144533 (Экономический анализ и оценка градостроительной ценности территории на примере коттеджного поселка "Николин ключ"), страница 3

Таким образом, из проведенного анализа месторасположения проектируемого коттеджного поселка «Николин ключ», можно сделать вывод о том, что участок является пригодным для строительства, но при этом имеет ряд ограничений:

1. Охранной зоны реки Черемшанка (Участок частично расположен в водоохраной зоне реки Сысерть, составляющей 500 м, и за пределами водоохраной зоны реки Черемшанка, составляющей 100 м.).

2. Полосой отчуждения федеральной дороги Екатеринбург – Челябинск;

3. Граница села Кашино.

4. Участок леса 1 категории (земли лесхоза).

5. Водозаборная скважина, расположенная в северной части участка с предусмотренными зонами санитарной охраны I, II и III пояса.

Так же участок имеет ряд преимуществ:

1. Располагается в 25 км от Екатеринбурга, и находится в 3 кольце городской агломерации;

2. Находится на междуречье реки Сысерти и ее левобережного притока реки Черемшанка;

3. Размещается на свободной от застройки территории, на бывших пахотных землях;

4. Площадь отведенного участка относительно ровный, слабо холмистый, абсолютные отметки поверхности земли изменяются от 223,0 до 243,0 м.

5. Лес, который используется как парковая зона.

2.2 Сравнительный анализ эффективности использования территории

Градостроительную ценность и оценку планировочной структуры застройки коттеджного поселка «Николин ключ» можно провести на основе технико-экономического анализа, так как экономические вопросы рассматриваются в тесной взаимосвязи с объемно-планировочными решениями.

Технико-экономическая оценка осуществляется на основе плана коттеджного поселка «Николин ключ». (Приложение 12).

На плане выделены:

- жилые дома;

- учреждения обслуживания повседневного пользования (детский сад, общественный центр, автостоянки, площадки хозяйственно-бытового обслуживания);

-места для отдыха и занятий спортом;

- пешеходные аллеи и дорожки, внутренние проезды, подъезды к домам и общественному зданию.

Границы расчетной территории устанавливаются по красным линиям жилых и магистральных улиц. Из расчетной территории должны быть исключены площади участков объектов районного и общегородского значения, объектов, имеющих историко-культурную и архитектурно-ландшафтную ценность [27].

По проектному предложению планировки рассчитывается общий жилой фонд коттеджного поселка. Размер жилого фонда определяется по следующей формуле:

A_n = F₃ * n * (1 – K_л – K_к), (1)

где A_n – жилой фонд для домов конкретной этажности, м² общей площади;

F₃ – площадь их застройки, м²;

n – этажность домов;

K_л , K_к – коэффициенты, учитывающие площади на плане здания (этажа), занятые соответственно лестнично-лифтовым узлом и конструкциями.

Общий размер жилого фонда при смешанной этажности застройки получается суммированием данных по жилым домам конкретной этажности.

По данной формуле мы можем рассчитать размер жилого фонда коттеджного поселка «Николин ключ», расчет представлен в таблице 2.1.

Таким образом, из таблицы видно, что жилой фонд коттеджного поселка составляет 55207,74 м².

Для выявления уровня обеспеченности населения необходимыми формами и средствами обслуживания был составлен баланс (распределение) территории микрорайона по элементам застройки. Баланс территории представлен в таблице 2.2.

Таблица 2.1

Определение жилого фонда коттеджного поселка «Николин ключ»

Таблица 2.2

Баланс территории коттеджного поселка «Николин ключ»

Удельные размеры элементов территории запроектированного коттеджного поселка сопоставляются с нормативными данными. По результатам сравнения можно сделать вывод о том, что коттеджный поселок спроектирован неэкономично, т.к. удельные размеры площадей в несколько раз превышают нормативные показатели.

Степень экономичности решения генерального плана жилого района города устанавливается на основе следующих общих технико-экономических показателей:

1. Численность населения – определяется по формуле:

N = A_n : 18м², (2)

где A_n - жилой фонд для домов конкретной этажности, м² общей площади;

18 м² – норма жилищной обеспеченности. [21].

Таким образом, получаем численность населения коттеджного поселка:

N = A_n : 18м² [ 9 ]= 55207,74 : 18 = 3067 чел.

2. Норма жилищной обеспеченности – 18 м²/чел.

