162244 (Совершенствование действующей в РФ государственной ипотечной политики), страница 12

В итоге в суды направляются жалобы на действия судебных приставов-исполнителей и каждый судья выносит решение, исходя из своих представлений, что также не способствует единой правоприменительной практике. Вероятно, имело бы смысл вернуться к некоему (пусть даже расширенному) подобию Перечня видов имущества граждан, на которое не могло быть обращено взыскание, установленному Гражданским Процессуальным Кодексом РСФСР, который четко устанавливал, что, например, из всей мебели, находящейся в собственности гражданина, обращение взыскания невозможно на одну кровать и стул, на каждое лицо, а также на один стол, один шкаф и один сундук на семью.

Та же самая статья 446 ГПК РФ делает невозможным и обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением объектов ипотеки. На практике это положение зачастую приводит к тому, что недобросовестный заемщик с комфортом проживает в многокомнатной квартире (или загородном доме), стоимость которой не только достаточна для погашения кредита, но и позволяет приобрести, в случае ее реализации, несколько других квартир.

Выходом из этой ситуации может быть только законодательно закрепленное право службы судебных приставов-исполнителей реализовывать такое жилье и приобретать для должника и его семьи другое жилое помещение, причем не обязательно в месте его предыдущего проживания, а полученную разницу в стоимости направлять на погашение задолженности.

Существует также проблема, хоть и не часто встречающаяся, связанная со своевременным получением денежных средств, полученных от реализации имущества должников, на которое обращено взыскание. В соответствии с действующим законодательством организацией торгов по реализации такого имущества и получением денежных средств занимаются аккредитованные при РФФИ организации, которые в дальнейшем обязаны перечислять денежные средства на счета службы судебных приставов-исполнителей.

В случае недобросовестности руководителя такой фирмы-реализатора денежные средства могут не поступить к службе судебных приставов-исполнителей или поступить со значительной задержкой. Для того, чтобы подобное не происходило, достаточно установить обязанность приобретателей реализуемого имущества перечислять денежные средства непосредственно на счета службы судебных приставов-исполнителей и сделать более «прозрачной» систему отбора РФФИ фирм-реализаторов.

Необходимо совершенствовать практику взыскания ипотечной задолженности через суды. Известно, что суды нередко затягивают вынесение решений по т.н. проблемным заемщикам, руководствуясь порой псевдогуманными мотивами, не отдавая себе отчет в том, что на самом деле судебные проволочки лишь усугубляют незавидное положение должника, фактически загоняя его в долговую яму, так как проценты по кредиту будут нарастать, а долг все равно будет взыскан.

Пятое.

На протяжении ряда лет Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предпринимает попытки привлечь внимание представителей законодательной и исполнительной властей к проблеме создания маневренного фонда для отселения заемщиков, не выполняющих обязательств перед банками по погашению задолженностей.

Несмотря на то, что примерно 90 % споров между банком и должником решается в досудебном порядке, создание фонда для переселения граждан, утративших жилье в связи с обращением на него взыскания, действительно необходимо. Следуя «кризисным» прогнозам нужно готовиться к такого рода сценарию. Маневренный фонд нужен, и даже, если он не будет востребован «по полной программе», его частичное использование позволит существенно снизить социальную напряженность. Люди будут знать об этом фонде и о возможности в случае вынужденного дефолта переселения не на улицу, а в специально выделенный для этих целей жилой фонд.

Переселенческий фонд может помочь не только дефолтным заемщикам, но и гражданам, нуждающимся в жилье, так как пустующие помещения можно предоставлять в краткосрочную аренду.

Шестое.

В связи с письмом Банка России «Об особенностях оценки рисков банков в отношении вложений в паи закрытых паевых инвестиционных фондов» (№ 109-Т от 4 сентября 2009) хотелось бы высказать суждения, которые продиктованы интересами перспективы развития отечественного финансового рынка.

