143966 (Взаимосвязь строительства жилых домов и управляющих компаний ЖКХ), страница 3

Регистрация права собственности осуществляется добровольно каждым дольщиком. К сожалению, российским законодательством не установлена обязанность регистрировать право собственности. Например, если человек по акту приема-передачи получил построенное помещение, то он имеет право зарегистрировать свои права в едином государственном реестре прав (ЕГРП), но в принципе он может и не делать этого. В таком случае гражданин ограничит свои возможности распоряжения принадлежащим ему имуществом, но заставить его зарегистрировать права фактически невозможно, хотя это может привести ко многим негативным последствиям для других собственников и управляющей организации. В частности, в соответствии со статьей 153 ЖК РФ владелец, не оформивший права собственности из-за нежелания или по причине постоянного проживания в другом населенном пункте, не обязан оплачивать содержание и ремонт жилья. Мы уже говорили, что эта обязанность возникает лишь с момента возникновения права собственности. Может возникнуть и следующая коллизия - в распоряжении гражданина имеется квартира, он ее отремонтировал, живет в ней, ходит по лестнице, пользуется лифтом, мусоропроводом, но обязанности оплачивать содержание дома не возникло, поскольку им не произведена регистрация права собственности. Конечно, добросовестные граждане осуществляют такую регистрацию, поскольку они заинтересованы в закреплении своих прав.

Если лицо, не оформив права и не став собственником, не будет вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, но будет пользоваться жилой площадью, энерго-, водоснабжением и остальными элементами дома, то это фактически будет неосновательным обогащением за счет других лиц, потому что, если, например, 70 процентов жильцов дома платят за обслуживание лифтов, то, значит, 30 процентов жильцов пользуются им бесплатно. Обязательства вследствие неосновательного обогащения урегулированы главой 60 ГК РФ. Потерпевшими от таких действий могут быть и добросовестные собственники помещений в доме (если управляющая организация будет вынуждена снизить перечни, объемы и качество своих услуг и работ из-за недостаточного финансирования), и управляющая организация (если она будет полностью выполнять свои обязательства перед добросовестными собственниками помещений при недофинансировании). Приобретатель - лицо, которое без законных оснований сберегло имущество (денежные средства) за счет других лиц (потерпевших), обязан возвратить последним неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом ГК РФ не связывает отнесение лица к категории «приобретателя» с наличием у него права собственности на помещение в многоквартирном доме. В случае невыполнения этой обязанности потерпевшим надо обращаться в суд с требованием о взыскании с приобретателя необходимых средств.

Когда застройщик возводит многоквартирный дом, то как объект строительства он принадлежит застройщику, поскольку он или строит его самостоятельно, или принимает его по окончании строительства от привлеченного подрядчика. Далее в результате работы по договору (долевого участия либо строительного подряда) застройщик передает квартиры в построенном доме потребителю, и первичное право собственности возникает у того, кто заказывал строительство конкретной квартиры. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон о долевом строительстве), застройщик по заданию участника долевого строительства на основании договора за плату строит объект недвижимости и передает результат работы (в виде конкретного помещения) участнику долевого строительства. Затем участник долевого строительства представляет в подразделение Федеральной регистрационной службы необходимые документы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а застройщик - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Право собственности на конкретное жилое (или нежилое, так как дольщики могут быть разными) помещение возникает у дольщика только после получения свидетельства о праве собственности. Таким образом, неправильным было бы говорить о передаче права собственности застройщиком дольщику.

В этой ситуации также невозможно говорить о приватизации. Приватизация имеет место только в том случае, когда нечто находится в государственной собственности, а потом становится частной (приватной) собственностью. С целью прояснения этих вопросов одновременно с принятием закона о долевом строительстве были внесены поправки и в статью 122 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - закон о регистрации прав). Как в законе о долевом строительстве, так и в законе о регистрации прав содержатся перечни документов, которые застройщики должны представлять на начальном этапе строительства, а дольщики - при регистрации прав. Единообразный подход территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав собственности и уступки прав, залога объектов недвижимого имущества в связи с долевым строительством обеспечит Инструкция, утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации (Минюст России) от 9 июня 2005 года № 82, в основном предназначенная для работников регистрирующих органов. Многие положения этого документа не представляют интереса для широких слоев застройщиков и заказчиков, однако важно то, что в Инструкции четко определены перечни документов (не так общо как в законах) и указаны конкретные требования к ним.

Заключение

Таким образом, для управления многоквартирным домом «передачи на баланс» не требуется. Речь должна идти о предоставлении услуг по управлению и содержанию, а также о выполнении работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании возмездного договора управления (ст. 162 ЖК РФ). При этом допустимо понимание «передачи» многоквартирного дома как описания состава общего имущества и фиксации его технического состояния (для определения результатов деятельности по управлению).

