21374-1 (Ипотека), страница 3

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.

Недавний финансовый кризис оказал существенное влияние на развитие финансового рынка и поведение его участников. Одним из последствий кризиса стал рост интереса инвесторов к более надежным инструмента рынка ценных бумаг—долговым ценным бумагам или ценным бумагам с гарантированной доходностью.

На российском финансовом рынке сектор долговых бумаг представлен преимущественно государственными и муниципальными облигациями. Случаи выпуска корпоративных облигаций исключительно редки, вторичный рынок этих инструментов отсутствует.

Помимо корпоративных облигаций в России отсутствует еще один вид широко распространенных на международных рынках долговых ценных бумаг—ипотечные облигации или облигации, обеспеченные залогом имущества

В силу своей высокой надежности, ликвидности и доходности этот инструмент занимает прочные позиции в портфелях иностранных инвесторов. К примеру рынок ипотечных облигаций в США по объемам лишь немного уступает государственным (приложение1,табл.1), занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние года его доля удвоилась (в1975г доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%)

Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а так же системы регулирования.

Среди участников рынка ипотечных облигаций выделяют институты, выполняющие функции:

- организаторов ипотечного кредитования

- инвесторов

- посредников, занимающихся страхованием ипотечного кредита

- посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов

Секьюритизация ипотеки—процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги.

В настоящее время в США секьюритизированно более 45% ипотечных кредитов, выданных для строительства индивидуальных жилых домов.

2.3. Пассивные и активные операции банков

Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка (приложение1, табл. 2).

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).

Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Ипотечный кредит выдается наличными, а продажа закладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

Закладные выпускают в различных купюрах (например, в ФРГ — 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, а иногда 5 000 ДМ) сроком на 10—25 лет.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные.

Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные в балансе по статье "Переходящие кредиты".

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10—20 раз.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения своих доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры.

Глава3: Международный опыт и перспективы развития ипотечного кредитования

3.1. Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире

Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов.

В мировой банковской практике выработано несколько эффективных механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования (приложение2 табл.1).

Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано, во-первых, со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условия функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.

3.1.1. Система стройсбережений.

Функционирование системы стройсбережений предполагает осуществление мобилизации свободных денежных средств населения в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

Модель системы стройсбережений является замкнутой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования являются вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

Механизм стройсбережений включает в себя 3 основных этапа.

На этапе сбережениявкладчик заключает договор со стройсберкассой, в котором оговариваются все условия финансирования в рамках данной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного). Процесс сбережения занимает в среднем 8-10. Накопив за данный период 40-50% от оговоренной в договоре суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. Использование банком ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, допускается только в рамках данной системы.

Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определенный показатель, по которому, в зависимости от степени участия каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется очередность при распределении стройсберссуд.

На третьем этапев дополнение к накопленной сумме вклада участнику системы стройсбережений в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит.Процентные ставки по стройсберссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

Несмотря на определенные ограничения масштабов использования системы стройсбережений (размер привлекаемых ресурс определяется объемами сбережений вкладчиков), перспективы использования данной формы организации ипотечного кредитования в России в настоящее время представляются достаточно реальными (в частности, на базе филиальной сети Сбербанка РФ). Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях отсутствия массового платежеспособного спроса на ипотечные ссуды. При улучшении экономической ситуации масштабы операций в рамках данной системы будут расти.

3.1.2. Финансирование через срочные вклады и срочные займы.

Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов.

Примеры эффективного использования механизма мобилизации фондов через срочные вклады (Великобритания — строите общества, США — ссудо-сберегательные ассоциации) свидетельствуют о необходимости его государственного регулирования (например, сглаживание колебаний в объеме и условиях привлечения ресурсов с помощью налоговой политики), а также жесткого надзора и контроля за ипотечными кредитными институтами, использующими данный метод привлечения ресурсов.

Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, как правило в качестве дополнительных необходимых ресурсов, в большей или меньшей степени практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов.

Наиболее перспективное решение проблемы ограниченности ресурсов ипотечного кредитования - развитие вторичного рынка ипотечных ссуд.

3.1.3. Рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (ипотечные облигации). Система закладных листов.

Для системы закладных листов характерно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Обеспечение эффективности данной системы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функционирования.

1. Лицензирование.

На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия.

2. Принцип покрытия.

Объем всех выпущенных ипотечным кредитным институтом закладных листов должен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.

3. Предел покрытия.

Только 60-70% стоимости заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов. Размер ипотечного кредита, предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60-70% от стоимости залога, соответственно и объем выпуска закладных листов составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке недвижимости.

4. Регистр покрытия.

Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, процентная ставка, взносы в погашение основного долга, стоимость залога, способ использования объекта залога.

5. Преимущественное право держателей закладных листов.

При банкротстве банка держатель залогового листа имеет преимущественное право на возмещение по обязательствам банка.

6. «Защитный вал».

Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка. Количество видов операций ипотечных банков, как правило, существенно ограничено законодательством; исключены операции с повышенным риском.

7. Надзор.

В мировой банковской практике осуществляется строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствии с банковским законодательством (для ограничения уровня рисков); политика процентных ставок; внутренний и внешний аудит. Специфическим объектом контроля является соблюдение принципа покрытия. Для этого органом надзора для каждого банка назначается доверительное лицо (фидуциарий), которое информирует орган надзора относительно обеспечения залогового покрытия. Фидуциарий контролирует достаточность покрытия и правильность внесения сведений в регистр покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами об их покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных с выпуском залоговых листов. Как правило, регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов.

Для обеспечения эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитования за счет закладных листов необходимо наличие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвидность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

Система закладных листов при соблюдении важнейших принципов ее построения и функционирования является относительно надежной.

3.1.4. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных).

Данный метод был впервые применен в США, где и является в настоящее время доминирующим. Процесс рефинансирования ипотечных ссуд путем эмиссии ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных, в США получил название секъюритизациии. Механизм секьюритизации предполагает, как правило, разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг. Первичный кредитор продает принадлежащие ему обязательства по ипотечным ссудам специализированной организации, которая занимается аккумуляцией ресурсов для ипотечного кредитования путем выпуска ипотечных финансовых инструментов, имеющих коллективную гарантию.

Данной организацией проводится так называемое укрепление кредита— дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов).Созданный пул ипотечных кредитов подвергается котировке. На его основе осуществляется структурирование новых финансовых инструментов — ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных.