177976 (Оценка торгового центра), страница 2

Обычно в мировой и российской практике считается, что наиболее объективная оценка бизнеса соответствует стандарту обоснованной рыночной стоимости, где основными факторами, определяющими рыночную стоимость бизнеса, являются: спрос, настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса, затраты на создание аналогичных компаний, соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты, риск получения доходов, степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

2. Доходный подход к оценке коммерческой недвижимости

Оценка бизнеса с применением методов доходного подхода осуществляется на основе доходов предприятия, тех экономических выгод, которые получает собственник от владения предприятием (бизнесом).

Оценка бизнеса с применением методов доходного подхода основана на принципе, что потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии (бизнесе) больше, чем она может принести доходов в будущем.

Приведение будущих доходов к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чем такой же доход, который будет получен в будущем.⁸

Применение методов доходного подхода является обязательным в случае оценки бизнеса, имеющего прибыль.

Основными источниками, используемыми для оценки бизнеса методами доходного подхода, являются:

1. Бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения, данные бухгалтерского учета, в том числе информация о размера выплачиваемых обществом дивидендов, информация о реализуемых инвестиционных проектах, прочая информация о финансовых и производственных показателях предприятия за прошедшие отчетные периоды.

2. Бизнес планы, а также другие документы предприятия по планированию и прогнозированию финансовых и производственных показателей.

3. Результаты анкетирования и проведения интервью с руководством, ответы предприятия на запросы оценщика.

4. Информация об экономической ситуации и тенденциях развития отрасли (отраслей), к которым относится оцениваемое предприятие.

5. Информация об экономической ситуации и тенденциях развития региона (регионов), в которых расположено оцениваемое предприятие.

6. Информация о рисках, связанных с деятельностью предприятия.

7. Информация о котировках акций и изменчивости курса акций оцениваемого предприятия, предприятий отрасли, к которой принадлежит оцениваемое предприятие и фондового рынка в целом.

8. Информация о макроэкономической ситуации в экономике и тенденциях ее развития.⁹

Основными методами доходного подхода являются:

1. метод дисконтированных денежных потоков.

2. метод капитализации дохода.

Оценка бизнеса методами доходного подхода предполагает проведение следующих основных процедур:

1. подготовка финансовой отчетности оцениваемой компании, в частности актуализация и нормализация отчетности,

2. прогнозирование на основе анализа финансового состояния предприятия показателей дохода и затрат предприятия,

3. расчет ставки дисконтирования или коэффициента капитализации в зависимости от выбранного метода и показателя дохода,

4. расчет стоимости бизнеса путем приведения будущих доходов в стоимость на дату проведения оценки, используя методы дисконтирования или капитализации.

При поведении оценки бизнеса методами доходного подхода должны быть соблюдены такие условия, как: ожидаемая величина показателя дохода должна определяться исходя из прошлых результатов бизнеса, перспектив его развития, а также отраслевых и общеэкономических факторов.

Используемая ставка дисконтирования или капитализации должна соответствовать выбранному показателю дохода предприятия, в частности:

1. ставка дисконтирования или капитализации должна учитывать структуру капитала, инвестированного в бизнес

2. для номинального показателя дохода (выраженного в текущих ценах) и для реального показателя дохода (с учетом изменения цен) должны быть использованы соответствующие ставки дисконтирования.

2.1 Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков применяется в том случае, когда будущие денежные потоки предприятия нестабильны и оценщик имеет возможность обосновано прогнозировать изменение денежных потоков предприятия в будущем.

Для оценки бизнеса в рамках метода дисконтированных денежных потоков могут быть использованы следующие показатели дохода:

1. чистый денежный поток

2. чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;

3. чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;

4. чистая прибыль предприятия (формулы 2.1, 2.2);

5. величина выплачиваемых дивидендов.¹⁰

Чистый дисконтированный доход – ЧДД (чистый приведенный доход, разница между приведенными к настоящей стоимости суммой денежного притока за период эксплуатации инвестиционного проекта и суммой инвестируемых в его реализацию средств. Он характеризует общий абсолютный результат инвестиционного проекта в текущих ценах. Это величина, на которую может измениться «ценность фирмы» в результате реализации данного инвестиционного проекта и его можно определить по формуле:

, (2.1)

где Д_t – денежные притоки (доходы) по шагам расчетного периода, д.е. При прогнозировании доходов необходимо учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если по окончании периода реализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождение части оборотных средств, они должны быть учтены как доходы соответствующих периодов;

И_t – инвестиции (оттоки) по шагам расчетного периода;

Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций);

Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).¹¹

Формула может иметь и следующий вид:

, (2.2)

где R_t – результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета;

Зt – затраты, достигаемые на t-ом шаге расчета;

Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций). При расчете NPV она задается;

Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).¹²

Выбор оценщиком показателя дохода должен быть аргументирован оценщиком. Оценщик должен определить величину прогнозного периода. Прогнозный период соответствует периоду времени, на который могут быть обоснованно спрогнозированы величины доходов и расходов предприятия.

