144533 (Экономический анализ и оценка градостроительной ценности территории на примере коттеджного поселка "Николин ключ"), страница 4

Площадь застройки коттеджных поселков составляет: «Николин ключ» - 28,24 Га; «Ягодное» - 28 Га; «Гринвилль» - 16 Га; «Бобры» - 27,4 Га; «Дубрава» - 27,4 Га; «Ильинский квартал» - 15,4 Га; «Бристоль» - 11,4 Га.

Расчетная численность населения: «Николин ключ» - 3067 чел.; «Ягодное» - 2761 чел.; «Гринвилль» - 1867 Га; «Бобры» - 2053 Га; «Дубрава» - 1705 Га; «Ильинский квартал» - 544 Га; «Бристоль» - 633 Га.

Увеличение расчетной численности населения в коттеджном поселке, происходит за счет увеличения жилого фонда.

Жилой фонд составляет: «Николин ключ» - 55,39 тыс.м²общ.пл./Га; «Ягодное» - 49,7 тыс.м²общ.пл./Га; «Гринвилль» - 33,6 тыс.м²общ.пл./Га; «Бобры» - 36,96 тыс.м²общ.пл./Га; «Дубрава» - 30,69 тыс.м²общ.пл./Га; «Ильинский квартал» - 9,8 тыс.м²общ.пл./Га; «Бристоль» - 11,4 тыс.м²общ.пл./Га.

Т.к. территория под строительство расположена на бывших пахотных землях, участок ровный не холмистый, но имеется ряд санитарно-защитных зон, за счет чего сокращается площадь застройки, уменьшается площадь жилого фонда и, следовательно, уменьшается расчетная численность, плотность населения, и плотность жилого фонда.

Плотность населения в поселках составляет: «Николин ключ» - 55 чел./Га; «Ягодное» - 69 чел./Га; «Гринвилль» - 78 чел./Га; «Бобры» - 57 чел./Га; «Дубрава» - 34 чел./Га; «Ильинский квартал» - 25 чел./Га; «Бристоль» - 42 чел./Га.

Годовые эксплуатационные расходы тесно связаны с правильной градостроительной оценкой территории. На основании данной оценки разрабатывается объемно-планировочное решение коттеджного поселка, и рассчитывается сметная стоимость строительства, а так же годовые эксплуатационные расходы приходящиеся на 1 человека коттеджного поселка и на 1 м² общ. пл.

Таким образом, Годовые эксплуатационные расходы на 1 жителя составили: «Николин ключ» - 20101,02 руб./год. чел.; «Ягодное» - 19224,38 руб./год. чел; «Гринвилль» - 22398, 12 руб./год. чел; «Бобры» - 17488,78 руб./год. чел; «Дубрава» - 23922,97 руб./год. чел; «Ильинский квартал» - 21015,94 руб./год. чел; «Бристоль» - 19518,41 руб./год. чел.

На рисунках 2.2 и 2.3 (Приложение 15) хорошо видно, что годовые эксплуатационные расходы приходящие на одного жителя коттеджных поселков практически равны, так же как и годовые эксплуатационные расходы на 1 м² общей жилой площади.

Таким образом, при оценке участка под строительство коттеджного поселка «Николин ключ» учитывались все основные факторы, влияющие на оценку градостроительной ценности: локализационные, экологические, факторы стоимости отчуждения из под существующего использования, коммуникационные, инфраструктурные, факторы престижа и репутации.

На основании данных факторов, можно сделать следующие выводы:

1. Участок располагается на бывших пахотных землях. Относительно ровный, слабохолмистый, расположен в пределах нескольких геоморфологических элементов одного генезиса.

Таким образом, инженерно-геологические условия территории оценены как удовлетворительные и отнесены ко II категории сложности, следовательно, несут незначительное удорожание стоимости строительства.

2. Территория застройки коттеджного поселка, расположена в наиболее экологически чистом направлении, Сысертский район, село Кашино. Поблизости нет предприятий, загрязняющих окружающую природную среду.

3. Участок оформлен в аренду на 49 лет, имеется разрешение на строительство малоэтажной коттеджной застройки.