Когда застройщик возводит многоквартирный дом, то как объект строительства он принадлежит застройщику, поскольку он или строит его самостоятельно, или принимает его по окончании строительства от привлеченного подрядчика. Далее в результате работы по договору (долевого участия либо строительного подряда) застройщик передает квартиры в построенном доме потребителю, и первичное право собственности возникает у того, кто заказывал строительство конкретной квартиры. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон о долевом строительстве), застройщик по заданию участника долевого строительства на основании договора за плату строит объект недвижимости и передает результат работы (в виде конкретного помещения) участнику долевого строительства. Затем участник долевого строительства представляет в подразделение Федеральной регистрационной службы необходимые документы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а застройщик - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Список использованной литературы

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 21.10.1994г.

2 Федеральный закон от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации».

3 Федеральный закон от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

4 Федеральный закон от 29.12.2006 № 251-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

5 Федеральный закон от 15.06.1996 № 72 – ФЗ «О товариществах собственников жилья».

6 Постановление Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

7 Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 492 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

8 Постановление Правительства Российской Федерации от 23.05 2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

9 Постановление Правительства Российской Федерации от 23.05 2006 № 306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг».

10 Постановление мэра города Череповца от 27.11.2006 № 5171 «Об утверждении тарифов на обязательные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах».

11 Постановление мэра города Череповца от 27.11.2006 № 5173 «Об утверждении цен на обязательные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в которых собственниками не принято решение о способе управления многоквартирным домом и (или) об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения»

12 Постановление мэра города Череповца от 27.11.2006 № 5166 «О тарифах на услуги по водоснабжению и водоотведению»

13 Анализ финансовой отчетности: Учебное пособие / Под ред. О.В.Ефимовой, М.В. Мельник. – М: Омега-Л. 2004, 408 с.

14 Баликоев В.З. Общая экономическая теория. Учебное пособие / Новосибирск: Издательская компания «Лада», 1999, 678 с.

15 Бердникова Т.Б. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: Учебное пособие / - М: ИНФРА-М. 2001, 215с.

16 Вершигора В.В. Менеджемент: Учебное пособие / - М: ИНФРА-М, 1999, 256 с.

17 Кодраков Н.П. Бухгалтерский учет. Учебное пособие. – 2-е изд., перераб. и доп. – М: ИНФРА-М, 2000, 584 с.

18 Любушин Н.П., Лещева В.Б., Дьякова В.Г. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия: Учебное пособие для вузов / - М: Юнити – Дана. 2002, 471 с.

19 Экономика предприятия: учебник / Под ред. Проф. О.И.Волкова - М: ИНФРА-М, 2008, 416 с.

20 Артемьева Г.Н. Состояние жилищного фонда и проблемы оздоровления предприятий ЖКХ. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 3. 2007 г. Часть I, с.4 .

21 Вепрецкая Т.П. Организация и проведение конкурса на передачу в управление муниципального жилищного фонда. Юрисконсульт НП «ЛСУ ЖКК».

22 Гордеев Д.П. Новый порядок управления многоквартирными домами. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 3. 2008 г. Часть I, с.10 .

23 Гребень М.В. Практика управления жилищным фондом. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 4. 2006 г. Часть I., с. 17.

24 Киркорова Н.П. Основные аспекты ценообразования в сфере оказания услуг. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 4. 2006 г. Часть I., с. 21.

25 Маликова И.П., Филаретова Л.П. Методические рекомендации по формированию стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту жилых зданий методом экономически обоснованных расходов и расчету соответствующих цен. «АКЦ Жилкомаудит». Москва, 2007. с. 72.

26 Маркварт. Э. Основные принципы и направления реформирования муниципального хозяйства. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 12. 2004. часть 1.,с.15.

27 Михайлов В.С. Передача многоквартирных домов муниципального жилищного фонда в управление собственникам жилья. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 4. 2006 г. Часть I., с. 10.

29 Рекомендации по заключению договоров управления многоквартирными домами. «АКЦ Жилкомаудит». 2005. с. 57.

30 Салама Ю.М. Управляющие компании в ЖКХ. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 11. 2004. часть 1.с.15.

31 Сандалова Н.В. Частный бизнес в ЖКХ. ЖКХ № 5 2006. стр. 29.

32 Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. – Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 г.

33 Филимонов С.Л. Об управлении в жилищной сфере. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 1. 2005г. Часть I. с. 14, 21, 18.

34 Холопов С.Н. Современные экономические модели управления в ЖКХ. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 7 . 2008 г. Часть I, с.3 .

35 Чуксеева Н.В. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 1. 2007 стр.30

36 Шерешовец С.В. Выбор способа управления многоквартирным домом. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 4. 2007 г. Часть I., с. 13.