182825 (Ипотечный кредит и его роль в реализации национального проекта "Доступное жилье"), страница 7

Ряд банков установил единую ставку по кредитам, независимо от величины первоначального взноса, формы подтверждения доходов и срока кредита. У Газпромбанка такая процентная ставка действует по кредиту на приобретение квартир на вторичном и первичном рынке, у ТрансКредитБанка - квартир на первичном рынке, у Собинбанка - по нецелевому кредиту под залог имеющейся в собственности недвижимости.

У ЮниКредит Банка процентная ставка по ипотечным кредитам на приобретение квартир и загородной недвижимости зависит только от срока кредита. Только от способа подтверждения доходов заемщика зависит величина процентных ставок у Банка Москвы (по кредиту на приобретение квартир на первичном рынке), банка "Возрождение" (по кредиту на приобретение жилого дома с земельным участком), Нордеа Банка (по кредиту для приобретения квартиры или жилого дома с земельным участком), банка "ЖилФинанс" (по кредиту для приобретения квартиры на вторичном рынке), по ипотечным кредитам Собинбанка.

Процентные ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, до момента государственной регистрации прав собственности, как и раньше, примерно на 1 - 2% выше, чем на приобретение готового жилья. В этом плане на политику банков по формированию ставок кризис никак не повлиял.

Федеральный закон РФ от 15.02.2010 №11-ФЗ "О внесении изменений в статью 29 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" запретил вносить в кредитный договор положения, которые дают право в одностороннем порядке изменять величину и порядок определения процентной ставки, величину комиссионного вознаграждения либо вводить новые комиссии, а также срок действия договора. Изменения подобного рода теперь можно вводить исключительно по соглашению с клиентом путем заключения дополнения к кредитному договору. Существует мнение, что данное изменение в законодательстве спровоцирует рост процентных ставок по кредитам, поскольку российские банки от нужды фондируют «длинные» ипотечные кредиты преимущественно за счет «коротких» денег. В этой ситуации для банка важно иметь возможность приводить к общему знаменателю стоимость выданных и привлекаемых денег. Запрет на повышение процентной ставки по кредиту чреват убытками в случае резкого повышения стоимости фондирования в результате кризиса. А за такой срок, как 10 - 20 лет, кризисы возникнут неизбежно.

Однако на практике, думается, на руку заемщикам сыграют характерные для банкиров вообще, и для отечественных, в частности, короткая память и привычка жить одним днем. Учитывая данные обстоятельства, Аналитический центр Русипотеки считает маловероятным массовое повышение процентных ставок по ипотечным кредитам в связи с запретом не пересмотр ставки в одностороннем порядке. Сейчас разгорается конкуренция за уцелевших в период кризиса потенциальных ипотечных заемщиков, и в свете этого повышение ставок для банков будет совсем не ко времени.

В то же время, можно предположить, что введенный запрет будет способствовать еще большему распространению плавающих ставок. Свидетельством тому служит сделанное руководством Сбербанка объявление о запланированном введении плавающих ставок по всем кредитным продуктам.

Итоги восьми месяцев 2010 года говорят об устойчивом восстановлении российского ипотечного рынка. По данным Центрального банка РФ на 1 сентября было предоставлено 158,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 198,3 млрд. рублей. Это в 2,4 раза больше, чем было выдано на 1 сентября 2009 года в количественном выражении, и в 2,6 раза - в денежном. Причем процесс ускоряется: если в I квартале 2010 года выдача кредитов по сравнению с I кварталом 2009 года выросла в два раза в количественном и в денежном выражении, то во II квартале 2010 года рост составил 2,6 раза в количественном и 2,7 раза в денежном выражении.

Объем ипотечной задолженности продолжает увеличиваться: с конца первого квартала, когда начался рост, к 1 сентября 2010 года он вырос на 49,1 млрд рублей и составил 1,056 трлн рублей. Объем задолженности по жилищным ипотечным кредитам на конец периода можно посмотреть в приложение Г.

Динамику роста задолженности по кредитам на покупку жилья и ипотечным жилищным кредитам к ВВП можно посмотреть в приложение Б.