3. Жилой фонд

A_n = 55207.74 м² общ. пл = 55,21 тыс. м² общ. пл

4. Площадь жилой группы A_pl = 55,39 га

5. Плотность жилого фонда жилой группы (брутто) – определяется как частное деление жилого фонда на площадь территории жилой группы. Проектная плотность жилого фонда должна быть не менее нормативного значения этого показателя, что характеризует эффективность использования территории.

Р = A_n / F, (3)

Р = 55207,74 м² общ. пл / 55,39 га = 996,71 м² общ. пл

На основе полученной цифры, можно сделать вывод о том, что плотность жилого фонда жилой группы высокая, т.к. для центральной зоны нормативная плотность жилого фонда составляет 420 м² общ. пл. [27].

6. Плотность населения – определяется как отношение общей численности населения коттеджного поселка к его территории.

ρ = N / A_pl, (4)

= 3067 чел / 55,39 га = 55 чел / га

Проектная плотность населения ниже, чем нормативная (130 чел / га). При проектировании коттеджного поселка это вполне допустимо.

7. Средневзвешенную этажность застройки можно определить по формуле

Э_ср = А / (А₁ + А₂ / 2 + … + А_n / n) (5)

Э_ср = 55207,74 / (38853,94/2 + 16354,8/3) = 55207,74 / 24878,07 = 2 эт.

Из произведенных расчетов, мы видим, что средневзвешенная этажность коттеджного поселка 2 этажа.

Также для определения экономичности коттеджного поселка, необходимо рассчитать годовые эксплуатационные расходы приходящиеся на 1 жителя коттеджного поселка и на м² общ. пл., они представлены в таблице 2.3.

Теперь на основании произведенных расчетов, можно провести сравнительный анализ с несколькими коттеджными поселками, находящимися также в третьем кольце городской агломерации: «Ягодное» (Чусовской тракт), «Гринвиль» (Сысертский р-он), «Бобры» (Белоярский р-он), «Дубрава» (Белоярский р-он), «Ильинский квартал» (Сысертский р-он), «Бристоль» (Тюменский тракт).

Удельные показатели:

на 1 м² жилого фонда С_э / A_n = 54305296,99/ 55207,74 = 983,65 руб.

на 1 жителя С_э / N = 54305296,99/3067 = 17706,32 руб.

Таблица 2.3

Годовые эксплуатационные расходы по жилой группе

В таблице 2.4 приведены данные по коттеджным поселкам (Приложение 13). Из таблицы видно что, по сравнению с другими коттеджными поселками, поселок «Николин ключ» имеет большую площадь жилой застройки, 55207,74 м² общ. пл., тогда как площадь жилой застройки поселка «Ягодное» - 49700 м² общ. пл., «Гринвилль» - 33600 м² общ. пл., «Бобры» - 36900 м² общ. пл., «Дубрава» - 30688 м² общ. пл., «Ильинский квартал» - 9800 м² общ. пл., «Бристоль» - 11400 м² общ. пл. Стоимость эксплуатации жилой застройки: «Николин ключ» - 6956175,24 руб., «Ягодное» - 6262200 руб., «Гринвилль» - 4233600 руб., «Бобры» - 4656960 руб., «Дубрава» - 3866688 руб., «Ильинский квартал» - 1234800 руб., «Бристоль» - 1436400 руб. Внутриквартальные проезды, хозяйственные площадки составляют: «Николин ключ» - 47000 м², «Ягодное» - 42000 м², «Гринвилль» - 20000 м², «Бобры» - 17000 м², «Дубрава» - 47100 м², «Ильинский квартал» - 14800 м², «Бристоль» - 8900 м². Озеленение жилой территории, общие сады, бульвары составляют: «Николин ключ» - 144600 м², «Ягодное» - 32300 - м², «Гринвилль» - 28500 м², «Бобры» - 36100 м², «Дубрава» - 121700 м², «Ильинский квартал» - 20100 м², «Бристоль» - 11700 м².

Общая сумма эксплуатационных затрат на коттеджные поселки, с учетом цен на 2008 год составили: «Николин ключ» - 61649837 руб., «Ягодное» - 53078522 руб., «Гринвилль» - 41817299 руб., «Бобры» - 35904483 руб., «Дубрава» - 40788666 руб., «Ильинский квартал» - 11432676 руб., «Бристоль» - 12355151 руб.

Теперь на основании расчетов эксплуатационных затрат, баланса территории и технико-экономических показателей можно составить сравнительную таблицу 2.5 (Приложение 14).