102419 (Совершенствование разработки управленческих решений в жилищной сфере (на примере городского округа "Город Хабаровск")), страница 2

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

1) недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

2) недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

3) стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

4) высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека - это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

В настоящее время в стране созданы необходимые предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования.

Основные участники ипотечного кредитования:

1. Заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

2. Кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

3. Продавцы жилья - это физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

1. Риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

2. Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

3. Оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

4. Операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

5. Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонда, страховые компании);

6. Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка .

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств, предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к нему, приведен в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека - это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».

В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке.

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.

1.2 Основные проблемы, существующие на современном этапе развития ипотечного кредитования

Первой проблемой ипотечного жилищного кредитования является нехватка долгосрочных ресурсов. Обеспечивать ипотечные кредиты за счет вкладов очень опасно из-за разрыва в сроках. Для рефинансирования ипотечных кредитов, рынок нужно обеспечить необходимыми ипотечными ценными бумагами, иначе ипотека не получит масштабного развития.

Следует отметить, что в некоторых странах (США, Великобритания, Швейцария и Германия) уже давно существуют механизмы рефинансирования, позволяющие заемщику увеличивать свою кредитную линию по мере увеличения стоимости его жилья и таким образом использовать полученные средства для приобретения «сопутствующих товаров», например, электробытовых приборов, автомобиля и т.д.

Несмотря на сильную социальную составляющую ипотеки, все больше кредитов предоставляется на приобретение индивидуальных жилых жомов, земли, а также даются нецелевые кредиты под залог недвижимости. В ближайшей перспективе наиболее интересным представляется кредитование на этапе строительства жилья. Для подобного рода кредитов основной риск для банка и заемщика - возможная незавершенность строительства, в остальном же подобные кредиты намного надежнее классического кредитования на покупку вторичного жилья, поскольку обеспечением является залог прав требования и в случае неплатежей отсутствуют дилемма выселения или принятия убытков.

Сейчас ни один банк не решается значительно отклониться от общепринятых стандартов кредитования из-за риска неудачного рефинансирования. Так или иначе, в настоящий момент оценка хороших или рисковых кредитов и заемщиков происходит по наитию, поскольку российская ипотека только появляется.

Второй проблемой ипотечного жилищного кредитования является цена ипотеки. Причем стоимость жилья эконом - класса растетет стремительнее, чем элитное жилье. Рост цен на жилье в России обгоняет европейские тенденции.

Снижение рублевой процентной ставки у Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) привело к снижению ставок по банковским кредитам. Однако экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. В последнее время ставки по ипотечным кредитам снижаются довольно стремительно. В то же время в обозримом будущем ожидать значительного понижения процентных ставок по этим кредитам не стоит.

Выходом из этой ситуации будет ипотечное страхование. Ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемого жилья. Банк, заинтересованный в сохранности предмета ипотеки, требует от заемщика, чтобы предмет ипотеки был застрахован в пользу банка дополнительным обеспечением возврата кредита. В случае уничтожения предмета ипотеки или потери заемщиком титула собственника банк получает страховое возмещение и закрывает кредит.

На российском рынке объем страхования крайне мал, этим видом страхования охвачен очень узкий слой населения. В развитых же странах полис страхования жизни потому и используется в схеме ипотечного кредитования, что он есть практически у каждого работающего и получающего доход человека.

2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ВЫЯВЛЕНИЕ ОСНОВНЫХ ПРОБЛЕМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ХАБАРОВСКА ПО РЕШЕНИЮ ЖИЛИЩНЫХ ПРОБЛЕМ МОЛОДЫХ СЕМЕЙ

2.1 Реализация муниципальной политики по решению жилищных вопросов молодых семей города Хабаровска

Муниципальное жилье - жилье, которое на праве собственности принадлежит муниципалитету.

Муниципальное жилье распределяется бесплатно остро нуждающимся: работникам муниципальных бюджетных учреждений города, ветеранам и состоящим на учете молодым семьям, но на условиях предоставление жилья по договору найма специализированного жилого помещения из муниципального жилищного фонда (служебные жилые помещения, то есть без права приватизации и продажи этого жилья), а также на условиях предоставление жилья по договору социального найма жилого помещения из муниципального жилищного фонда (социальные жилые помещения, с правом приватизации этого жилья).

В настоящее время в городе Хабаровске реализуется долгосрочная целевая программа «Строительство муниципального жилья в Хабаровске». Программа, рассчитана на 2008-2013 годы, утверждена депутатами Хабаровской городской думы. За это время из бюджета города планируется выделить более миллиарда рублей, что позволит построить жилье для 260 семей.

Объем средств, необходимых для выполнения программы, рассчитывался, исходя из средней рыночной цены квадратного метра жилья в краевом центре, нормы предоставления общей площади на одного члена семьи. Что же касается числа членов семьи, то для расчета бралась средняя цифра - 3 человека.

Сегодня на учете в мэрии зарегистрирована 131 семья, которая в соответствии со всеми требованиями закона признана малоимущей и нуждающейся в предоставлении жилья из муниципального жилищного фонда по договору социального найма. Документы для постановки на учет рассматривает специальная жилищная комиссия, созданная при администрации города. В комиссию входят и представители городской думы. Квартиры, которые планируется строить в рамках принятой программы, будут предоставляться состоящим на учете семьям, а также нуждающимся в жилье работникам муниципальных учреждений города - в этом случае они будут оформляться на основании договоров найма служебных жилых помещений.

Также в целях более эффективного решения проблемы обеспечения жильем молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2005 N 865 "О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы", на основании Устава городского округа "Город Хабаровск" Хабаровской городской Думой была утверждена городская целевая программа "Жилье для молодых семей на 2006 - 2009 годы". Количество молодых семей, улучшивших свои жилищные условия через строительство жилья по данной программе должно было быть 280 семей – программа полностью провалилась.

2.2 Основные проблемы администрации города по вопросам ипотечного кредитования в Хабаровске