153476 (Исследование рынка гостиничных услуг в г. Новосибирске), страница 3

Обычно различные помещения гостиниц группируют по функциональным признакам, позволяющим организовать между ними четкие технологические взаимосвязи, отвечающие санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, способствующие удобству эксплуатации гостиницы, а также повышающие комфорт проживания в ней. Сложность организации правильной взаимосвязи различных помещений состоит еще и в том, что проживающие в гостинице не должны видеть повседневную работу сложного комплексного организма, а должны только пользоваться результатами этой работы.

Чем выше уровень комфорта гостиницы и больше вместимость, тем больше различных помещений входит в ее состав и тем более сложную функциональную структуру она имеет.

В мировой практике проектирования и строительства гостиниц функциональные схемы их организации весьма разнообразны, однако все они строятся с учетом сложных технологических процессов, протекающих в гостиницах, соблюдение которых необходимо для четкой работы гостиничного предприятия. Вместе с тем принципы внутренней организации имеют много общего, так как основные группы помещений в них примерно одинаковые. Поэтому оказалось возможным разработать принципиальные схемы функциональной организации гостиниц разной вместимости.

Для функциональной организации гостиницы существенное значение имеет число входов в здание. Гостиницы большой вместимости и высокого уровня комфорта обычно имеют не менее 3-4-х входов:

• главный вход, которым в основном пользуются проживающие и другие посетители (в комфортабельных гостиницах этот вход должен иметь навес или козырек, обеспечивающий крытый проход от автомашин ко входу в здание);

• вход в предприятия общественного питания, которым в основном пользуются посетители из города;

• один или несколько входов для работников гостиницы и пищеблока;

• специальный вход для доставки багажа гостей.

Кроме того, гостиница должна иметь погрузочно-разгрузочную площадку (дебаркадер) в хозяйственном дворе, через который в гостиницу доставляют чистое белье, мебель, различный инвентарь, инженерное оборудование, сырье и продукты для предприятий общественного питания, а также вывозят из гостиницы грязное белье, пищевые отходы, пустую тару, мусор. Следует учитывать, что по отечественным санитарно-гигиеническим требованиям выгрузка чистого белья и продуктов должна быть отделена от погрузки грязного белья, пищевых отходов и мусора. В современных гостиницах, расположенных в крупных городах, иногда на курортах, хозяйственный двор часто делают закрытым и размещают в цокольном или подвальном этаже здания. При удачном размещении генерального плана участка маршруты автомашин, въезжающих и выезжающих из хозяйственного двора, не совпадают и не пересекаются⁶.

Гостиницы малой вместимости нередко ограничиваются двумя входами в здание: главным и в служебно-бытовое помещение, а также погрузочно-разгрузочной площадкой в хозяйственном дворе.

По функциональному назначению различные гостиничные помещения объединяются в жилую, общественную и служебно-хозяйственную части. За счет различного взаиморасположения и решения этих частей создаются различные объемно-пространственные структуры гостиниц. В практике проектирования и строительства сложилось несколько таких структур.

По месту расположения можно выделить следующие виды гостиниц:

• гостиницы в центре города;

• придорожные, как правило, малой этажности с открытыми автостоянками;

• гостиницы в окрестностях города и в аэропортах.

3.2 Исследование загруженности и современного состояния гостиничного сектора г.Новосибирска

Коэффициент загрузки гостиниц в г. Новосибирске находился в пределах около 40% (для сравнения: в Москве — 64%, Европе — 61%, Северной Америке — 65%, Азии — 70 %).

Заполнение гостиниц по целям поездки осуществляется следующим образом:

• 26,8% — прибывает туристов на отдых;

• 65,7% — приходится на деловые и профессиональные поездки;

• 7,3% — лечение и профилактика;

• 0,2% — прочие.

Несмотря на многие позитивные изменения в сфере гостиничного хозяйства, по-прежнему существует ряд негативных факторов, сдерживающих развитие Новосибирска как делового и туристического центра.

В течение последних трех лет средние цены в гостиницах постоянно увеличивались. За 2003 г. цены на проживание возросли на 33,92%. Среднесуточная стоимость 1-местного номера в 2003 г. составляла 2004 руб., 2-местного - 2500 руб. Доходы от эксплуатации гостиниц в 2003 г. составили 488,6 млн. руб., что на 21,5% выше по сравнению с 2002 г. По официальным данным, основную часть клиентов составляют бизнес - клиенты - 66%.

