101560 (Оценка рыночной стоимости для целей реструктуризации), страница 3
Описание файла
Документ из архива "Оценка рыночной стоимости для целей реструктуризации", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "менеджмент" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "курсовые/домашние работы", в предмете "менеджмент" в общих файлах.
Онлайн просмотр документа "101560"
Текст 3 страницы из документа "101560"
Сстр – стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб.
Таким образом:
(2.5)
В связи с присутствием субъективизма в определении Тэф и Тэк на практике чаще применяется метод нормативного срока службы, при котором вместо эффективного возраста используется фактический, а вместо срока экономической жизни используют нормативный срок службы (из строительных норм). Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, его элемента или системы. В методе нормативного срока жизни физический износ определяется как процентное соотношение фактического срока эксплуатации и нормативного срока службы, т.е. по формуле:
(2.6)
Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах взят на основании расчетов по соответствующим сборникам УПВС и скорректирован в соответствии с реальной конструктивной схемой и изменениями в объемно-планировочном решении и отделке оцениваемого объекта по сравнением с объектом аналогом. Отделочные работы скорректированы по нормативному возрасту с учетом конструктивных решений и имеющихся улучшений (таблица 2.3).
Таблица 2.3 – Оценка физического износа административного здания
Наименование конструктивных элементов | Удельный вес каждого элемента по УПВС, % | Фактический возраст (год постройки – 1996) | Нормативный срок | Физический износ, % |
Фундаменты | 10 | 9 | 25 | 3,6 |
Стены, колоны | 33 | 9 | 25 | 11,88 |
Покрытия | 16 | 9 | 25 | 5,76 |
Кровля /шифер/ | 12 | 9 | 15 | 7,2 |
Полы | 10 | 9 | 15 | 6 |
Проемы | 1 | 9 | 20 | 0,45 |
Отделочные работы | 2 | 5 | 10 | 1 |
Внутренние санитарно-технические работы и электроосветительные устройства | 3 | 9 | 15 | 1,8 |
Прочие работы | 13 | 9 | 20 | 5,85 |
ИТОГО | 100 | 43,54 |
Получаем сумму износа:
руб.
Определяем стоимость административного здания, согласно затратному подходу: руб. Таким образом, рыночная стоимость административного здания на дату оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет 555 513 рублей. Аналогично определяем стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием.
Таблица 2.4 – Расчет полной восстановительной стоимости площадки с асфальтобетонным покрытием
Наименование | Сумма, руб. |
Стоимость строительства площадки в ценах 1969г. (УПВС №19,табл.53) | 2,4 |
Площадь покрытия, м2 | 318 |
Произведение поправочных коэффициентов (объект полностью аналогичен) | 1,0 |
Восстановительная стоимость площадки в ценах 1969г. | 763 |
Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. | 1,31 |
Восстановительная стоимость строительства в ценах 1984г. | 1 000 |
Индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам | 35,60 |
Восстановительная стоимость на дату оценки (1.01.2004г.) | 35 600 |
Дополнительные затраты (5%*35600) | 1 780 |
Восстановительная стоимость площадки на дату оценки (1.01.2004г.) с учетом дополнительных затрат | 37 380 |
Налог на добавленную стоимость, руб. | 6 728 |
Прибыль предпринимателя, руб. | 3 738 |
Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб. | 47 846 |
Полная восстановительная стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием на дату оценки (1 января 2004г.) равна 47 846 рублей. Нормативный срок эксплуатации асфальтобетонного покрытия составляет 30 лет. Фактический возраст составляет 9 лет, следовательно, физический износ равен 30%. Получаем сумму износа: руб. Стоимость асфальтобетонного покрытия с учетом износа составляет 33 492 рублей. Стоимость сооружения резервуаров определим с использованием метода поэлементного расчета. Согласно данному методу восстановительная стоимость объекта (Св) рассчитывается по формуле:
(2.7)
где Нпр – ставка налога на прибыль;
Кр – показатель рентабельности продукции;
Сп – полная себестоимость оцениваемого объекта.
