Московский Государственный Университет

Экономики, Статистики и Информатики

Институт Статистики и Эконометрики

Кафедра Высших Финансовых Вычислений

Курсовая работа

на тему:

Анализ привлекательности инвестиционного проекта на примере проекта строительства и последующей продажи жилого дома

Выполнила: Мади Диана

Группа ДСК-401

Проверил: Нефёдов Андрей

Геннадиевич

Москва, 2007

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

1. Понятие инвестиционного проекта. Теоретические аспекты анализа 5

1.1 Методы оценки инвестиций 5

1.1.1 Метод NPV 6

1.1.2 Метод рентабельности инвестиций (PI) 6

1.1.3 Метод расчета внутренней нормы рентабельности (IRR) 7

1.1.4 Метод расчета срока окупаемости 7

1.1.5 Выбор ставки дисконтирования 9

2. Проект строительства жилого дома 14

2.1 Предпринимательский замысел проекта (цель проекта) 14

2.2 Описание проекта и текущее состояние 14

2.3 Организационный план 15

2.4 Описание модели 17

2.4.1 Принятые упрощения и ограничения 17

2.4.2 Особенности финансовой модели 17

2.4.3 Описание расчетной модели 18

2.4.4 Основные статьи расходов (оттоки) 18

2.4.5 Основные статьи доходов (притоки) 21

2.5 Финансовый план 23

2.5.1 Финансирование проекта 24

2.5.2 Возврат заемных средств 24

2.6 Показатели эффективности проекта 26

2.7 Анализ рисков проекта 27

2.7.1 Качественный анализ 27

2.7.2 Количественный анализ 27

Заключение 28

Список использованной литературы 29

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и стороны российских партнёров.

Предмету настоящей работы наиболее соответствует следующее определение инвестиции :

Инвестиции – это долгосрочное вложение капитала для будущего повышения благосостояния инвестора. При этом подразумевается, что основной целью инвестиции является достижение результата (повышения благосостояния), выраженного в денежной форме.

Другими словами, степень эффективности инвестиций определяется путём сопоставления выраженных в виде денежных потоков ресурсов и результатов их использования.

При этом процедуру сопоставления в общеэкономической практике принято называть анализом инвестиции или анализом эффективности инвестиции.

Как правило, в процессе анализа инвестиции решаются следующие задачи :

выявление экономической целесообразности инвестиции, т.е. выявление абсолютного превышения результатов над вложенными ресурсами ;

выявление наиболее эффективной инвестиции среди альтернативных ;

выявление наиболее эффективного портфеля инвестиции.

В абсолютном большинстве случаев целью анализа инвестиций является обоснование инвестиционного решения, которое должен принять инвестор.

Целью моей курсовой работы является получение практических навыков в анализе эффективности инвестиционных проектов.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Освещение наиболее известных и применяемых на практике способов анализа инвестиционной привлекательности проектов:

• Чистый приведенный доход (NPV)

• Рентабельность капиталовложений (PI)

• Внутренняя норма прибыли (IRR)

• Сравнительная характеристика критериев NPV и IRR

• Срок окупаемости инвестиций (PP)

• Коэффициент эффективности инвестиции (ARR);

1. Способы оценки рисков инвестиционного проекта (анализ чувствительности);

2. Анализ эффективности капиталовложений в проект строительства жилого дома;

3. Анализ рисков проекта.

4. Выводы по проведенному исследованию.

Объектом исследования данной курсовой работы является жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Вокзальная.

1. Понятие инвестиционного проекта. Теоретические аспекты анализа

В наиболее общем смысле под инвестиционным проектом понимают любое вложение капитала на срок с целью извлечения дохода. В специальной экономической литературе по инвестиционному проектированию и проектному анализу инвестиционный проект рассматривается как комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на достижение определенных целей в течение ограниченного периода времени.

Формы и содержание инвестиционных проектов могут быть самыми разнообразными - от плана строительства нового предприятия до оценки целесообразности приобретения недвижимого имущества. Во всех случаях, однако, присутствует временной лаг (задержка) между моментом начала инвестирования и моментом, когда проект начинает приносить прибыль.

1.1 Методы оценки инвестиций

В основе принятия инвестиционных решений лежит оценка инвестиционных качеств предполагаемых объектов инвестирования, которая в соответствии с методикой современного инвестиционного анализа ведется по определенному набору критериальных показателей эффективности. Определение значений показателей эффективности инвестиций позволяет оценить рассматриваемый инвестиционный объект с позиций приемлемости для дальнейшего анализа, произвести сравнительную оценку ряда конкурирующих инвестиционных объектов и их ранжирование, осуществить выбор совокупности инвестиционных проектов, обеспечивающих заданное соотношение эффективности и риска.

Оценка эффективности инвестиций является наиболее ответственным этапом принятия инвестиционного решения, от результатов которого в значительной мере зависит степень реализации цели инвестирования. В свою очередь, объективность и достоверность полученных результатов во многом обусловлены используемыми методами анализа. В связи с этим важно рассмотреть существующие методические подходы к оценке эффективности инвестиций и определить

В экономической теории известны следующие методы оценки инвестиционных проектов в условиях определенности (определенность- эта ситуация, когда нам точно известны величины денежных потоков то проекта, то есть дисперсия равна нулю):

Методы, основанные на применении дисконтирования:

а) метод определения чистой текущей стоимости NPV;

б) метод расчета индекса прибыльности IP;

с) метод расчета внутренней нормы рентабельности IRR;

д) расчет дисконтированного срока окупаемости.