Как известно, ЗПИФы на российском рынке появились относительно недавно, и оценивать потенциал такого нового инструмента следовало бы все же с определенным временным интервалом, дав возможность ЗПИФам реализовать свои возможности в полной мере. Чтобы оценить потенциал и перспективы ЗПИФов следует обратиться к большому позитивному зарубежному опыту, где REIT (аналог ЗПИФов), существует уже несколько десятков лет.

Приравнивать задолженность на балансе банков с задолженностью, которая аккумулируется в ЗПИФе, на мой взгляд, - это весьма упрощенный и формальный подход. Здесь требуется разделить «переупаковку» активов и реальную работу по обособлению бизнес-процессов и реальной активной эффективной работы с проблемными заемщиками. В случае «переупаковки» можно согласиться письмом, а вот в случае реальной работы риски надо оценивать иначе.

На мой взгляд, самым справедливым способом оценки качества активов ЗПИФа в совокупности с проводимой реальной деятельностью является оценка рынком, например, с использованием рыночных котировок. В случае их отсутствия подходить к оценке риска стоит как к оценке риска по любому кредитному или инвестиционному проекту, т.е. принимая во внимание реально осуществляемую ЗПИФом работу по возврату средств из проблемных кредитов. В этой связи нельзя не отметить некоторую излишнюю строгость регулятора при определении величины резервов по портфелю однородных ссуд, обеспеченных ипотекой. Так, в случае наличия проченной задолженности свыше 180 дней банки должны создавать резерв 75%. При этом практика работы с подобными заемщиками говорит о том, что возврат средств по ним, как правило, составляет 80-100% от размера задолженности, а в случае возможности отсрочить реализацию заложенной недвижимости, как правило, превышает 100%.

Кроме того, на сегодняшний день ЗПИФы являются единственным финансовым инструментом, позволяющим вести прозрачную эффективную коллекторскую деятельность. Связано это обстоятельство с негативными налоговыми последствиями, не отражающими реальное положение дел, при организации коллектора в форме обычного юридического лица.

В связи с работой банков по поиску эффективных путей сокращения просроченной задолженности в сфере ипотечного кредитования хотелось бы обратить внимание на такой немаловажный фактор как динамичное развитие этого сегмента рынка в последние годы, которое стало возможным за счет активного участия банков в реализации Национального приоритетного проекта « Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Как известно, и это мнение авторитетных аналитиков, российская ипотека развивалась не только динамично, но и последовательно. Для ее развития были характерны использование апробированных инструментов, требовательный и взвешенный подход к кредитованию клиентов. В итоге – кризисная ситуация в отечественной ипотеке стала следствием исключительно негативного влияния мирового экономического кризиса, а отнюдь не сомнительных операций российских банков на рынке.

Отечественные банки, оказавшись сегодня объективно не по своей вине в кризисной ситуации, предпринимают шаги по поиску оперативных и эффективных выходов из создавшейся ситуации и поэтому нуждаются в большей степени поддержки со стороны регулятора рынка, нежели в ограничениях своей деятельности.

Седьмое.

Рекомендовать ОАО «АИЖК» вынести на рассмотрение ближайшего заседания Наблюдательного Совета Агентства вопрос о реализации механизма обмена портфелей закладных на балансах кредитных организаций – ипотечных кредиторов на корпоративные облигации ОАО «АИЖК» и ипотечные ценные бумаги.

3.3 Рекомендации по развитию системы рефинансирования в субъектах Российской Федерации

Особую роль в развитии жилищной ипотеки играют субъекты Российской Федерации и муниципалитеты, особенно в крупных городах. Во многих регионах разрабатываются и внедряются в жизнь различные программы развития ипотечного жилищного кредитования населения. В настоящее время в регионах реализуются три основные схемы жилищного финансирования граждан:

- выдача ипотечных жилищных кредитов населению непосредственно банками на рыночных условиях;

- бюджетные программы жилищного финансирования;

- программа АИЖК.

