143900 (Анализ рынка недвижимости г. Иркутска), страница 6
Описание файла
Документ из архива "Анализ рынка недвижимости г. Иркутска", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "строительство" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "курсовые/домашние работы", в предмете "строительство" в общих файлах.
Онлайн просмотр документа "143900"
Текст 6 страницы из документа "143900"
Кировский район. Так же подвергся изменениям рынок жилья Кировского района. Средняя цена квадратного метра здесь уменьшилась на 12%, с 73,75 до 65 тыс. руб. Максимальная цена осталась прежней – 80 тыс. руб. за м2 (ЖК «Преображенский» по улице Дзержинского). Зато ценовой минимум снизился за полгода на 15,5%, с 70,5 до 55 тыс. руб. Объясняется это тем, что компания «Энергохимкомплект» открыла продажи квартир в ЖК «Кристалл» с более дальним сроком сдачи, чем у других объектов в этом районе.
Таблица 8
Динамика цен на первичное жилье в Иркутске в I полугодии 2008 г, тыс. руб./кв. м.
дек.07 | июн.08 | |
Куйбышевский район | ||
максимум, тыс. руб./кв. м. | 55 | 62 |
средняя, тыс. руб./кв. м. | 41.44 | 47.01 |
минимум, тыс. руб./кв. м. | 30 | 30.5 |
Октябрьский район | ||
максимум, тыс. руб./кв. м. | 57 | 56 |
средняя, тыс. руб./кв. м. | 46.58 | 47.98 |
минимум, тыс. руб./кв. м. | 39 | 41 |
Свердловский район | ||
максимум, тыс. руб./кв. м. | 50 | 60 |
средняя, тыс. руб./кв. м. | 43.27 | 46.61 |
минимум, тыс. руб./кв. м. | 34 | 38 |
Ленинский район | ||
максимум, тыс. руб./кв. м. | 42 | 40 |
средняя, тыс. руб./кв. м. | 39 | 39 |
минимум, тыс. руб./кв. м. | 36 | 38 |
Кировский район | ||
максимум, тыс. руб./кв. м. | 80 | 80 |
средняя, тыс. руб./кв. м. | 73.75 | 65 |
минимум, тыс. руб./кв. м. | 70.5 | 55 |
Картина на рынке первичного жилья за прошедшие месяцы 2008 года изменилась очень сильно. Изменения эти нельзя назвать стабильными. Где-то квартиры подорожали, где-то – наоборот, упали в цене. Анализ осложняется еще и тем, что достаточно трудно выявить ценовой тренд. К концу года ситуация может измениться как в положительную сторону для потребителя, так и в отрицательную.
Таблица 9
Средняя стоимость квартир на первичном рынке, тыс. руб. / м2
Район города | Средняя рыночная цена | ||
Июнь 2007 | Декабрь 2007 | Июнь 2008 | |
Октябрьский | 44,01 | 46,58 | 47,98 |
Свердловский | 40,28 | 43,27 | 46,61 |
Куйбышевский | 35,16 | 41,44 | 47,01 |
Кировский | 48,88 | 73,75 | 65,0 |
Ленинский | 36,0 | 39,0 | 39,0 |
В среднем по городу: | 40,87 | 48,81 | 49,12 |
Рис. 2
Динамика рыночной цены квадратного метра в новостройках в июне 2007 – июне 2008 гг., тыс. руб. / м2
В целом рост цен на рынке недвижимости в 2008 году по сравнению с 2006 и 2007 годами хоть и замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. В среднем рост цен за январь-май 2008 года на первичном рынке жилья составил 10,27 %. Рост себестоимости строительства с начала 2008 года составил 5,12 %.
Наиболее существенно подорожали квартиры эконом-класса. Это хрущевки, квартиры небольшого метража в более современных домах, однокомнатные квартиры практически во всех категориях жилья. Негативные процессы на мировых финансовых рынках, постоянное напоминание в различных источниках информации о дефиците земельных участков под застройку, рост цен на стройматериалы и другие факторы говорят о том, что цены существенно снижаться не будут.
СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Г. ИРКУТСКА ДО 2020 ГОДА
В основу концепции развития г. Иркутска до 2020 г. положены идеи, преемственные по отношению к ранее заложенным направлениям развития города. Они заключаются в четком функциональном зонировании территорий с компактной селитебной зоной и упорядоченными промышленными районами, максимальном использовании внутренних территориальных резервов для нового строительства. Предусматриваются создание развитой зоны отдыха вдоль рек Ангары, Иркута, Ушаковки и на территориях прилегающих к городу лесных массивов, а также приоритетность экологического подхода при решении планировочных задач и обеспечении экологически безопасного развития города.
Стратегией развития (генеральным планом) предлагается сохранение и развитие исторически сложившейся структуры города, развитие компонентов планировочной структуры на основе урбанизированного и природного каркасов города.
Проектное решение генерального плана содержит градостроительное зонирование, направленное на оптимизацию использования городской территории, обеспечение комфортного проживания жителей города, создание современной социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Предусмотрено формирование функциональных зон в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ – жилых, общественно-деловых, природно-рекреационных, производственно-деловых, транспортных, зон инженерных сооружений, перспективного градостроительного развития.
В соответствии с концепцией развития выделяются следующие виды территориальных зон:
Таблица 10
Территориальные зоны г. Иркутска
Виды территориальных зон |
Жилые зоны Зоны застройки индивидуальными жилыми домами Зоны застройки малоэтажными жилыми домами ( Зоны застройки многоэтажными жилыми домами Зоны ведения садоводства и дачного хозяйства |
Общественно-деловые зоны Зоны делового, общественного и коммерческого назначения Зоны размещения объектов образования Зоны размещения научно-исследовательских учреждений Зоны размещения объектов здравоохранения |
Производственные зоны Зоны производственных объектов 2, 3 класса вредности Зоны производственных объектов 4, 5 класса вредности Зоны коммунального и коммерческого назначения |
Зоны инженерной и транспортной инфраструктур Зоны размещения объектов городского транспорта Зона размещения объектов инженерной инфраструктуры Зона размещения объектов железнодорожного транспорта Зона размещения объектов воздушного транспорта Зона размещения объектов речного транспорта |
Зона сельскохозяйственного использования |
Зоны рекреационного назначения Зоны занятые природными ландшафтами Зоны занятые парками, скверами, бульварами Зоны предназначенные для занятий спортом, активного отдыха и туризма Зоны занятые городскими лесами Зоны занятые водными объектами |
Зоны специального назначения Зоны занятые кладбищами Зоны занятые закрытыми кладбищами Зоны размещения режимных объектов |
Зоны планируемого развития Резервные территории для развития жилых зон |
Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами.
Выделяются также следующие зоны ограничения на использование территорий для осуществления градостроительной деятельности:
-
Объединенные зоны охраны объектов историко-культурного наследия.
-
Санитарно-защитные зоны предприятий и объектов.
-
Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы.
-
Зоны затопления паводком 1% обеспеченности.
-
Зоны санитарной охраны источников питьевого назначения.
Совершенствование структуры жилой застройки стратегией развития предусматривается в нескольких направлениях.
Реконструкция и реставрация территорий исторического наследия. Основанием для определения структуры этажности в исторической части города является Проект охранных зон.
Реконструкция существующих селитебных территорий, занятых ветхим, малоценным и некапитальным жилым фондом, предусматривается преимущественно за счет застройки переменной этажности (от 3 до 9 этажей) с сохранением существующей планировочной структуры.
Реконструкция территорий, значимых в градостроительном отношении, прежде всего микрорайона Парковый, а также реконструкция северной части Свердловского округа на территории, освобождаемой при сносе некапитального жилого фонда, предусматривается преимущественно путем формирования урбанизированной многоэтажной застройки.
Новое строительство на свободных площадках предусматривается как в многоэтажном (микрорайоны Ново-Ленино, Топкинский), так и в малоэтажном блокированном и усадебном исполнении.
Реконструкция и развитие жилых территорий базируется на следующих основных принципах:
-
осуществление строительства разнообразных типов жилых домов для различных социальных групп населения;
-
использование внутренних территориальных ресурсов селитебных территорий – реконструкция территорий, занятых ветхим фондом, устройство мансард, пристроек, выборочное уплотнение застройки;
-
резервирование площадок для перспективного жилищного строительства на прибрежных территориях Иркутска-II, пойменных территориях р. Иркут (Жилкино), территорий, освобождающихся при выносе предприятий коммунального и производственного назначения на прибрежных территориях Ангары (Марата) и территорий, занятых в настоящее время участком аэропорта;
-
дальнейшее развитие индивидуального жилищного строительства (Иркутск-II, Рабочее, Марата) и на площадках за пределами городской черты.
