161765 (Оценка стоимости предприятия), страница 5

Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта при использовании доходного подхода составляет 74 688 209 рублей.

Проведем оценку данного объекта недвижимости затратным подходом.

В случае упорядоченной ликвидации бизнеса (продаже), активы продаются с таким расчетом, чтобы получить максимальную цену за продажу. Оценку объектов недвижимости необходимо производить затратным методом по следующим этапам:

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

2. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений.

3. Определение общего накопленного износа зданий и сооружений.

4. Оценка стоимости улучшений с учетом износа.

5. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

Оценку земли производиться в соответствии с действующим законодательством.

Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.

Этапы расчета по затратному методу:

1. По сборникам укрупненных показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений подбирается аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.

2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответ­ствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость ВС₁₉₆₉ единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.

3. Определяется полная восстановительная стоимость ВС₁₉₆₉ оцениваемого объекта в ценах 1969 года.

ВС₁₉₆₉ = ВС₁₉₆₉ * площадь помещения,

4. Определяется полная восстановительная стоимость S₁₉₈₄ оцениваемого объекта в ценах 1984 года.

ВС₁₉₈₄ = К₁₉₈₄ * ВС₁₉₆₉

Где К₁₉₈₄ – коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94.

5. Определяется полная восстановительная стоимость ВС₁₉₉₈ оцениваемого объекта в ценах 1998 года.

ВС₁₉₉₈ = К₁₉₉₈ * ВС₁₉₈₄

Где К₂₀₀₀ – коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2000 года., который определяется в соответствии с Приложением №1 к Протоколу М13 – строй №64 от 23.01.2003 года.

6. Рассчитывается полная восстановительная стоимость ВС оцениваемого объекта на дату оценки

ВС = К_Т * ВС₁₉₉₈

Где К_Т – коэффициент перехода от уровня цен 1998 года к уровню цен на текущую дату оценки.

Таблица 3

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов физический, функциональный и внешний.

Под износом понимается потеря стоимости объекта недвижимости из-за ухудшения физического состояния или его морального устаревания. Накопленный износ составляет разницу между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, накопленный износ определяется как совокупность трех типов износа: физического износа, функционального износа, и износа внешнего воздействия.

Физический износ - снижение стоимости, связанное с частичной или полной потерей конструктивными элементами имущества свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или отступлении от требований и нормативов.

Для расчета физического износа был выбран нормативный метод.

Функциональный износ - это потеря стоимости, вызванная факторами, присущими самому объекту собственности в результате развития новой технологии. Оно включает такие вещи, как изменение в дизайне, материалах или производственном процессе, приводящее к появлению сверх мощностей, нехватке мощностей, несоответствию, избыточным эксплуатационным затратам, избыточным конструкциям или недостатку полезности.

Экономический (внешний) износ - это потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьевыми материалами, изменение управленческих концепций, потеря рынков, потеря рабочей силы и т.д.

Определим параметры износа для оцениваемого объекта недвижимости.

Таблица 4

Оценка физического износа

Определение функционального износа

На протяжении всего срока эксплуатации объект оценки подвергался реконструкции, и конструктивные элементы соответствуют современным строительным стандартам. В ходе проведенного исследования функционального износа как устранимого, так и неустранимого не обнаружено.

Определение внешнего износа

Спрос на рынке на подобные объекты высок, поэтому, с экономической точки зрения внешний износ отсутствует.

Определим стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект

Расчет произведем на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Таблица 5

Определение стоимости земельного участка

Таким образом, совокупная стоимость объекта недвижимости, полученная с использованием затратного подхода с учетом износа и стоимости земельного участка оставляет 25 631 012 рублей:

Таблица 6

Итоговая стоимость объекта недвижимости

3.2.2 Оценка стоимости машин и оборудования.

В процессе осуществления своей деятельности предприятие использует различное оборудование, включающее различного вида станки, установки и так далее.

Объектом оценки является установка по распределению тепловой энергии.

Проведем переоценку этой установки. Оценка рыночной стоимости оцениваемого оборудования будет проведена методами затратного подхода, в соответствии с которым рыночная стоимость оцениваемого оборудования определяется в первую очередь затратами на его создание и реализацию. Это фактически стоимость воспроизводства, так как при этом определяют, сколько может стоить объект, если его произвели и продали сегодня. Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методиках: 1) расчет по цене однородного объекта; 2) поэлементный расчет; 3) анализ и индексация затрат; 4) расчет по укрупненным нормативам.

Расчет стоимости по цене однородного объекта.

Исходные данные для анализа представлены в таблице 7

Таблица 7

Исходные данные для расчета стоимости установки

Этапы расчета:

1. Подберем для оцениваемого объекта однородный объект.

Итак, подобран однородный объект ценой 150 000 руб., массой 2 000 кг.

1. Рассчитаем полную себестоимость однородного объекта.

Формула для расчета:

С/С од.о. = ,

где