162244 (Совершенствование действующей в РФ государственной ипотечной политики), страница 13

- риск досрочного погашения ― на АИЖК; он частично управляется путем установления стандартами кредитования моратория на досрочные платежи по кредиту сроком на 6 месяцев.

Сдерживающим фактором увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования в регионах по программе АИЖК являются ограниченные возможности АИЖК по рефинансированию кредитов. При этом регионы и региональные банки пока, к сожалению, не нацелены на формирование собственных программ рефинансирования с целью расширения возможностей для привлечения рыночных ресурсов долгосрочных инвесторов в сферу ипотечного жилищного кредитования.

С целью создания УСР ИЖК могут быть рекомендованы следующие направления региональной политики:

- в разумные сроки следует прекратить практику выдачи и обслуживания ипотечных займов региональными операторами путем передачи этих функций банкам, которые будут выдавать ипотечные жилищные кредиты;

- функции по развитию жилищного строительства, реализуемые рядом региональных операторов, передать другим юридическим лицам с целью специализации деятельности региональных операторов и снижения рисков;

- принять меры к объединению и укрупнению созданных региональных операторов на межрегиональной основе с целью минимизации операционных расходов и формирования условий для реализации собственных программ рефинансирования на базе крупных пулов ипотечных жилищных кредитов. В настоящее время малые размеры портфелей ипотечных займов региональных операторов не позволяют им осуществлять выпуск ипотечных ценных бумаг;

- внедрение в деятельность региональных операторов, в том числе при выдаче ипотечных жилищных займов за счет средств региональных бюджетов, стандартов АИЖК с целью создания условий для развития их деятельности по рефинансированию ипотечных жилищных кредитов (займов);

- использование в качестве формы финансовой поддержки определенных групп населения предоставление субсидий на первоначальный взнос, так как рефинансирование кредитов на рыночных условиях при субсидировании процентных ставок практически труднореализуемо;

- создание маневренного фонда жилья, которое может быть предоставлено гражданам в случае их выселения из квартиры в связи с невыплатой по ипотечному кредиту, с целью снижения кредитного риска по ипотечным жилищным кредитам и усиления надежности ипотечного покрытия ипотечных ценных бумаг.

Заключение

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости.

По результатам дипломной работы были сделаны следующие выводы:

Социально-экономические преобразования, происходящие в Российской Федерации, кардинальным образом изменили подходы к решению жилищной проблемы, экономические и организационные основы жилищного и коммунального обслуживания. Многолетние усилия по формированию правовых и экономических условий перехода к рыночным методам регулирования, а также политическая воля руководства страны дали определенные результаты.

Обеспечение гарантированного Конституцией Российской Федерации права на жилье требует целенаправленного опережающего устойчивого развития жилищной сферы. Большое значение для развития строительного и жилищно - коммунального комплекса имело принятие и совершенствование законодательной и нормативной правовой базы, а также начало реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы».

Была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно - коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений.

В настоящее время все более наглядно проявляется ряд проблем, связанных с особенностями периода реформирования в этом социально значимом секторе.

На фоне роста спроса на жилье и еще более значительного его увеличения в прогнозной перспективе в жилищной сфере в целом и отдельных ее подотраслях сохраняется ряд нерешенных внутренних проблем.

Отсутствует необходимый комплексный подход в управлении развитием и функционированием строительного комплекса.

Рынок жилья в Российской Федерации интенсивно развивается, но предложение все еще многократно отстает от спроса. Это ведет к существенному завышению цен. При общем объеме ввода жилья в 2008 году на уровне 64,2 млн. кв. метров показатель – уровень обеспеченности населения жильем (из расчета на одного человека) на 01.01.2009 года составил 21,3 кв. метра (почти в два раза ниже аналогичного показателя, имеющего место в странах Европы), что на 2% больше значения соответствующего целевого индикатора, установленного постановлением правительства Российской Федерации от 31.12.2005 № 865 в рамках реализации Программы на 2008 год. Однако, при этом коэффициент доступности жилья, рассчитываемый исходя из средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв.м. и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек, в 2007 году составил 4,7 лет (в соответствии с контрольными показателями Программы «Жилище» этот коэффициент в 2007 году должен был составлять 3,5 года). В 2008 году значение коэффициента доступности жилья увеличилось до 5,1 года, в первую очередь за счет резкого увеличения стоимости жилья, имевшего место в указанный период на рынке недвижимости.

Механизм реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы требует совершенствования. Для этого необходимо оперативное разрешение следующих проблем и вопросов:

- объемы жилищного строительства необходимо стабилизировать и поддерживать на уровне, обеспечивающем компенсацию выбывающего жилищного фонда;

- необходимо оказать финансовую помощь бюджетам муниципальных образований, которые должны провести работу по разработке документов территориального планирования и финансировать эти работы за счет расходов на реализацию подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»;

- расходы на реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», помимо бюджетных средств на субсидии, должны включать расходы по государственной поддержке предприятий - производителей деревянных строительных конструкций, деревообрабатывающей, цементной промышленностей, промышленности строительных материалов с целью наращивания (или создания новых мощностей) объемов производства для обеспечения ввода жилых площадей;

