34186 (Товарищества собственников жилья в городе Улан-Удэ)

Министерство образования Российской Федерации

Восточно-Сибирский государственный технологический университет

Институт экономики и права

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Курсовая работа

по дисциплине «Гражданское право»

Тема «Товарищества собственников жилья в городе Улан-Удэ»

Выполнила: студентка

Дата защиты Группа 571-1

Оценка Сидоренко О.О

Улан-Удэ, 2008

Содержание

Введение

1. Правовое положение ТСЖ

1.1 Порядок организации товарищества

1.2 Права и обязанности ТСЖ

2. Отечественный и зарубежный опыт самоуправления в городских много квартирных домах

3. Проблемы и перспективы правового регулирования ТСЖ

3.1 Проблема финансирования

3.2 Права ТСЖ на земельный участок

3.3 Проблема организации ТСЖ во вновь созданных кондоминиумах

4. Дальнейшее стимулирование развития ТСЖ

Заключение

Список использованных источников

Введение

Введение в действие на территории Российской Федерации сначала закона РСФСР «О собственности в РСФСР», а затем и закрепление прав частной собственности физических лиц на недвижимое имущество, способствовали развитию приватизации жилого и нежилого фондов, расширение вторичного рынка недвижимости и создание товариществ собственников жилья.

Будучи объединением собственников, товарищества смогли появитъся на свет лишь при разрешении монополии государственной собственности на жилые помещения. При этом в качестве одной из главных целей передачи жилья в частные руки считается улучшение использования и сохранность жилого фонда.

В настоящее время товарищество собственников жилья является наиболее современным юридическим образованием, оно соответствует нынешним рыночным отношениям. К 2004 году в городе Улан-Удэ насчитывается около 32 товариществ собственников жилья, но реально действует и функционирует только 6. Причина всего происходящего в проблемах с которыми сталкиваются товарищества. Данные проблемы пытается решить администрация нашего города во главе с мэром города Улан-Удэ.

Актуальность данной темы неоспорима, поскольку в настоящее время ведется активное строительство жилого комплекса за счет средств будущих жильцов, где создание товариществ собственников жилья подразумевается уже изначально. С учетом высокой стоимости жилого фонда в городе Улан-Удэ, товарищества также необходимо создавать для поддержания уже имеющегося жилья и продления сроков его эксплуатации.

Цель данной работы предложить возможные пути решения основных проблем возникающих у товариществ собственников жилья. Достижение данной цели осуществляется по средствам решения следующих основных задач: комплексного анализа действующего законодательства, с учетом имеющейся практики по данному вопросу в городе Улан-Удэ.

Предметом исследования данной работы выступают правоотношения возникающие на стадии образования и функционирования товарищества собственников жилья.

Теоретической основой послужили труды таких авторов, как Покровский И. А., Суханов Е.А. , Брагинский М.И., Макаров А. С., Скрипко В. Р., Ершова Н.М., Кабалкин А. Ю. и другие. В работе использованы общие методы научного исследования: системный, диалектический и прочие. Также использовались частнонаучные приемы сравнительноправовой, метод правового моделирования, лингвистический, статистический и иные методы исследования.

Работа состоит из четырех глав, пяти параграфов и библиографического списка.

Глава 1. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

В соответствии с концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ, одобренной Указом Президента РФ, к 2001-2003 году в Российской Федерации товарищества собственников жилья станут преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Право образования кондоминиума принадлежит как физическим так и юридическим лицам, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления.

Под кондоминиумом - понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нём жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части предназначены для жилых или иных целей (помещение магазина, ателье и др.) и находятся в собственности граждан или юридических лиц (домовладельцев), а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Общим имуществом в кондоминиуме является обслуживающие более одного домовладельца лестницы, лифты, коридоры, крыша, технические этажи и подвалы, а также механическое, электронное, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения , а также прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства.

Общее имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев. Доля каждого домовладельца в общей собственности на общее имущество пропорционально доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в квадратных метрах площади, если решением общего собрания домовладельцев не установлено иное.

Особенностью права общей собственности является то, что она возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданином в собственность конкретных жилых помещений.

В целях регулирования процесса создания товариществ собственников жилья с 26 июня 1996 г. введён в действие ФЗ от 15.06.96 г. №72 ФЗ « О товариществах собственников жилья ». Однако до настоящего времени при реализации данного закона возникают вопросы об отношении собственности в товариществах, гос. регистрации, порядке образования, эксплуатации, передаче прав на недвижимое имущество в кондоминиуме, о порядке создания, регистрации, функционирования и ликвидации товариществ собственников жилья, а также налогообложения имущества и доходов товарищества и его членов.

Обзор законодательных и нормативных актов Правительства РФ. Действие ФЗ «О товариществах собственников жилья » распространяются на отношении собственности в кондоминиумах, помещения в которых не менее чем два домовладельца, на вновь создаваемые кондоминиумы в процессе строения и реконструкции, а также на товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользование квартирами и общим имуществом жилого дома. Положение данного закона применяется при регулировании соответствующих отношений на территории РФ с участием российских и иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, если иное не установлено международными договорами.

Определение основных понятий, используемых в ФЗ, приводится в статье 1 этого закона.