В условиях слабого развития ипотечного жилищного кредитования, в том числе по причине недостатка долгосрочных кредитных ресурсов, региональные программы в большинстве своем ориентированы на использование средств региональных и местных бюджетов, которые предоставляются населению на приобретение или строительство жилья в форме льготных жилищных кредитов либо финансовой помощи отдельным категориям граждан при улучшении жилищных условий.

Бюджетная поддержка граждан осуществляется в виде:

- субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

- предоставления субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья с целью оплаты первоначального взноса;

- предоставления кредитов (займов) на жилищные цели за счет средств бюджета.

Региональные программы реализуются, как правило, через региональные жилищные фонды и ипотечные агентства (далее – региональные операторы), учреждаемые региональными администрациями.

Анализ существующих в регионах подходов к жилищному финансированию позволяет сделать вывод о том, что при всех внешних различиях их объединяет попытка в той или иной форме использовать средства бюджетов для поддержания своих жилищных программ. Все программы характеризуются малыми масштабами реализации, так как ограничены возможностями бюджетов.

Программы дают определенные результаты с точки зрения получения отдельными семьями возможности улучшения жилищных условий, но имеют и ряд отрицательных последствий, среди которых следует отметить следующие:

- бюджетные денежные средства расходуются через различные внебюджетные фонды не всегда адресным и целевым образом;

- субсидии гражданам в форме льготных кредитов или субсидирования процентных ставок ложатся достаточно тяжелым бременем на местные бюджеты и доходят далеко не всегда до тех групп населения, которые наиболее всего нуждаются в бюджетной поддержке;

- коммерческие банки, страховые компании, риэлтеры, оценочные фирмы, отбираемые для участия в региональных жилищных программах, не играют сколько-нибудь активной роли субъектов рынка, а лишь выступают уполномоченными посредниками при предоставлении кредитов (займов) и их обслуживании;

- в условиях заведомо заниженных процентных ставок по кредитам (займам) невозможно привлечь средства институциональных и частных инвесторов для рефинансирования на рыночных условиях, что ограничивает масштабы региональных жилищных программ.

Учитывая региональное вмешательство по субсидированию процентных ставок, региональные банки занимают инертную, выжидательную позицию, не желая вкладывать привлеченные ресурсы в ипотечное жилищное кредитование, предпочитая перекладывать возможные риски на региональные ипотечные агентства и жилищные фонды, создаваемые на бюджетные средства.

По мере расширения масштабов ипотечного жилищного кредитования и спроса на ипотечные жилищные кредиты регионы начинают переходить к рыночным формам привлечения средств в сферу ипотечного жилищного кредитования. Перспективы дальнейшего развития и расширения ипотечных жилищных программ в большинстве регионов связано с формированием рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, созданием вторичного рынка ипотечных кредитов.

В настоящее время АИЖК реализует программу ипотечного жилищного кредитования, основанную на взаимодействии с региональными администрациями и региональными операторами. Предлагаемая АИЖК схема предусматривает, что банки, предоставляющие ипотечные жилищные кредиты населению, взаимодействуют с региональными операторами, а последние с АИЖК. Каждая из посреднических структур получает свою долю в доходах от кредита, что не способствует снижению процентов по ипотечным жилищным кредитам. Риски по данной программе в основном ложатся на АИЖК и региональных операторов:

- кредитный риск лежит в значительной мере на региональном операторе, так как при невозврате кредита региональный оператор обязан выкупить у АИЖК кредит, при этом дополнительной гарантией выступают гарантии региональных властей; причем впоследствии, после реализации имущества, находящегося в ипотеке, вероятные убытки делятся в равных долях между АИЖК и региональными операторами;

- риск ликвидности в данной схеме минимизируется, так как кредиты, выданные банками, рефинансируются АИЖК через региональных операторов;

- риск процентной ставки в основном лежит на АИЖК и частично на инвесторах, благодаря выпуску ценных бумаг, обеспеченных государственной гарантией;