36183 (Договор аренды)

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Общие положения об аренде

1.1 Договор аренды

1.2 Объекты аренды

1.3 Стороны договора аренды

1.4 Форма и государственная регистрация договора аренды

ГЛАВА 2. Обязанности и ответственность сторон

2.1 Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

2.2 Ответственность арендодателя

ГЛАВА 3. Расторжение договора аренды

3.1 Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

3.2 Прекращение договора аренды и досрочное прекращение договора аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал определенное место в законе, в том числе в кодификационных актах.

В последние годы сложилась достаточно развитая законодательная база этого договора.

Договором аренды (имущественного найма) охватывается широкий круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Глава 34 ГК РФ содержит развернутые общие положения, применяемые ко всем без исключения договорам аренды вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, относящиеся к таким разновидностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).

Тема данной работы интересна и актуальна в связи с тем, что договор аренды имеет довольно широкое применение в правоотношениях между гражданами и юридическими лицами.

Историография договора аренды началась с давних времен. Такой институт гражданского права, как договор аренды известен российскому договорному праву со времен «Русской Правды». Еще в XIX веке известные русские ученые в области юриспруденции давали характеристику договору аренды. В частности, известны работы такого известного юриста-правоведа, как Владимирский-Буданов, который на научной основе дал характеристику договору аренды.

При написании данной курсовой работы автор использовал работы известных российских правоведов в области договорного права, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, П.В. Крашенинников, П. Павлов, Д. Потеркин, О.Н. Садиков и др.

Цель данной работы всесторонне осветить все положения, касающиеся договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

Для достижения этой цели мы выполним такие задачи, как:

1. Дадим понятие и общую характеристику договора аренды:

2.Охарактеризуем порядок и форму его заключения;

3. Дадим определение сторонам договора аренды, охарактеризуем их права и обязанности;

4. Охарактеризуем порядок расторжения или изменения договора аренды.

Структура данной работы обусловлена ее задачами и состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка использованных источников и литературы.

ГЛАВА 1. Общие положения об аренде

1. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.¹

В ст. 606 ГК РФ дается традиционное определение договора аренды, основными признаками которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В данной норме следует обратить внимание на то, что понятия аренды и имущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

По общему правилу арендованное имущество передается арендодателем арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско - правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени пользоваться соответствующей техникой, не владея ею.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

1.2 Объекты аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак, характеризующий возможные объекты аренды: это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые.

Запрещается сдавать в аренду те виды имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). К последним, например, до сих пор относились атомные электростанции, другие стратегические объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения.²

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Законом о недрах³, Водным кодексом⁴, Лесным кодексом⁵.

Предоставление названных объектов в пользование имеет ряд особенностей: а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров. Участки лесного фонда - на основе лицензий, а также лесорубочных и лесных билетов; б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией; участки недр - на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получение права такого пользования; договоры аренды участков лесного фонда заключаются при предоставлении их в долгосрочное пользование (на срок до 50 лет); в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе, предусматривает предельные сроки пользования. Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным.⁶

В договоре аренды необходимо четко определить объект аренды. Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным.

Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, признаваемые существенными. Например, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).

Вопрос о включении в договор аренды условий, не отнесенных законом к обязательным, решается по усмотрению сторон.

1.3 Стороны договора аренды

В договоре аренды имеется две стороны – это арендодатель и арендатор. Арендатором является юридическое или физическое лицо, которое берет в аренду имущество.

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник (ст. 209 ГК); он и назван в качестве основного арендодателя. Это положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а потому арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т.д., т.е. любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном данная норма относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности (хотя может применяться и в других случаях).⁷

В качестве арендодателей при сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы.

Предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями: по объектам недвижимости - только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК); по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Уполномоченными государственными органами являются ГКИ РФ и комитеты по управлению государственным имуществом - соответственно по объектам федеральной собственности и собственности субъектов РФ.⁸

Широкие права предоставлены образовательным учреждениям. Они могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного учреждения, с использованием полученных от аренды средств на развитие образовательного процесса.⁹

Арендодателями земельных участков могут выступать: собственники земельных участков (ст. 260 ГК); лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст. 270 ГК); уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.

Договоры на предоставление в пользование (аренду) водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, то договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество должно быть предоставлено арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора. Имеются в виду технические характеристики (качество) и целевое предназначение имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Например, скрипка или виолончель предоставляются в аренду вместе со смычком. Вместе с имуществом арендатору должна передаваться и соответствующая документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые в необходимых случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами. Если принадлежности и необходимые документы не переданы одновременно с имуществом, а без них нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору исходя из условий договора, арендатор вправе потребовать либо их предоставления, либо расторжения договора. И в том, и в другом случае арендатор может требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства по договору.

Арендатор, которому имущество не предоставлено в согласованный срок (а при отсутствии в договоре указаний на этот счет - в разумный срок, т.е. реально выполнимый), вправе истребовать его у арендодателя в принудительном порядке (ст. 398 ГК). Для этого арендатору необходимо предъявить иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от подведомственности спора).¹⁰

Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

1.4 Форма и государственная регистрация договора аренды

Статья 609 ГК РФ предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более года. Есть, однако, договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК), аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК), предприятий (ст. 658 ГК).¹¹

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.