Размеры и установление границ земельных участков в кондоминиумах имеет большое значение для улучшения условий проживания домовладельцев, а также на источники дополнительных доходов от платных автостоянок, торговых палаток, размещения временных гаражей и др.

1.1 Порядок организации товарищества собственников жилья

Процесс организации товарищества собственников жилья проходит три стадии.

Начальная стадия заключается в том, что по инициативе одного из собственников жилья проводится собрание физических и юридических лиц, имеющих на праве собственности, на праве полного хозяйственного ведения, либо в оперативном управлении жилые дома и нежилые помещения.

По закону о ТСЖ решение собрания о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовало хотя бы два собственника, но имеющих в своём распоряжении более 50% жилой и нежилой площади недвижимости. При этом Закон допускает даже, то, что в многоквартирном доме есть лишь один собственник квартиры, остальные квартиры принадлежат муниципалитету в лице жилищно-коммунальной организации, которой передоверены права собственности на жилые помещения. И эти два собственника вправе образовать товарищество.

Однако лучше, когда в товариществе будет участвовать основная масса жильцов, и только в этом случае можно достичь наибольшей эффективности.

Собрание принимает решение о создании товарищества и одновременно выбирает из своего состава комиссию для разработки проекта Устава ТСЖ.

На второй стадии инициативная комиссия созывает общее собрание собственников, где принимается Устав товарищества со схемой определения и распределения долей участия всех домовладельцев.

В уставе определяются: наименование товарищества, его местонахождение, предмет и цели деятельности, основания и порядок исключения из членов ТСЖ, условия реорганизации и прекращение деятельности товарищества.

На заключительной стадии документы представляются на регистрацию в органы местного самоуправления.

Порядок регистрации товарищества.

Для государственной регистрации товарищества собственников жилья предоставляются следующие документы:

• заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев

• выписка из протокола общего собрания, содержащая решения об организации товарищества и утверждение его устава

• устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев

• копии право устанавливающих документов всех домовладельцев, удостоверенные уполномоченным на то лицом

• описание общего имущества в кондоминиуме

• паспорт домовладения

• другие документы, перечень которых устанавливается законодательством.

Представленные для регистрации документы рассматриваются в срок не более 30-ти дней и принимаются соответствующие решения. Решения регистрирующего органа в 5-ти дневный срок со дня его принятия высылаются в адрес товарищества. На основании полученного решения выдаётся свидетельство о регистрации. Отказ в государственной регистрации товарищества не является препятствием для повторной подачи документов при условии устранения оснований вызвавших отказ. Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке. Товарищество считается организованным с момента его государственной регистрации. Они приобретают права юридического лица.

1.2 Права и обязанности товарищества собственников жилья

Закон наделяет товарищество довольно широким объёмом прав, позволяющих ему самостоятельно управлять общим имуществом, находящимся в собственности товарищества.

Согласно ст. 29 закона "О ТСЖ" товарищество вправе заключать договоры на управление, обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым юридическим лицом или организацией любой формы собственности, а также организовать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме, пользующееся правами жилищно-коммунального хозяйства и расчётным счётом товарищества.

Товарищество самостоятельно определяет свой бюджет на год, включая необходимые расходы на текущую эксплуатацию и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также устанавливает на основе бюджета размеры платежей сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия.

Товарищество имеет право пользоваться кредитами банков, иметь в собственности помещение в кондоминиуме, продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду передавать по договору займа оборудования, инвентарь и другие материальные ценности, передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги, выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества, не затрагивая прав и интересов домовладельцев – членов товарищества при проведении этих акций.

Если это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество может :

• предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу

• в соответствии с градостроительными нормами и правилами надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества

• получать в бессрочное пользование либо получать и приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации

• осуществлять в установленном порядке застройку на прилегающем и выделенных земельных участках

• совершать иные не противоречащие закону действия.

В случае неисполнения домовладельцами своих обязанностей по участию в общих расходах правление товарищества вправе предъявить к домовладельцу иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и возмещению иных общих расходов и взносов, установленных гражданским законодательством.

Одновременно с предоставлением прав законодатель налагает определённые обязанности по обеспечению требований закона о ТСЖ. Органы управления товариществом обязаны обеспечивать выполнение всеми членами товарищества договорных обязательств, в том числе по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме, соблюдение интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, распределения между домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме, а также пресекать действия третьих лиц, затрудняющие либо препятствующие реализацию прав владения, пользования и распоряжения домовладельцами общим имуществом.

Глава 2. ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ САМОУПРАВЛЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

Проводимые в России рыночные реформы затронули прежде всего отношения собственности, в том числе в жилищной сфере. В результате огромное число людей, проживающих в городских квартирах превратились во владельцев недвижимости. Возникла проблема управления многоквартирными домами, перешедших в собственность нескольких домовладельцев и правового регулирования отношений между собственниками общего имущества. При разработке закона о товариществах собственников жилья был широко использован зарубежный опыт, прежде всего США.

В США государственное жильё составляет всего 5% всего жилого фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям. Основная масса жилых помещений находится в частной собственности. Это односемейные дома, которых очень много и в густонаселённых городах; многоквартирные жилые дома, владельцами которых, как правило, являются корпорации и частные компании, сдающие жильё внаём; кондоминиумы и кооперативы. Особой популярностью пользуются кондоминиумы в домах-новостройках.