(2.8)
где Цэ – стоимость комплектующего узла или агрегата;
В – собственные затраты (например, стоимость сборки).
Стоимость комплектующих узлов (Цэ) берем из периодических коммерческих предложений. В таблице 2.5 приведен расчет полной себестоимости резервуара.
Таблица 2.5 – Определение стоимости сооружения резервуара
Наименование показателя | Сумма, руб. |
Стоимость комплектующих узлов (Цэ): | |
Трубопровод | 5 500 |
Задвижка для нефтепродуктов | 350 |
Огневой предохранитель | 790 |
Клапан приемный | 2 100 |
Замерный трубопровод | 3 800 |
Люк замерный | 450 |
Клапан дыхательный совмещенный | 470 |
Уравнемер «Струна-М» с датчиком | 4 300 |
Трубопровод налива | 2 750 |
Электромагнитный клапан отсечки | 950 |
Фильтр глубокой очистки | 480 |
Муфта сливная | 470 |
Сливной колодец | 800 |
Технологическая шахта | 900 |
Вентиляционная решетка | 500 |
Железобетонный колодец | 1 800 |
Ложемент | 2 900 |
Зонд для определения утечек из резервуара | 3 100 |
Двустенный резервуар | 45 000 |
Стоимость сборки и установки (В) | 8 500 |
Полная себестоимость (Сп) | 85 910 |
На основе полученной полной себестоимости рассчитываем восстановительную стоимость объекта по формуле (2.7).
руб.
Нормативный срок эксплуатации резервуара 30 лет. Фактический возраст составляет 7 лет, следовательно, физический износ равен 23%. Получаем сумму износа: руб. Стоимость резервуара на дату оценки с учетом износа составляет 71 821 рублей. На АЗС №443 установлены три таких резервуара, следовательно, стоимость резервуаров составляет 215 463 рублей. Стоимость оборудования на основе затратного подхода определим с применением индексного метода.
При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости) к современному уровню с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.
Таблица 2.6 – Оценка стоимости оборудования на основе индексного метода
Наименование оборудования | Балансовая стоимость на 1.03.03 | Индекс изменения цен | Восстановительная стоимость на 1.01.04 |
POS-терминал MagiC 6000 | 34 244 | 1,08 | 36 984 |
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера | 28 875 | 1,08 | 31 185 |
ККМ Samsung – 4615 RF | 27 875 | 1,08 | 30 105 |
Компьютер Evo | 28 174 | 1,07 | 30 146 |
Контролер ТРК КУБ-4 | 10 617 | 1,08 | 11 466 |
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer | 13 271 | 1,07 | 14 200 |
ТРК Нара-27 | 13 000 | 1,08 | 14 040 |
ТРК Нара-27 | 13 000 | 1,08 | 14 040 |
ТРК Нара-27 | 13 000 | 1,08 | 14 040 |
Фискальный регистратор Штрих RF-F | 23 750 | 1,08 | 25 650 |
Итого | 205 806 | - | 221 856 |
Техническое состояние оборудования определяем методом экспертизы состояния в соответствии со шкалой экспертных оценок (таблица 2.7)
Таблица 2.7 – Шкала экспертных оценок состояния оборудования
Состояние оборудования | Характеристика физического состояния | Процент износа износа,% |
Новое (Нов.) | Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии | 0 5 |
Очень хорошее (ОТС) | Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии | 5 15 |
Хорошее (ХТС) | Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии | 15 35 |
Удовлетворительное (УТС) | Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и др. | 35 65 |
Условнопригодное (УПС) | Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов | 65 85 |
Неудовлетворительное (НТС) | Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных агрегатов | 85 95 |
Непригодное к применению или лом (Нег.) | Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь | 95 100 |
На основе данной таблицы определяем сумму накопленного износа по видам оборудования, его остаточную стоимость (таблица 2.8).