36353 (Договор пожизненного содержания с иждивением), страница 5

Итак, как мы выяснили, по общему правилу исполнение обязательства по предоставлению пожизненного содержания с иждивением должно производиться в натуре в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. В этом состоит специфика рассматриваемого договора. Несмотря на это, содержание, в какой бы форме оно не предоставлялось, должно быть выражено в договоре в определенной сумме денег, эквивалентной по стоимости общему объему содержания. При определении общего объема содержания с иждивением должны учитываться не только фактически производимые расходы на приобретение необходимых вещей и продуктов питания, но и оцениваться оказываемые получателю ренты услуги, выполнение для него определенных работ и т.п. Причем п. 2 ст. 602 ГК РФ указывает: стоимость общего объема пожизненного содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Ниже указанного уровня стороны не вправе рассчитывать стоимость содержания. Если в договоре указана меньшая по размеру рента, она автоматически приравнивается к двум минимальным размерам оплаты труда. Причина установления минимального уровня содержания состоит в том, что для получателя ренты содержание с иждивением становится основным, если не единственным источником к существованию. Такая императивная регламентация направлена на то, чтобы пожизненное содержание имело реальное экономическое значение для сторон и не превращалось в обмен между ними малозначительными ценностями. Очевидно, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора, превращает его либо в притворный, прикрывающий другую сделку (например, дарение), либо в кабальный для получателя договор.

На плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением возложена обязанность принимать необходимые меры для того, чтобы использование в период предоставления пожизненного содержания имущества, преданного по договору, не приводило к снижению его стоимости (п. 2 ст. 604 ГК РФ). Это императивная норма, она не может быть изменена договором. Стоимость недвижимости неразрывно связана с ее качественными характеристиками. Необходимость поддержания переданного под выплату содержания объекта недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии обусловлена тем, что не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты. В таком случае условия проживания иждивенца не должны быть ухудшены, не должны снизиться потребительские качества имущества и, следовательно, его прежняя стоимость. Плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением обязан рачительно использовать переданное ему недвижимое имущество. Во всяком случае, он должен обеспечить сохранение стоимости этого имущества, зафиксированной на момент перехода по договору. При возмездной передаче имущества в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту или другому документу о передаче, согласованному сторонами. Представляется, что для более четкого урегулирования взаимоотношений между сторонами и во избежание трудноразрешимых ситуаций данное правило должно применяться и к безвозмездной передаче имущества, поскольку указанный документ подтверждает качество передаваемой недвижимости. При этом следует признать, что такой документ является неотъемлемой частью договора пожизненного содержания с иждивением.

Нужно учесть, что плательщик обязан принимать исчерпывающие меры, чтобы за весь период выплаты ренты стоимость недвижимости не снижалась в ходе ее использования, как самим плательщиком, так и третьими лицами (например, арендаторами, залогодержателями), если недвижимость была обременена в установленном порядке. Как верно замечает А.Н. Гуев, в п. 2 ст. 604 ГК РФ не имеется в виду естественный износ (старение, амортизация) недвижимого имущества, в результате которых также может произойти снижение его стоимости.

Гражданский кодекс РФ предоставляет плательщику ренты право распоряжаться недвижимым имуществом, приобретенным по договору пожизненного содержания с иждивением. Он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество. Имущество, переданное под предоставление содержания, не выбывает, по общему правилу, из имущественного оборота. Однако оно может быть отчуждено плательщиком ренты только с предварительного согласия получателя ренты (п. 1 ст. 604 ГК РФ). Договор пожизненного содержания с иждивением носит фидуциарный характер и предполагает тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Такое ограничение права распоряжения имуществом плательщика ренты установлено в качестве гарантии реального предоставления содержания рентополучателю.

В противоречие со ст. 604 ГК РФ входит положение п. 2.3.4 Устава ГУЛ "Моссоцгарантия", утвержденного распоряжением Мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ2, к которому мы уже обращались в настоящей работе. Этот пункт устанавливает, что возможна реализация жилых помещений, переданных по договорам пожизненного содержания с иждивением в собственность города, в связи с переселением граждан в специальный жилой дом для одиноких пенсионеров и инвалидов, а также передача помещений, в том числе при временном отсутствии граждан (при их согласии), в аренду и залог. Данное положение московского законодательства должно быть приведено в соответствии с федеральным законодательством.

Законодатель не установил форму, в которую должно быть облечено согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости, явившейся предметом договора пожизненного содержания. Впоследствии, в процессе реализации указанного права рентоплательщика, это может породить некоторые сложности. Думается, исходя из аналогии права, согласие получателя ренты должно быть оформлено в письменной форме с заверением подписи у нотариуса. В любом случае такое оформление снимет в дальнейшем все вопросы по поводу действительного согласия получателя ренты на перемену стороны по исполнению обязательств. Так, Л. подала исковое заявление о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного с Н. В судебном заседании в ходе рассмотрения дела истица выяснила, что ответчица по договору купли-продажи продала одну комнату в спорной квартире своей несовершеннолетней дочери, от имени которой выступал ее отец Т. Суд установил, что истица никогда не давала письменного согласия на осуществление купли-продажи комнаты и признал договор купли-продажи комнаты недействительным. Также, поскольку отчуждение квартиры без предварительного согласия истицы явилось существенным нарушением условий договора, суд расторг договор пожизненного содержания с иждивением и на основании п. 2 ст. 605 ГК РФ вернул спорную квартиру в собственность истицы.

