Вопросы экономической эффективности новых принципов архитектурной организации пассажей опираются на более конкретную методическую базу для сравнения вариантов. В частности, к основным факторам эффективности капиталовложений в строительство относятся: интенсивность использования городских территорий и рациональность организации функционально-пространственной структуры.

Интенсификация использования территории центра определяется плотностью коммуникаций и плотностью посещений (рис. 21). Это резерв для повышения потребительской мощности основных предприятий, экономическая эффективность эксплуатации которых оценивается как чистым годовым доходом, так и затратами времени в сфере обслуживания. Данные сопоставления их с моделями общественных центров без использования моллов свидетельствуют о весьма значительной эффективности решений таких центров как многофункциональных пассажей.

Интенсификация использования территории пассажа приводит к значительному сокращению сроков окупаемости капиталовложений в строительство: приблизительно в 1,4–2,3 раза в зависимости от величины города и классности пассажа, а многоуровневые композиции повышают индекс компактности до 0,7–1,7; экономия территории — 9–17% и т.д.

Данные оптимизации посещаемости различных функционально-пространственных зон пассажа в течении дня (сравнение пассажей с моделями торговых центров без моллов), свидетельствуют о существенной эффективности новых принципов организации.

Необходимо особо подчеркнуть эффективность такого приема, как интеграция пассажа с дополнительными резервными зонами, отличающегося очень высокой степенью планировочной и композиционно-пространственной гибкости, минимальными затратами времени и средств на перспективные изменения (рис. 22).