4. По коммуникационным факторам, участок расположен в достаточно доступном и удобном месте, в 25 км от Екатеринбурга по Челябинскому тракту, между городами налажено транспортное сообщение.

5. Градостроительная ценность территории также определяется и инфраструктурными факторами.

Инженерные сети, внутриквартальные проезды, социальная инфраструктура, их наличие снижает предстоящие затраты строительства, тем самым увеличивают градостроительную ценность территории.

Инфраструктура коттеджного поселка включает в себя:

- централизованное электро-, газо- и водоснабжение, канализация;

- мини-котельная в доме для отопления и горячего водоснабжения;

- выделенная линия Интернет, телефонные номера г.Екатеринбурга и Сысерти;

- мини-детский сад;

- магазин продовольственных и промышленных товаров;

- медпункт с аптечным киоском;

- кафе-бар;

- досуговый центр;

- открытые и закрытые спортивные площадки;

- парковки для гостевых автомобилей на 68 машин;

- регулярное автобусное сообщение с г.Екатеринбургом и Сысертью.

О сохранении комфорта заботятся эксплуатационно-технические службы. Предполагается круглосуточная профессиональная охрана, вечернее и ночное освещение.

Рядом с поселком:

- гольф-клуб;

- конноспортивная школа;

- яхт-клуб (в г. Сысерть);

- вертолетные площадки;

- детский сад в с. Кашино;

- большое разнообразие прод- и пром- магазинов в с. Кашино;

- элитная школа-интернат продленного дня в г. Сысерть.

6. Немаловажным фактором градостроительной ценности участка, в данном случае играет престиж и репутация района. Это связано с тем, что Челябинское направление является экологически чистым, красивые леса, реки, достаточная отдаленность от города и отсутствие промышленных предприятий.

Таким образом, проанализировав все факторы градостроительной ценности территории и просчитав технико-экономические показатели, на которые влияют данные факторы, можно сказать о том, что участок является пригодным для строительства как в градостроительной, так и экономическом отношении, т.е. имеет градостроительную ценность.

Заключение

Коттеджные поселки, по мнению многих застройщиков, становятся одним из наиболее перспективных направлений развития рынка недвижимости.

Интерес застройщиков обусловлен несколькими причинами: во-первых, за городом есть возможность осваивать большие площадки, тогда как в Екатеринбурге высокая плотность застройки. Вторая причина – это рост спроса, и как следствие, инвестиционная привлекательность строительства загородных поселков. Третий важный фактор роста объемов строительства индивидуального жилья за городом – постепенное смещение платежеспособного спроса с квартир в новостройках на индивидуальные дома.

В последнее время, даже в условиях кризиса администрация города фиксирует рост интереса к участкам, под индивидуальную жилую застройку.

На сегодняшний день, сформировались основные тенденции развития рынка загородной недвижимости. Эксперты считают, что будущее загородного строительства – за коттеджными посёлками с развитой инфраструктурой, находящимися в пределах транспортной доступности до 35 км. При этом развитие «малоэтажного» рынка сейчас направлено в сторону освоения больших территорий, которые позволяют осуществлять комплексную застройку, и маленькие поселки со временем будут пользоваться все меньшим спросом. Причиной этого является высокая и все растущая стоимость проведения коммуникаций (стандартный набор коммуникаций для загородного поселка включает в себя электро - и газоснабжение, водоснабжение и канализацию) и минимальная инфраструктура таких поселков.

При написании дипломной работы были решены все поставленные задачи и сделаны соответствующие выводы.

Важным фактором при выборе будущего жилья является его местоположение. Наибольшим спросом сегодня пользуются направления вдоль Серовского и Челябинского трактов, а также окрестности Екатеринбурга. Центром притяжения Серовского тракта является озеро Балтым, Челябинского тракта - река Сысерть. Покупателям наиболее интересны поселки, расположенные в 10 - 30 км от Екатеринбурга, в экологически чистой зоне.

Если взять усредненные пожелания потенциальных покупателей по поводу загородного дома, то собирательный образ желаемого жилища выглядит следующим образом: двухэтажный дом из кирпича площадью 150-200 м² на участке 10 соток, расположенном в черте города.