Прогноз ситуации на рынке на ближайшие 5 - 10 лет предполагает, что наибольшим спросом у гостей города будут пользоваться средства размещения экономического класса. Стоимость номера, включая завтрак, составит $80 - 100 в сутки.

По данным мэрии, в Новосибирске 64 гостиницы на 4431 место. Примерно треть из них — ведомственные. Крупнейшими являются «Новосибирск» (448 мест), «Обь» (416), «Сибирь» (357), «Центральная» (290), «Северная» (280), «Золотая долина» (190). Агентство DSO Consulting оценивает объем рынка гостиничных услуг города в 2003 году в 671,1 млн. руб. По предварительной оценке, в 2004 году объем рынка увеличился примерно на 20–30%. На Новосибирск приходится 40% объема рынка гостиничных услуг Западной Сибири. Сегодня в городе строится только одна крупная гостиница — «Турист» (объем инвестиций $23 млн.).

По мнению исполнительного директора Новосибирской ассоциации туристических организаций Галины Машуховой, рынок гостиничных услуг в Новосибирске далеко не насыщен. В частности, по ее данным, в городе не хватает примерно 100–150 мест в гостиницах уровня «четыре звезды». Впрочем, как уточнила госпожа Машухова, ни одна из местных гостиниц не имеет государственного сертификата, подтверждающего ее «звездность» ⁷.

Существующие гостиницы уже не могут разместить всех желающих посетить Новосибирск. Особенно в зимний период, с сентября до апреля, когда деловая активность в городе повышается. С февраля приезжающие вынуждены дожидаться освобождения номеров, сидя в фойе, чего раньше никогда не было. Отель «Сибирь» вынужден отказывать турагентствам, так как большая часть мест забронирована еще три месяца назад. Об этом говорит и руководитель отдела бронирования фирмы «Академсервис» (Москва) Екатерина Рассказова. Только в январе, по ее словам, пришлось отказать 100 потенциальным клиентам, которые планировали выехать в Новосибирск.

По оценке директора туристической фирмы «Полярная звезда» Людмилы Романовой, Новосибирску нужно удвоить номерной фонд в гостиницах. Турфирма нередко вынуждена селить приезжих в санаториях и общежитиях.

Но директор гостиницы «Новосибирск» Александр Элерт заявляет, что дефицита гостиничных мест нет, а зимой проявляется «ярко выраженная сезонность». Во время торговых ярмарок заполняемость гостиницы может составить 100%, и вынуждены отказывать гостям, но это исключение из правил. Гостиница готова принимать в два раза больше гостей. Рудый из «Сибири» признается, что и его отель имеет среднегодовую загрузку только 61%.⁸

Большинство гостей стремятся поселиться в наиболее комфортабельных гостиницах. Особенно остро ощущается спрос на номера ценой около $150 в сутки, говорит менеджер фирмы «Интернет-плюс» (бронирует отели в регионах). А в целом уровень цен на гостиничные услуги в Новосибирске она оценивает на 10-15% выше, чем в других городах миллионниках, не включая Москву и Санкт-Петербург.

3.3 Пути развития новосибирского рынка гостиничных услуг

Компания «РГС Недвижимость» создана в 2003 г. для управления активами группы компаний «Росгосстрах». Уставный капитал – 672,6 млн. руб. Активы, находящиеся в собственности и под управлением «РГС Недвижимости», включают в себя более 300 объектов и земельных участков под строительство в России и оцениваются в сумму более $100 млн. Rezidor SAS входит в SAS Group и владеет правами на известные международные гостиничные бренды Radisson SAS Hotels & Resorts, Regent, Park Inn и Country Inn. Под управлением группы около 200 отелей по всему миру, в том числе четыре в России – по одному в Москве и Санкт-Петербурге и два в Сочи. Выручка Rezidor SAS Hospitality в 2004 г. – 498,7 млн. евро, чистая прибыль – 3,86 млн. евро. В Новосибирске только гостиница «Сибирь» имеет сертификат на «три звезды».