Планом развития города предусматривается сохранение некоторых районов усадебной застройки (в Ново-Ленино, предместьях Марата, Радищево, Рабочее, п. Боково).
Также намечается I этап реконструкции застроенных территорий поймы р. Иркут, района Жилкино - поселков Горького, Кирова, Релка, расположенных в зоне высокого риска затопления паводками 1% обеспеченности - инженерная подготовка и защита от затопления и подтопления.
Развитие Правобережного административного округа. Планировочная структура Правобережного округа включает крупные планировочные районы: предместье Марата, предместье Рабочее, центральную историческую часть города.
В предместье Марата предусматривается завершение микрорайона Топкинский как многоэтажным жильем и жильем средней этажности, так и усадебной застройкой. Резервируются территории между улицами Сурнова и Рабочего штаба, сегодня занятые мелкими предприятиями разного направления, под перспективную жилую и общественно-деловую зону. Основные планировочные оси формируются городскими магистралями Сурнова, Рабочего штаба, Баррикад, здесь сосредоточены основные объемы реконструкции существующего жилищного фонда с его частичной заменой и новым строительством на освободившихся территориях и территориях выносимых предприятий коммунального и производственного назначения. Сохраняются крупные массивы индивидуального жилищного строительства в предместьях Марата и Рабочее, развиваются поселки индивидуального жилищного строительства в пади Каштак, Пади Топка, п. Славный.
Жилищно-гражданское строительство в центральной исторической зоне направлено на выполнение функций современного центра административной и деловой жизни города и области при сохранении и активном включении в эти функции объектов исторического наследия. Зона центра имеет значительные резервы для выборочной реконструкции и нового строительства (в контексте исторической среды), поскольку значительные по площади участки заняты ветхим фондом. В целом предусматривается сохранение исторической планировки. Из центральной части выносятся целый ряд экологически неблагоприятных промышленных предприятий. Одним из необходимых условий реконструкции этого района является разработка и применение индивидуальных решений, учитывающих характер существующей исторической застройки. При реставрации исторически ценной застройки должны быть проведены работы по архитектурно-ландшафтной регенерации исторической зоны, а также благоустройство территории и дворовых пространств.
К основным мероприятиям по реконструкции центральной части города отнесены:
-
комплексная реконструкция и организация транспортного и пешеходного движения в районе Центрального рынка;
-
вынос из центральной части крупных рынков уличной и мелкооптовой торговли;
-
создание зон ограничений для транспорта (зона исторического ядра и рекреационные территории вдоль р. Ангары);
-
выборочное уплотнение жилой среды, реконструкция зданий (надстройка этажей, устройство мансард, пристроек, использование нижних этажей зданий под обслуживающие функции);
-
вынос транзитного и грузового движения из центра, размещение системы автостоянок в центральной части и многоэтажных гаражных комплексов на периферии центра;
-
формирование на предмостной площади градостроительного ансамбля со стороны старого Ангарского моста;
-
вынос экологически вредных предприятий из центральной зоны (дрожжевого завода, хлебокомбината, литейного производства на территории ИЗТМ).
Всего в Правобережном административном округе разместится 614,0 тыс. м2 общей площади нового жилищного строительства при сносе 165,9 тыс. м2 общей площади в основном ветхого фонда.
Октябрьский административный округ. Основная планировочная идея развития района - формирование его пространственного каркаса за счет пробивки улицы Седова (т. н. «Байкальского луча»), а также перспективной диагональной магистрали до Маратовской развязки, являющейся частью скоростного городского транспортного кольца, увязанного со строящимся мостом и плотиной ГЭС.
Нагорная часть Октябрьского округа с уже сформировавшейся планировочной структурой застраивается за счет сноса малоценного некапитального жилого фонда, крупная площадка под комплексное строительство - микрорайон Парковый - также планируется к реализации на срок до 2020 г. при сносе деревянной застройки.
В створе нового Ангарского моста формируется крупный общественно-деловой центр. На срок до 2020 г. предусмотрен вынос с прибрежных территорий телецентра, имеющего значительную санитарно-защитную зону. Сооружение телебашни предлагается сохранить и придать ему другую функциональную направленность – коммерческо-развлекательную, что будет способствовать развитию потенциально больших для Иркутска возможностей для развития туризма.