Рассматривая коттеджный поселок «Николин ключ» покупатели оценивают его месторасположение, то есть: направление, расстояние от Екатеринбурга, удобство подъезда, природное окружение, близость водоемов и городской инфраструктуры. Как показывают проведенные исследования, часто покупатель вначале решает, где он хотел бы купить коттедж, а уже потом знакомится с предлагаемыми в этом направлении поселками.

Таким образом, наиболее удачным местом для расположения коттеджного поселка «Николин ключ», является Челябинское направление, так как хорошая транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры (коммуникации и объекты социального назначения), экологическая чистота, благоприятная природная среда (река Сысерть).

Земельный участок под строительство комплекса индивидуальной малоэтажной застройки размещается в 25 км от Екатеринбурга на северной окраине п. Кашино Сысертского района Свердловской области и оформлен в аренду на 49 лет (имеется разрешение на строительство малоэтажной коттеджной застройки).

Территория участка ограничена с севера охранной зоны реки Черемшанка, с восточной – полосой отчуждения федеральной дороги Екатеринбург – Челябинск, с юга – границей села Кашино, с запада – участком леса 1 категории (земли лесхоза).

Из проведенного анализа месторасположения проектируемого коттеджного поселка «Николин ключ», можно сделать вывод о том, что участок является пригодным для строительства, но при этом имеет ряд ограничений.

Градостроительная ценность и оценка планировочной структуры застройки коттеджного поселка «Николин ключ» была оценена на основе технико-экономического анализа, так как экономические вопросы рассматриваются в тесной взаимосвязи с объемно-планировочными решениями.

Были рассчитаны годовые эксплуатационные расходы, т.к. они тесно связаны с правильной градостроительной оценкой территории. На основании данной оценки разрабатывается объемно-планировочное решение коттеджного поселка, и рассчитывается сметная стоимость строительства, а так же годовые эксплуатационные расходы приходящиеся на 1 человека коттеджного поселка и на 1 м² общ. пл.

Таким образом, при оценке участка под строительство коттеджного поселка «Николин ключ» учитывались все основные факторы, влияющие на оценку градостроительной ценности: локализационные, экологические, факторы стоимости отчуждения из под существующего использования, коммуникационные, инфраструктурные, факторы престижа и репутации.

На основании данных факторов, можно сделать следующие выводы:

1. Участок располагается на бывших пахотных землях. Относительно ровный, слабохолмистый, расположен в пределах нескольких геоморфологических элементов одного генезиса.

Таким образом, инженерно-геологические условия территории оценены как удовлетворительные и отнесены ко II категории сложности, следовательно, несут незначительное удорожание стоимости строительства.

2. Территория застройки коттеджного поселка, расположена в наиболее экологически чистом направлении, Сысертский район, село Кашино. Поблизости нет предприятий, загрязняющих окружающую природную среду.

3. Участок оформлен в аренду на 49 лет, имеется разрешение на строительство малоэтажной коттеджной застройки.

4. По коммуникационным факторам, участок расположен в достаточно доступном и удобном месте, в 25 км от Екатеринбурга по Челябинскому тракту, между городами налажено транспортное сообщение.

5. Градостроительная ценность территории также определяется и инфраструктурными факторами.

Инженерные сети, внутриквартальные проезды, социальная инфраструктура, их наличие снижает предстоящие затраты строительства, тем самым увеличивают градостроительную ценность территории.

Инфраструктура коттеджного поселка включает в себя: централизованное электро-, газо- и водоснабжение, канализация; мини-котельная в доме для отопления и горячего водоснабжения; выделенная линия Интернет, телефонные номера г.Екатеринбурга и Сысерти; мини-детский сад; магазин продовольственных и промышленных товаров; медпункт с аптечным киоском; кафе-бар; досуговый центр; открытые и закрытые спортивные площадки; парковки для гостевых автомобилей на 68 машин; регулярное автобусное сообщение с г.Екатеринбургом и Сысертью.

О сохранении комфорта заботятся эксплуатационно-технические службы. Предполагается круглосуточная профессиональная охрана, вечернее и ночное освещение.