Объем просроченной задолженности продолжает расти, по итогам первого полугодия достиг 38,6 млрд рублей (см. приложение В). Растет и доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечной задолженности: в первом квартале 2010 года она составляла 3,3%, а по итогам первого полугодия - 3,7%. Однако есть основание считать, что с ростом выдачи кредитов объем задолженности будет расти быстрее просрочки. Эксперты считают, что существенного сокращения доли просрочки по ипотечным кредитам можно ждать в четвертом квартале.

Закономерным следствием кризиса стало снижение задолженности по кредитам, выданным в иностранной валюте. В то же время растет объем просрочки по таким кредитам. В результате удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности увеличивается. Можно с большой долей уверенности сделать вывод, что основная масса просрочки носит долгосрочный, и, вероятно, безнадежный характер.

По данным АИЖК доля крупнейшей по размеру активов пятерки банков (главным образом, Сбербанка) к началу сентября в количестве выдаваемых ипотечных кредитов снизилась на 8% и составила 60%. По мнению экспертов Агентства это отражает активные действия со стороны менее крупных и небольших банков по смягчению условий выдачи кредитов и снижению ставок, как благодаря программам рефинансирования АИЖК, так и увеличению объема доступного фондирования в целом.

По данным рэнкинга Русипотеки пятерка лидеров выглядит следующим образом (см. приложение А).

Наблюдается кое-какое движение на рынке рефинансирования ипотечных портфелей. Довольно неожиданно на этом поприще заявил о себе ОТП Банк, скупивший у АМТ Банка, банка "ЖилФинанс" и Городского ипотечного банка ипотечных кредитов на $40 млн. По мнению руководства банка, покупать готовые пулы ипотечных закладных сейчас более выгодно, чем выдавать самому.

Государственные программы по поддержке ипотечного рынка, несмотря на скепсис многих игроков сработали даже быстрее, чем предполагалось их разработчиками. Например, уже 6 августа, всего через месяц с начала запуска инвестиционной программы по поддержке строительства доступного жилья и ипотеки Внешэкономбанка (ВЭБ) прием заявок на участие в этой программе был приостановлен, поскольку закончился отпущенный до 2012 года лимит в 150 млрд рублей. В рамках программы ВЭБ обязуется выкупать ипотечные облигации, обеспечением которых будут закладные по кредитам на приобретение жилья в новостройках по ставке не выше 11% годовых с первоначальным взносом не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья.

Заявки на участие в программе подали Сбербанк (30 млрд руб.), Газпромбанк (30 млрд рублей), АИЖК (25 млрд руб.), банк "Уралсиб" (20 млрд руб.), Ханты-Мансийский банк (7 млрд руб.), Инвестторгбанк (6 млрд руб.), ВТБ 24 (5 млрд руб.), банк «Восточный» (5 млрд руб.), банк "ЖилФинанс" (2,5 млрд руб.), Ассоциация ипотечных компаний (19,5 млрд руб.). Рассматривается вопрос о выделении дополнительных средств на программу.

16 сентября АИЖК разместило старший транш облигаций с ипотечным покрытием класса А1 объемом 6,096 млн рублей. Облигации были размещены широкому кругу рыночных инвесторов. Объем заявок превысил объем размещения более чем в два раза. Цена размещения составила 101% от номинальной стоимости, что соответствует доходности к ожидаемой дате погашения 8,43% годовых.

Банки, выдающие ипотечные кредиты в России можно разделить на две группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся на государственные и коммерческие.

Два государственных банка – Сбербанк и ВТБ 24 вместе занимают около 80%. Это совершенно логично – самая большая филиальная сеть и доступ к дешевым ресурсам позволяют поддерживать объемы выдачи ипотечных и жилищных кредитов на высоком уровне.

Самым первым специализированным ипотечным банком стал банк «ДельтаКредит», созданный в 1998 году при поддержке Инвестиционного фонда «США-Россия». В 2005 году банк «ДельтаКредит» приобрела французская банковская группа «Societe Generale». Банк практически неизменно входит в пятерку лидеров российского ипотечного рынка. Многие топ-менеджеры, прошедшие школу управления в «ДельтаКредит», занимаются развитием ипотечного кредитования на высоких постах в других кредитных организациях.

Среди других специализированных ипотечных банков можно выделить Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, ИпотекБанк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА).