Показатель дохода предприятия определяется для каждого года прогнозного периода на основе аналитических процедур, проведенных оценщиком. На основе исходной информации исходя о прошлых результатах бизнеса, отраслевой и общеэкономической информации, а также методов экономического анализа, статистики и математического моделирования и других методов определяют величину показателя дохода каждого прогнозного периода.

Основными элементами денежного потока, принимаемыми к расчету, являются:

1. чистая прибыль после налогообложения и выплаты процентов;

2. амортизационные начисления, начисляемые предприятием на основные средства и нематериальные активы предприятия;

3. минус капитальные вложения;

4. увеличение долгосрочной задолженности предприятия;

5. уменьшение собственного оборотного капитала предприятия.¹³

Исходя из данных об альтернативных инвестициях, определяют величину ставки дисконтирования, которая отражает величину рисков, присущих вложениям в оцениваемое предприятие (бизнес). Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки, которая отражает недиверсифицируемый риск присущий бизнесу и премию за риск.

Основными способами определения ставки дисконтирования являются:

1. модель оценки капитальных активов;

2. способ кумулятивного построения;

3. способ арбитражного ценообразования.

Если поступление денежного потока распределено равномерно в течение года, денежный поток должен дисконтироваться на середину каждого года прогнозного периода.

Стоимость реверсии (стоимость компании в постпрогнозный период) может быть определена одним из следующих способов:

1. путем расчета стоимости чистых активов предприятия на конец прогнозного периода;

2. путем капитализации денежного потока за первый год постпрогнозного периода.

2.2 Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода применяется в случае, если денежные потоки предприятия стабильны и оценщик не имеет возможность обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода предприятия в будущем и выразить в стоимостном выражении влияние выделенных факторов на величину выбранного показателя дохода.

Под капитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости и определяется по формуле:

V = I/ R = NOI/ R, (2.3)

где V – стоимость недвижимости;

I – операционный доход, прибыль;

R – ставка капитализации, в%.

Для оценки бизнеса в рамках метода капитализации дохода в качестве базы могут быть использованы следующие показатели дохода:

1. чистый денежный поток;

2. чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;

3. чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;

4. чистая прибыль предприятия по данным бухгалтерского учета;

5. величина выплачиваемых дивидендов.¹⁴

Показатель выплачиваемых дивидендов может использоваться только для оценки неконтрольных пакетов акций.

Основными способами определение величины ежепериодичного дохода являются:

1. величина показателя дохода последнего отчетного периода;

2. средневзвешенная величина показателя дохода за несколько последний отчетных периодов;

3. величина первого года, следующего за отчетным периодом, полученная методом экстраполяции.

Для определения величины ставки капитализации могут быть использованы следующие основные методы:

1. модель кумулятивного построения;

2. модель оценки капитальных вложений;

3. модель средневзвешенной стоимости капитала.

Следовательно, ставка капитализации определяется в сравнении с аналогичным объектом и его стоимостью и определяется по формуле:

R = I/ V, (2.4)

или

, (2.5)

где R – коэффициент капитализации;

r – ставка дисконта;

g – ожидаемый среднегодовой темп роста дохода.

C целью определения метода расчета стоимости предприятия на основе доходного подхода необходимо провести анализ динамики основных показателей эффективности деятельности предприятия, а также перспектив их изменения.

Таким образом, независимо от выбранного метода оценки объекта недвижимости составляется итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

3. Оценка торгового центра методом капитализации доходов

3.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании

Группа компаний «Торговый дом» начала свою деятельность в 1995 г. Уставный капитал предприятия разделен между двумя собственниками на две равные доли (по 50% каждая).

В 2000 г. компанией был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества – трехэтажного здания ТЦ «Волна» в центре города для размещения универсального магазина, буфета и кафе сроком до 2050 г.

Помимо муниципального здания, «Торговый дом» арендует также муниципальное здание ТЦ «Карина» в отдаленном районе города – здание бывшего магазина «Промышленные товары», в котором также организована торговая деятельность. В ходе анализа деятельности оцениваемого предприятия было выявлено, что договор аренды муниципального здания ТЦ «Карина» был заключен до 2006 г., после чего здание ТЦ «Карина» было выставлено органом местного самоуправления на аукцион в целях заключения нового договора аренды, однако аукцион не состоялся, и в настоящее время «Торговый дом» продолжает пользоваться зданием ТЦ «Карина» на правах аренды с уплатой арендной платы (в соответствии с действующим законодательством, если арендатор продолжает пользоваться арендуемым недвижимым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Данный факт несет определенный риск для арендатора здания, однако арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, в том числе и на новых условиях).