Согласие на отчуждение не избавляет недвижимость от обременения, предусмотренного п. 1 ст. 586 ГК РФ. Рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на земельный участок, предприятие, здание, сооружение, или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Н. Коняев и В. Круглов справедливо усматривали в этом ограниченном праве собственности, возникающем у плательщика ренты, одну из основных особенностей договора пожизненного содержания1. Подобно другим обременениям (залоговым, сервитутным) оно носит вещный характер, так как обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. Обременение недвижимости заключается в том, что при ее отчуждении плательщиком ренты в пользу третьего лица к последнему вместе с правом собственности на недвижимость переходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора пожизненного содержания с иждивением, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком обязательства. Разумеется, лицо, приобретающее недвижимое имущество, обремененное рентными обязательствами, должно быть заранее уведомлено отчуждающей его стороной о наличии такого обременения. Покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, не имеет право отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Однако он может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 460 ГК РФ, а именно: требовать уменьшения цены имущества либо расторжения договора отчуждения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним помогает избежать недоразумений в этом вопросе, в том числе случаев признания таких сделок недействительными как совершенных под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ) или обмана (ст. 179 ГК РФ). В договоре отчуждения обязательно должно быть указано на сохранение обременения, в противном случае возможен отказ в регистрации в соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"2 на том основании, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило договор без указания этих условий.

Предусмотренные в ст. 586 ГК РФ правовые последствия наступают только при условии, что плательщик ренты произвел отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица. Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду или безвозмездное пользование, то ст. 586 ГК РФ на взаимоотношения сторон распространяться не будет.

Важной обязанностью плательщика ренты является обеспечение выплаты ренты. Эта обязанность призвана служить дополнительной гарантией защиты интересов получателя ренты. Поскольку по договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, то получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Залоговое (ипотечное) право возникает в данной ситуации в силу закона. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК РФ. Залог является способом обеспечения исполнения обязательства по предоставлению пожизненного содержания. В случае невыполнения плательщиком ренты договорных обязательств получатель ренты имеет право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

В случае если недвижимое имущество передается по договору пожизненного содержания с иждивением за плату, у рентоплательщика согласно п. 1 ст. 486 ПС РФ возникает обязанность уплатить цену, определенную в договоре, за полученное в собственность имущество непосредственно до передачи ему этого имущества или после такой передачи.

Обязанности возникают у обеих сторон договора, в том числе у получателя ренты. Основная обязанность последнего - передать право собственности на недвижимое имущество во исполнение договора. Если недвижимое имущество передается по договору пожизненного содержания за плату, то к отношениям сторон по передаче и оплате применяются отдельные нормы о договоре купли-продажи. Так, получатель ренты обязан в соответствии с п. 2 ст. 456 ГК РФ одновременно с передачей вещи передать плательщику ренты ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. Также получатель обязан передать недвижимость, качество которой соответствует договору, пригодную для использования по своему назначению (ст. 469 ПС РФ) и свободную от любых прав третьих лиц (ст. 460 ПС РФ).

Диспозитивная норма ст. 210 ГК РФ позволяет плательщику ренты в договорном порядке переложить на получателя ренты бремя содержания переданного по договору пожизненного содержания жилого помещения, в частности, оплату коммунальных услуг и иные расходы. Многие организации, например ГУЛ "Моссоцгарантия", идут по такому пути. Однако полагаем, что возложение бремени содержания имущества на получателя ренты, который собственником этого имущества не является, не соответствует целям и общему смыслу договора пожизненного содержания с иждивением. Чтобы плательщик, как собственник жилья, в императивном порядке осуществлял за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры, участвовал в расходах по техническому обслуживанию и ремонту всего дома, следует ввести в главу 33 ГК РФ императивную норму о том, что плательщик ренты несет бремя содержания имущества, полученного им в собственность по договору пожизненного содержания с иждивением. При этом желательно в заключаемом договоре пожизненного содержания указывать, какие именно услуги и в каком объеме оплачивает плательщик.

Проконтролировать исполнение обязанности по оплате плательщиком ренты ритуальных услуг, оказываемых после смерти получателя ренты весьма проблематично, так как получателями по договору пожизненного содержания являются, как правило, не имеющие родственников люди. Контрольную функцию в данной ситуации должно взять на себя государство.

Кроме того, целесообразно было бы поставить общий объем пожизненного содержания в месяц в зависимость не от минимального размера оплаты труда, а непосредственно от прожиточного минимума человека.

Требование п. 2 ст. 602 ГК РФ об обязательном указании в договоре стоимости всего объема содержания с иждивением вызывает некоторые затруднения, так как невозможно определить общий объем содержания с момента заключения договора до момента его прекращения. Представляется необходимым конкретизировать норму, установленную п. 2 ст. 602 ГК РФ, путем указания промежутка времени, на который определена общая стоимость пожизненного содержания с иждивением. Например: "В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц".

В противоречие со ст. 604 ГК РФ, устанавливающей возможность отчуждения плательщиком ренты имущества, обремененного рентой, только с предварительного согласия получателя, входит положение п. 2.3.4 Устава ГУП "Моссоцгарантия", утвержденного распоряжением Мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ1. Этот пункт устанавливает, что возможна реализация жилых помещений, переданных по договорам пожизненного содержания с иждивением в собственность города, в связи с переселением граждан в специальный жилой дом для одиноких пенсионеров и инвалидов, а также передача помещений, в том числе при временном отсутствии граждан (при их согласии), в аренду и залог. Данное положение московского законодательства должно быть приведено в соответствии с федеральным законодательством.

Законодатель не установил форму, в которую должно быть облечено согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости, явившейся предметом договора пожизненного содержания. Думается, исходя из аналогии права, согласие получателя ренты должно быть оформлено в письменной форме с заверением подписи у нотариуса.