Первый отель под управлением международной гостиничной группы Rezidor SAS появится в центре Новосибирска в районе Нарымского сквера в составе гостинично-офисного комплекса, инвестором которого выступает «РГС Недвижимость». Пресс-секретарь компании Ирина Пятенко не подтвердила и не опровергла привлечение Rezidor SAS к управлению, сказав лишь, что проект предусматривает начало в 2006 г. строительства трехзвездочной гостиницы на 200 номеров общей площадью 11 000 кв. м и офисного центра в 10 000 кв. м. Завершить строительство планируется в 2007 г., инвестиции ориентировочно составят около $35-40 млн.⁹

Планирующая построить в Новосибирске свою гостиницу компания «Русские отели» также подыскивает управляющую компанию. Участие гостиничного оператора международного уровня сделает проект успешным, ведь спрос на качественный гостиничный сервис очень высок. Ранее «Русские отели» выбрали южно-африканскую Protea, но, хотя срок действия протокола о намерениях с ней не истек, она пожелала найти другого оператора.

А новосибирская компания «Турсиб» (имеет проект многофункционального комплекса, в составе которого отель «четыре звезды») планирует управлять самостоятельно. Привлечение международного гостиничного оператора рассматривалось акционерами компании как один из вариантов, но они решили перенять опыт московской гостиницы «Золотое кольцо». Российские управляющие компании вполне могут составить конкуренцию зарубежным: сейчас часть будущего менеджмента нашей гостиницы обучается за рубежом, а значит, в дальнейшем возможно соответствовать зарубежным стандартам качества».

По оценке Новосибирской ассоциации туристических организаций (НАТО), дефицит гостиничных номеров уровня «пять звезд» в Новосибирске — 50-100, «четыре звезды» — 100-150. Поэтому новым игрокам придется поторапливаться — в 2006-2007 гг. в Новосибирске запланировано открытие сразу нескольких отелей уровня «четыре-пять звезд», что приведет к усилению конкуренции. Так, акционеры «Турсиба» планируют вложить около $60 млн. в строительство четырехзвездочного отеля на 350 мест, близкая к акционерам «Базового элемента» компания «Русские отели» — $13 млн. в строительство четырехзвездочного отеля на 92 номера. Protea получила земельный участок под строительство отеля на 250 номеров и сейчас согласовывает документы¹⁰.

В здании, где находится гостиница «Центральная» мэрии принадлежит 5,3 тыс. кв. м, которые она сдает в аренду ООО «Гостиница «Центральная». Еще около 1 тыс. кв. м находится в собственности ресторана «Дружба», из которых половина сдана в аренду кофейне «Суши–терра» и игровому клубу «Вулкан».

Еще в ноябре 2004 года мэрия заявила о намерении провести до конца года конкурс на право реконструкции здания, но он не был объявлен, поскольку городской администрации не удалось договориться о его условиях с совладельцем здания. Главные среди них — предоставление аналогичного по площади помещения в центре и компенсация затрат на переезд.

Теперь мэрия планирует не реконструировать здание, а построить на его месте гостиницу «международного класса» общей площадью 20–25 тыс. кв. м. Стоимость инвестиций в ее создание с учетом сноса существующего здания оценивается примерно в 1 млрд. руб. Рыночную оценку стоимости принадлежащих сейчас мэрии в существующем здании площадей проведут две независимые оценочные компании. В качестве компенсации за снос своей недвижимости мэрия может получить более 160 млн. руб.

К концу 2006 г. «Турсиб» планирует полностью завершить все отделочные работы в 20- этажном здании гостиницы, строительство которой началось еще в 1968 г. (пл. Маркса). Ранее компания планировала открыть двери отеля в декабре 2004 г. Но первоначальный проект гостиницы устарел и компании потребовалось время на создание нового, отвечающего современным требованиям. «Турист» будет отелем уровня «четыре звезды» на 350-370 номеров. Предусмотрено оборудование общего конференц-зала, медпункта, ресторана и бассейна. Сумма инвестиций превысит $20 млн. Около 50% средств будут заемными, и срок окупаемости инвестиций — пять лет.

О желании строить гостиницы заявляли и другие местные компании. Но дальше получения земли дело пока не пошло. Так, в начале 2004 г. строительная компания «Сэлф-мастер» взяла участок 4 га на ул. Гоголя под гостиницу на 180-200 номеров. Но реализация проекта затягивается из-за отсутствия инвесторов. А «Новосибирск СтройМастер» со Строительным трестом № 30 хотели построить отель на 12 000 кв. м в районе Березовая роща. Но сейчас в «Новосибирск СтройМастере» говорят, что профиль будущего здания не определен.