Рядом с поселком: гольф-клуб; конноспортивная школа; яхт-клуб (в г. Сысерть); вертолетные площадки; детский сад в с. Кашино; большое разнообразие прод- и пром- магазинов в с. Кашино; элитная школа-интернат продленного дня в г. Сысерть.

6. Немаловажным фактором градостроительной ценности участка, в данном случае играет престиж и репутация района. Это связано с тем, что Челябинское направление является экологически чистым, красивые леса, реки, достаточная отдаленность от города и отсутствие промышленных предприятий.

Таким образом, проанализировав все факторы градостроительной ценности территории и просчитав технико-экономические показатели, на которые влияют данные факторы, можно сказать о том, что участок является пригодным для строительства как в градостроительной, так и экономическом отношении, т.е. имеет градостроительную ценность.

Список литературы

1. Аналитический центр "Live! Creative/Marketing" - "Информационная справка. Жилищные и градостроительные принципы, традиции, концепции и подходы", 2007 г.

2. Анимица Е.Г., Власова Н.Ю. "Градоведение" - Екатеринбург, 2006 г.

3. Архитектурно-художественная композиция. Сборник №2 "Проблемы гармонизации систем расселения" В.Ю. Спиридонов, В.А. Колясников, 2007 год

4. Асаул А.Н., Карасев А.В. "Экономика недвижимости" /Электронное пособие

5. Генеральный план "Пояснительная записка 314-00-ГП" - " Комплекс малоэтажной застройки в п.Кашино Свердловской области"

6. Градостроительный кодекс РФ : Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005 г. №1 ст. 17

7. Гражданский кодекс РФ, часть 1,2,3.

8. Земельный кодекс РФ, ст.6

9. Инструкция по определению эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий. - Госгражданстрой. - М.:Стройиздат,1983, с. 24

10. Кабакова И.С. "Градостроительная оценка территории городов" - М.:Стройиздат 1973 - с. 153

11. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. - М., 1995, с.543

12. Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь. - М.,1992, с.268

13. Ромм А.П. "Методические основы оценки городских земель" - Журнал "Аудиторские ведомости" №3 март 1999 г.

14. Ромм А.П. "Основные принципы городских земель" - Журнал "Аудиторские ведомости" №12,1998 г.

15. Сайт "BLIZKO Недвижимость" - www.domblizko.ru

16. Сайт "Деловой квартал" - www.dkvartal.ru

17. Сайт "Индикаторы рынка недвижимости" - www.irn.ru

18. Сайт "КБ"Ярмарка" - www.kb-yarmarka.ru

19. Сайт "УралБизнесКонсалтинг" - www.urbc.ru

20. Сайт "Уральской палаты нелвижимости" - www.upn.ru

21. Сайт администрации г.Екатеринбурга - www.strategy-burg.ru

22. Сайт коттеджного поселка "Николин ключ" - www.nikolin-kluch.ru

23. СанПиН 2.1.2.1002-00 "Проектирование, строительство и эксплуатация жилых зданий, предприятий муниципально-бытового обслуживания, учреждений образования, культуры, отдыха, спорта"

24. СанПиН 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения"

25. СанПиН 2.2.1'2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов"

26. Свод законов Российской Империи. Т.10.4.1. Свод законов гражданских. - Петроград, 1914, с.71

27. СНиП 2.07.01.-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"

28. СНиП 23.-01-99(2003) "Строительная климатология и геофизика"

29. СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные".

30. СП 11-105-97 "Инженерно-геологические изыскания для строительства

31. СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства"

32. Специальный выпуск журнала "Стройкомплекс Среднего Урала" № 12 2007(44), 50 стр.

33. Специальный выпуск журнала "Стройкомплекс Среднего Урала" № 7-8 2008(120), 74 стр.

34. Тарасевич Е.И. "Оценка недвижимости" - СПб.:СПб ГТУ, 1999

35. Татарова А.В. "Оценка недвижимости и управление собственностью" - Таганрог, 2003 г.

36. Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.97 г. "О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним"

37. Федеральный закон N 135-ФЗ 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности"

ПРИЛОЖЕНИЕ

Приложение 1

Таблица 1.1.