• Банк «ДельтаКредит» среди специализированных ипотечных банках оказался самым стабильным, ни на один день не прекращая выдачу кредитов. В настоящий момент «Дельтакредит» создает федеральную сеть партнеров, которые выдают кредиты по его программам.

• Городской ипотечный банк в 2009 году отказался от собственных ипотечных программ, и сегодня выступает сервисным агентом АИЖК.

• ИпотекБанк, созданный в сентябре 2007 года, успел проработать всего один год. С октября 2008 года банк не выдает ипотечных кредитов.

• Русский ипотечный банк, помимо выдачи кредитов с 2007 года активно занимался продвижением своих программ через агентов, рефинансируя выданные ими кредиты в рамках программы «Русская ипотека». После покупки Собинбанка, которому принадлежало 100% Русского ипотечного банка, Газэнергопромбанком, банк практически прекратил ипотечную деятельность. С конца 2009 года Русский ипотечный банк вошел в число партнеров АИЖК и в настоящий момент выдает ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.

• Банк «МИА», созданный в 2000 году, принадлежит Правительству Москвы и является его агентом по реализации программ социальной ипотеки. В то же время продуктовая линейка банка содержит предложения по коммерческой ипотеке.

Заключение

Развитие ипотечного кредитования – один из самых актуальных финансовых и социальных вопросов, стоящих перед нашей страной.

Ипотечная программа имеет большое значение для населения страны, поскольку она может обеспечить:

1) повышение качества жизни россиян;

2) ускоренное воспроизводство рабочей силы, а следовательно, и повышение ее качества и производительности труда;

3) желание и возможность зарабатывать, повышать качество своей рабочей силы – рост платежеспособного спроса;

4) создание новых рабочих мест по всей технологической цепочке строительства жилья – землеустроителей, архитекторов, проектировщиков, градостроителей, строителей всех специальностей, рабочих мест в строительной индустрии; увеличение дорожного и энергетического строительства, а отсюда – рост ВВП темпами, которые установил Президент РФ В. В. Путин, возможность стерилизации денежной массы;

5) реформирование ЖКХ, т.е. строительство новой инфраструктуры по новым стандартам строительства жилья;

6) самое главное – решение демографической проблемы и увеличение рождаемости.

Ипотечное кредитование – это механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из важнейших и приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Ипотечное кредитование – это один из самых надежных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте страны.

В связи с актуальностью вопросов предоставления ипотечных кредитов банками населению на приобретение жилья, в данной курсовой работе были изучены основные вопросы в области ипотеки, рассмотрены законодательное регулирование, источники финансирования ипотечного кредита, выявлены наиболее значимые проблемы при его функционировании в Российской Федерации.

Ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны – жилищную проблему.

Список использованных источников

1. Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2005.

2. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений. М., 2005.

3. Жуков Е.Ф., Эриашвили Н.Д. Банковское дело: Учебник. – М.: Единство, 2006.

4. Курбатская А. Залог недвижимости как форма ипотеки // Бизнес-адвокат, №14, 2007.

1. Меркулов В.В. Положения об ипотеке в Гражданском кодексе Российской Федерации // Правовые вопросы строительства, 2006, №2.

2. Муратова Д.Д., Шилкин С.А. Ипотека. Новые возможности и новые проблемы // Главбух. 2005, №6.

3. Осадченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки // Жилищное право, 2006, №7.

4. Проскурин А.Г. Развитие законодательства об ипотеке // Правовые вопросы строительста

5. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2005.ва, 2006, №2.

6. Рогожин А. Крупнейшие ипотечные банки в 2006 г. // РБК, 26.02.2007.

7. Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях // Юрист, 2006, №6.

8. Фролов Н. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы / Н. Фролов // Деньги и кредит. – 2007. – № 8.

9. Яшенков К.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и политика, 2005, №2.

10. Гражданский кодекс Российской Федерации.

11. Материалы Аналитического Центра Русипотеки. // Internet resource: http://www.rusipoteka.ru/rusnow/#tables

12. Бизнес и финансы. Ипотека и доступное жилье. // Internet resource: http://art.thelib.ru/business/real/mortgage/ipoteka_i_dostupnoe_zhile.html

Приложение А