181417 (Практика оценки рыночной стоимости транспортных средств (на примере трактора ДТ-75)), страница 2

- расчет остаточной стоимости компонентов и суммарная оценка остаточной стоимости.

Сферы применения затратного подхода:

а) налогообложение;

б) технико-экономическое обоснование нового строительства;

в) оценка объектов специального назначения (церквей, например), на которые очень трудно получить информацию о совершенных сделках купли-продажи;

г) страхование, поскольку страховой взнос и страховое возмещение определяются, чаще всего, из затрат страхователя.

2.2 Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный (рыночный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. При использовании методов сравнительного подхода осуществляется сравнительное изучение информации о сложившейся рыночной стоимости объекта в настоящем. Он основан на тезисе: "разумный покупатель не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта" и используется при определении стоимости исходя из данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Таким образом, конечной целью методов сравнительного (рыночного) подхода является определение рыночной стоимости.

Стоимость, определенная методами сравнительного подхода, считается наиболее объективной или близкой к объективной.

Этапы сравнительного подхода:

изучение рынка и сбор информации о недавних сделках купли-продажи с аналогичными объектами;

сравнение (сопоставление) оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличий по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению и т.д.;

расчет стоимости объекта путем корректировки информации о ценах на аналогичные объекты.

На третьем этапе могут быть применены следующие расчетные процедуры (методы):

определение стоимости дополнительных элементов путем парных сравнений (сравнение цен объектов, имеющих или не имеющих дополнительные элементы);

определение корректирующих коэффициентов, когда сравниваемые объекты различаются по отдельным параметрам (включение повышающих или понижающих коэффициентов);

расчет стоимости по удельным показателям (т.е. определяются удельные цены единицы одного из показателей объекта, например, мощности, площади, высоты и т.п.);

расчет стоимости объекта с помощью корреляционной модели, например, вида S=f (Мощность, Площадь, Производительность, ...).

2.3 Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Стоимость объекта, полученная методами доходного подхода, определяется полезностью объекта в будущем. В основе доходного подхода лежит тезис: “разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которая, будучи положенная в банк, приносила бы доходы больше, чем доходы от объекта”. Доходный подход также основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает объекты, ожидая в будущем доходы или выгоды.

В случае, когда речь идет об оценке объекта, для покупки которого, обычно, заемный капитал не привлекается, текущая ("сегодняшняя") его стоимость V определяется будущими доходами E_k от использования, затратами на ремонт и эксплуатацию Z_k, ставкой дисконтирования i_i, остаточной стоимостью S_ост через n лет эксплуатации:

Если, обычно, для покупки объектов, аналогичных оцениваемому, используется заемный капитал, то текущая рыночная стоимость определяется при помощи более сложных соотношений.

Этапы доходного подхода:

определение общей продолжительности владения объектом (срок "жизни");

прогнозирование темпов инфляции, доходов, ставок дохода и остаточной стоимости объекта в конце срока владения им;

расчет текущей ("сегодняшней") стоимости объекта.

Основными методами доходного подхода являются метод дисконтирования доходов и метод капитализации дохода.

Этапы оценки при данном подходе:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Потери от загрузки и не взысканные арендные платежи оцениваются на основе анализа рынка, характера его динамики. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и (или) типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статью издержек включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления.

4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость.

3. Оценка рыночной стоимости движимого имущества

Оценка выполнена на примере трактора ДТ-75

Таблица 1. - описание объекта оценки

Объект, представленный к оценке, по классификации единых норм амортизационных отчислений (ЕНАО) относится к группе «Силовые машины и оборудование», подгруппе «Тракторы».

Трактор ДТ-75 с бульдозерной навеской относится к бульдозерам на гусеничном ходу. Тяговый класс гусеничного трактора - 3 тс. В настоящее время тракторы аналогичной модели выпускаются на предприятии ОАО «Волгоградский тракторный завод».

Состояние трактора оценивается как удовлетворительное.

Стоимость предложений гусеничных тракторов с бульдозерной навеской на базе ДТ-75 находится в пределах от 40 000 до 120 000 рублей в зависимости от года выпуска и технического состояния.

Для оценки оборудования обычно применяют три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Доходный подход в данной работе не применялся, т.к. в исследуемом регионе еще не сложился рынок долгосрочной аренды тракторов и бульдозеров (имеет место не регулярные и непродолжительные факты аренды данного вида силового оборудования, в большинстве своем оформленные не официально). Рассчитать потенциальный доход, реально приносящий данным объектом, не представляется возможным.

3.1 Оценка движимого имущества затратным подходом

Затратный подход в оценке тракторов основан на принципе замещения, который гласит: осведомленный покупатель не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Оценка восстановительной стоимости трактора

Под стоимостью восстановления оцениваемого трактора понимается стоимость воспроизводства его полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения в текущих ценах нового объекта, полностью идентичного оцениваемому объекту по конструктивным, функциональным и другим характеристикам.

Под стоимостью замещения оцениваемого трактора понимается минимальная стоимость приобретения нового аналогичного объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам в текущих ценах.

Для расчета восстановительной стоимости трактора используются отпускные цены заводов-изготовителей, оптовые и розничные цены торгующих организаций, действующие на дату оценки с учетом НДС. К стоимости трактора суммируются затраты, связанные с транспортировкой до места эксплуатации объекта.

Определение восстановительной стоимости трактора ДТ-75

Трактор ДТ-75 на момент оценки выпускается на предприятии ОАО «Волгоградский тракторный завод». Восстановительная стоимость трактора ДТ-75 с бульдозерной навеской будет равна среднему значению текущих цен нового объекта, полностью идентичного оцениваемому. По данным специализированных организаций, занимающихся комплектацией навесного оборудования на тракторы ДТ-75 и их продажей, восстановительная стоимость составляет 260 000 рублей с учетом НДС.

Оценка износа трактора и оборудования

Физический износ.

Для оценки степени физического износа применяют следующие методы: анализ срока жизни; экспертная оценка износа.

Анализ срока жизни. Данный метод заключается в анализе соотношения возраст / срок службы объекта, в котором используется обычный срок службы и эффективный возраст для получения величины, выраженной в % и показывающей, какая часть его экономической жизни была выработана. Физический износ в этом случае равен:

(1)

где:

ЭВ – эффективный возраст, который основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст - это возраст, соответствующий физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его продажи.

ОП – срок остающейся полезной жизни

Эффективный возраст рассчитывается по формуле (2):

(2)

где:

НС – нормативно разработанный заводом-изготовителем период времени, в течение которого объект годен к эксплуатации и соответствует заложенным в него параметрам. Срок физической жизни заканчивается, когда объект утилизируется.

Экспертная оценка износа. Данный метод предполагает привлечение экспертов для экспертизы технического состояния объекта и определения степени физического износа оборудования.

Таблица 2. - Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа при обследовании технического состояния объектов

Расчет физического износа трактора ДТ-75.

Для определения физического износа трактора ДТ-75 использовался экспертный метод. Согласно таблицы 2 состояние трактора ДТ-75 соответствует удовлетворительному, а значение физического износа находится ближе к крайней границы указанного интервала. Таким образом, физический износ трактора ДТ-75 равен 60%.

Функциональный износ.