Методы, не использующие дисконтирование (эта группа методов является частным случаем первой группы и рассматривать ее необходимости нет).

1.1.1 Метод NPV

Метод NPV - определение разницы между суммой дисконтированных денежных поступлений от реализации проекта и дисконтированной текущей стоимости всех затрат.

Г

де - инвестиционные затраты в момент времени t,

- денежный поток в период t.

Иногда можно использовать эквивалентный аннуитет если проекты имеют разную продолжительность:

Преимущества критериев дисконтирования

• учитывается альтернативная стоимость используемых ресурсов;

• в расчет принимаются реальные денежные потоки, а не условные бухгалтерские величины, т.е. оценка инвестиционных проектов проводится с позиции инвестора и не зависит от учетной политики:

• оценка инвестиционньгх проектов производится исходя из цели обеспечения благосостояния собственника предприятия- акционера.

Недостатки критериев дисконтирования

(проистекают из исходных предположений):

• повышение акционерной стоимости фирмы- не единственная цель предприятия (кроме того, существуют маркетинговые, социальные, научно-технические, психологические и другие цели), следовательно, ограничиваться искючительно финансовыми критериями нельзя: в дополнение к ним в системе контроллинга должны использоваться и другие критерии, оценивающие факторы психологического, социального, научно-технического плана;

• менеджеры не всегда действуют рационально и не всегда стремятся к этому; цели менеджеров не всегда совпадаютс целями фирмы;

•некоторые из используемых ресурсов трудно оценить в денежном выражении (например, такие, как время высококвалифицированных сотрудников).

1.1.2 Метод рентабельности инвестиций

Метод рентабельности инвестиций - расчитывается индекс прибыльности PI.

Таблица 1 Достоинства и недостатки критерия рентабельности

• Простота расчета• Соответствие общепринятым методам бухучета и, как следствие доступность исходной информации • Простота для понимания и традиционность использования

Не учитывается стоимость денег во времени Привязка к условным бухгалтерским величинам (прибыль вместо денежных доходов) Показатель учитывает относительные, а не абсолютные величины (рентабельность может оказаться большой, в то время как прибыль- маленькой) Риск учитывается лишь косвенно (превышение расчетной рентабельности над минимально приемлимой величиной- это "запас", показывающий, на сколько мы имеем право ошибиться) Не учитывается альтернативная стоимостьиспользуемых для проекта ресурсов (денежных, кадровых, информационных и т. д.) Неаддитивность (рентабельность проектане равна сумме величин рентабельности его этапов.

1.1.3 Метод расчета внутренней нормы рентабельности

IRR- уровень окупаемости инвестиций, то есть k, при котором NPV=0.

,

где k- неизвестное.

1.1.4 Метод расчета срока окупаемости.

Это- тот срок, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Этот метод хорошо работает при следующих условиях:

все сравниваемые проекты должны иметь одинаковый период реализации;

все проекты предполагают разовое вложение средств;

ежегодные денежные потоки на протяжение срока жизни проекта примерно равны.

Таблица 2. Достоинства и недостатки критерия окупаемости

Достоинства	Недостатки
• Простота расчета	• Привязка к учетным данным (обычно доход определяют не по денежным потокам, а по данным бухгалтерского учета)
• Простота для пони- мания и традиции применения	• Инвестиции производят для получения выгод, превышающих затраты. Критерий окупаемости показывает, когда инвестор сможет "вернуть свое", и ничего не говорит о том, какую выгоду принесет проект за пределами срока окупаемости. В результате инвестиционное предложение с меньшим сроком окупаемости может показаться более предпочтительным, чем вариант, способный принести больший суммарный доход
•Соответствие общепринятым методам бухучета и, как следствие, доступность исходной информации	• Риск учитывается лишь косвенно (разность между ддительностью жизненного цикла проекта и сроком окупаемости- это "запас времени" для того, чтобы проект стал экономически выгодным)
	• Не учитывается альтернативная стоимость используемых для проекта ресурсов (денежных, кадровых, информационных и т.д).
	• Неаддитивность (окупаемость проекта неравна сумме окупаемостей его этапов)

Так как NPV в этом методе не учитывается, использовать его для ранжирования инвестиций не рекомендуется.

1.1.5 Выбор ставки дисконтирования

В целом методы дисконтирования более совершенны, чем традиционные: они отражают законы рынка капитала, позволяя оценить упущенную выгоду от выбора конкретного способа использования ресурсов, т.е. экономическую стоимость ресурсов. Однако в чистом виде эти критерии могут использоваться только в условиях "совершенного рынка": для анализа инвестиций в условиях неопределенности, неполной информации потребуются модификации критериев. Основная проблема, которая встает при использовании критериев дисконтирования денежных потоков - выбор ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования должна отражатъ альтернативную стоимость капитала, поэтому она зависит от возможностей вложения капитала, имеющихся у предприятия. В литературе встречается множество различных подходов к определению ставки дисконтирования. Рассмотрим наиболее распространенные (средневзвешенная стоимость капитала, процент по заемному капиталу, ставка по безопасным вложениям и др.) и приведем оценку достоинств и недостатков каждого подхода.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на стоимость капитала.

Можно предложить следующую формулу определения средневзвешенной стоимости капитала WACC (если приравнять требуемую доходность, то есть ставку дисконта к WACC).

для ;

для ., где

, , - удельный вес в активах предприятиях собственных, краткосрочных и долгосрочных кредитов и займов;

, , - их соответствующая стоимость в %;