169249 (Управление природопользованием), страница 6

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение

где

M — доля заемных средств в стоимости;

Rm — коэффициент капитализации для заемного капитала;

Re — коэффициент капитализации для собственного капитала.

Существует еще один метод определения коэффициента капитализации — метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле

гдеV—стоимость оцениваемого объекта;

Y—ЧОД;R — коэффициент капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким путем коэффициент капитализации называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене равной сумме первоначальных инвестиций и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325.000, а ЧОД составил 30.000 $.

Найти общий коэффициент капитализации позволяет вышеприведенная формула:

R = 30000/325000 = 0,09, или 9%.

6. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа):

или ЧОД / Коэффициент капитализации

Метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии.

Заключение

В ходе исследования было выяснено, что в современной действительности в России земля представляет собой один из наиболее сложных объектов экономической оценки. Земельное отношение является крайне сложными и многоплановыми, потому что включают в себя и отношение между органами государственной власти, и органами местного самоуправления, и юридическими лицами, и отдельными гражданами и т.д. Примером сложности этих взаимоотношений может являться десятилетняя отсрочка принятия Земельного кодекса, который наконец-то был принят в текущем году.

Оценка рыночной стоимости земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территории города.

Список использованной литературы

1. Артеменков И.Л., Воронкин А.В. Роль и место в стандартов оценки в оценочной практики «сравнительный анализ в стандартах оценки» // Вопросы оценки.-1996.-№1.-С.8-12.

2. Кадастр земель населенных пунктов: Учебное пособие.-М., 1997.-С.78-124.

3. Камаев В.Д. и др. Учебник по основам экономической теории.-М.: «ВЛАДОС», 1994.-384с.

4. Колтунов В.М. Основы рыночной экономики.-Ч.1.-Н-Новгород, 1996.-С.89-119.

5. Комментарий к Конституции РФ / Под ред. Л.А.Окунькова.-М.: Бек, 1994.-458с.

6. Конституция Российской Федерации.-М.: «Проспект», 1999.-48с.

7. Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов.-Спб., 2000.-С.255-278.

8. Кузнецов С.Ю. Новое в оценке компаний за рубежом // Финансовая газета.- 1998.- №44.- С.4.

9. Курс экономической теории / Под ред. М.Н.Чепурина.-М., 1999.-С.18-117.

10. Микро- и макроэкономика.-Спб.: АО Литера плюс, 1994.-188 с.

11. Нейман Е.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости.-М.: Дело, 1998.- С.73-111.

12. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практическое пособие / Под ред. А.Зарубина.-М., 1998.-С.12-37.

13. Оценочная деятельность в России: Сб. науч. тр.- М.: ФА, 1998.- С.27-56.

14. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель.- М.: Дело, 1998.- С.212-145.

15. Рыночная экономика // Деловая жизнь.-1993.-№2.-С.8-12.

16. Современная экономика / Под ред. О.Ю.Мамедова.-Р-на-Д., 1998.-С.117-156.

17. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135 – ФЗ

18. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? (Методы оценки) М.: Перспектива, 1996.- С. 7-14.

19. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник.-М., 2000.-С.145-190.

20. Фридман Д., Ордуэй Анализ и оценка приносящий доход недвижимости.- М.: Дело, 1995.- С. 346-388.

21. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие.- М.: РОО, 1994.- С. 8-15.