- развивать жилищно – коммунальное хозяйство и снижать кредиторскую задолженность, суммарная просроченная кредиторская задолженность предприятий жилищно-коммунального хозяйства в 2008 году хоть и сократилась по сравнению с 2007 годом почти на 50 млрд. рублей до уровня в 254,7 млрд. рублей, данный показатель почти в 2,5 раза превышает значение соответствующего целевого индикатора, установленного в рамках реализации Программы на указанный период;

- из 27,8 тысяч молодых семей, которые были запланированы Программой для улучшения жилищных условий по итогам 2007 года удалось достичь только уровня 7,5 тысяч молодых семей, а в 2008 году только 17,3 тыс. семей из 69,5 тыс.семей, что на 75 % ниже установленного уровня. Для успешного продвижения подпрограммы обеспечения жильем молодых семей необходимо пересмотреть софинансирование средств, предоставляемых в качестве субсидии для молодых семей за счет средств федерального бюджета, увеличить объем предоставляемой субсидии из федерального бюджета до 20-30 % и увеличить возраст молодой семьи до 35 лет;

- необходимо внести изменения в Градостроительный кодекс в части освобождения от аукционов земельных участков, выделяемых под строительство жилья для государственных нужд;

- необходимо пересмотреть параметры подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы. В 2008 году планировалось увеличение значений норматива стоимости 1 кв. метра общей жилья по Российской Федерации, используемого для расчета субсидии, выделяемой посредством сертификата, в размере 14-15%. Однако на практике в 2007 году показатель роста составил 17,2%, а в 2008 году – сразу 28,5% (с 17460 рублей до 22430 рублей за 1 кв. метр общей площади жилья). Одновременно, как показала практика более 50% государственных жилищных сертификатов оформлялись в период 2007-2008 г.г. на субъекты Российской Федерации при расчете субсидии для приобретения жилья в которых применяется повышающий коэффициент к нормативу стоимости 1 кв. метра общей площади по Российской Федерации. По данной программе наблюдается значительное отклонение фактических показателей от плановых.

При этом основными рекомендациями по развитию государственной жилищной политики становятся:

- развитие законодательства в области жилищного кредитования и ипотечных ценных бумаг;

- реализовать инструмент рефинансирования Банком России портфелей закладных путем разработки «Порядка предоставления Банком России кредитным организациям кредитов, обеспеченных залогом портфеля закладных» с участием ОАО «АИЖК»;

- включить трансграничные ипотечные ценные бумаги в Ломбардный список Банка России;

- направить в Верховный Суд РФ запрос о разъяснении порядка определения подсудности дел, связанных с обращением взыскания на предмет ипотеки;

- создание маневренного фонда для отселения заемщиков, не выполняющих обязательств перед банками по погашению задолженностей;

- обеспечение соответствия объемов жилищного фонда потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации;

- привлечение во все компоненты жилищной сферы внебюджетных финансовых ресурсов;

- обеспечение массового строительства жилья на уровне 1 кв.м на человека в год путём:

устранения правовых и административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья;

развития кадрового потенциала строительной отрасли;

организации территориального планирования и проведения эффективной градостроительной политики, обеспечивающей сбалансированное развитие новых и ранее застроенных территорий путем обеспечения строительства инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры,

внедрения инноваций на рынке жилья, наиболее эффективных технологий строительства и обслуживания жилья,

контроля соблюдения правил конкуренции и условий недискриминационного доступа к инфраструктуре и земельным ресурсам;

эффективной тарифно-ценовой политики в жилищной сфере.

Список литературы

1. Гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья);

2. Закон № 102//Об ипотеке (залоге недвижимости) (редакция от 30.12.08);

3. Закон № 152//Об ипотечных ценных бумагах (редакция от 27.07.06);

4. Закон № 122//О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (редакция от 22.12.08);

5. Закон № 146//Налоговый кодекс РФ (редакция от 26.11.08);

6. Закон № 215//О жилищных накопительных кооперативах (редакция от 23.07.08);

7. Закон № 218//О кредитных историях (редакция от 24.07.07);

8. Закон № 2872-1//О залоге (редакция от 19.07.07);

9. Закон № 127//О несостоятельности (редакция от 03.12.08);

10. Закон № 256//О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей (редакция от 25.12.2008);

11. Закон № 188 Жилищный кодекс РФ (редакция от 23.07.08).

12. Постановление № 152 от 10.03.07.//О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

13. Постановление № 63 от 01.02.07//Об утверждении Правил размещения средств пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением;

14. Постановление № 282 от 11.05.06//О предоставлении застройщиками отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

15. Постановление № 233 от 21.04.06//О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика;

16. Постановление № 46 от 28.01.06//О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов;

17. Постановление № 645 от 27.10.05//О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

18. Постановление № 501 от 10.08.05//О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на осуществление функций по контролю и надзору за деятельностью бюро кредитных историй;

19. Постановление № 435 от 16.07.05 Об утверждении Положения о предоставлении дополнительной (закрытой) части кредитной истории субъекту кредитной истории, в суд (судье) и в органы предварительного следствия;

20. Постановление № 523 от 07.10.04//Об утверждении Положения о передаче имущества, составляющего ипотечное покрытие, государственной управляющей компании, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об инвестировании средств пенсионных накоплений;

21. Постановления Правительства Российской Федерации от 31.12.2005 № 865//О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы»;

22. Письмо Минфина РФ от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418// Об имущественном налоговом вычете при приобретении и последующей продаже квартир;