31343 (Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении)

Оглавление

Введение

Глава 1. Объекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение

1. Понятие, признаки и виды жилых помещений

2. Ограничение права собственности граждан на жилые помещения

Глава 2. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

2.1 Права и обязанности собственника жилого помещения

2.2 Права и обязанности граждан, проживающих вместе с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

Глава 3. Защита права собственности граждан на жилое помещение

Заключение

Список литературы

Введение

Законодательство, регулирующее рынок недвижимости далеко от идеальности. С развитием рыночных отношений, жилищная проблема переросла в одну из самых глобальных на сегодняшний день. Факторами, определяющими актуальность данной проблемы являются:

-развал экономики, снижение уровня жизни граждан, преступные посягательства на жилищные права граждан.

-появление категорий граждан, которые особо нуждаются в защите своих жилищных прав.

-Ограниченные возможности для населения в защите своих жилищных прав.

-Злоупотребления чиновников правовой неинформированностью населения, низкий уровень правовой культуры.

-Разобщенность и противоречивость жилищного законодательства.

В данной работе будут подвергнуты разбору следующие вопросы: понятие, признаки и виды жилых помещений; ограничение права собственности граждан на жилые помещения; права и обязанности собственника жилого помещения; права и обязанности граждан, проживающих с собственником, в принадлежащем ему жилом помещении. При написании своей работы особое внимание уделяю нормативным актам, регулирующим жилищные правоотношения. Использую материалы периодической печати, научную литературу, учебную литературу, преимущественно последних лет. В основном работы русских правоведов: Гришаева С.П., Камышинского В.П., Хохлова С.А. Право граждан на жилище предполагает юридическую возможность пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий. На практике применение этого права далеко от реализации, вследствие чего обратимся к вопросам защиты жилищных прав и интересов граждан.

ГЛАВА 1. ОБЪЕКТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ.

1.1. ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И ВИДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.

¹Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст.6 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Исходя из данного определения, можно выделить следующие признаки жилого помещения:

Во-первых, жилое помещение является объектом жилищных прав.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п.1 ст.288 ГК РФ). Право владения, пользования и распоряжения собственника ограничено целевым использованием жилого помещения. Последнее предназначено только для проживания граждан. Так, закон не допускает размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Во-вторых, жилое помещение является недвижимым имуществом.

²В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей природы (физически недвижимое), обладает признаком прочной связи с землей.

В-третьих, жилым признается изолированное помещение.

Данный признак впервые добавлен в жилищное законодательство РФ. Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат.

В-четвертых, только такое недвижимое имущество является жилым, которое «пригодно для постоянного проживания граждан» - то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами (п.3 ст.15 ЖК РФ).

Наряду с понятием жилое помещение, новое жилищное законодательство закрепляет виды жилых помещений (ст.16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

1.2. ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.

Одно из основополагающих начал гражданского законодательства заключается в признании необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, что закреплено в п. 1 ст. 1 ГК. Далее, в п. 2, предусмотрено, что граждане осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Вместе с тем законодатель допускает ограничение гражданских прав, но лишь на основании федерального закона в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.

Наибольшие ограничения в свободной реализации прав установлены для отношений собственности, и прежде всего собственности на жилые помещения. Учитывая социальную значимость и специфичность данного вида недвижимости, законодатель с особой тщательностью подошел к правовой регламентации отношений, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением жильем, предусмотрел механизм, обеспечивающий необходимую устойчивость прав на это имущество как самих собственников, так и других лиц. Однако нынешний комплекс ограничений прав собственников жилья не всегда достаточно обоснован.

Так, В. П. Камышанский отмечает неудачную формулировку права собственности на недвижимость в жилищной сфере в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики»,³ где «в отличие от общего правила, закрепленного в ст. 209 ГК РФ, собственнику... предоставляется право осуществлять правомочия не по своему усмотрению, а в порядке, установленном законодательством».

Представляется, что п. 2 ст. 6 названного Закона существенно ограничивает установленные Гражданским кодексом пределы осуществления права собственности применительно к жилищной сфере и нуждается в корректировке. Ведь одно дело по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего собственнику имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, и совсем другое, когда возможность действовать определяется не собственным интересом, а порядком, установленным законодательством, причем лишь постольку, поскольку это не нарушает действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Нормативное установление границ, определяющих свободу действий собственников, затрагивает прежде всего правомочия, входящие в состав права собственности. Установление правомочий основывается на вполне определенных целях, которые разнятся в зависимости от экономических и политических условий в различные периоды развития государства и законодательства.⁴

Правомочия по владению возникают в связи с приобретением права на жилое помещение, что предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на владельцев недвижимости. К ним, по мнению С. П. Гришаева, можно отнести регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, договора купли-продажи, а для возведения жилого дома, помимо отвода земельного участка и регистрации права на него за застройщиком, (получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.⁵ Однако такого рода обременения или уплату налогов на строение не следует рассматривать как ограничение прав собственников, хотя подобные обязанности и не характерны для права собственности на иное имущество.

По мнению В. П. Павлова, «целью правомочия пользования является законодательное ограничение мыслимых действий собственника по извлечению полезных свойств из вещи только прямым ее назначением».⁶ Прямое значение жилого помещения заключается в удовлетворении потребностей граждан в жилье — только с этой целью им можно пользоваться. Статья 288 обязывает собственника жилого помещения использовать его для личного проживания или вселения других граждан на основании договора (п. 2); ни помещение в целом, ни его отдельные части не могут быть заняты под промышленное производство, офисы (п. 3). Все правила ст. 288 сформулированы как императивные нормы. Императивный характер носит большинство норм главы 18 ГК, призванной специально урегулировать особенности права собственности и других вещных прав на жилые помещения.

Исходя из того, что жилые помещения относятся к непотребляемым вещам, учитывая их особое целевое назначение, ГК требует от собственника рачительного отношения к этому имуществу. Собственник, допускающий нарушение жилого помещения, может быть принудительно лишен права собственности на жилье. Орган местного самоуправления вправе предупредить собственника о назначении соразмерного срока для ремонта помещения. Если же ремонт без уважительных причин не производится, может быть принято судебное решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293). Возможность применения такой санкции вполне соответствует установленным ГК (п. 2 ст. 235) гарантиям недопустимости принудительного изъятия у собственника имущества иначе как по основаниям, предусмотренным законом. Кроме того, новое гражданское законодательство отказалось от конфискационной меры за нерачительное отношение к жилью (по ГК РСФСР 1964 г. бесхозяйственно содержимый жилой дом подлежал безвозмездной передаче в фонд местного Совета).

Законодательно не урегулирован вопрос о судьбе собственника жилого помещения, проданного с публичных торгов. Члены его семьи в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК не теряют права пользования жилым помещением в связи с переходом права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу. Очевидно, что с новым собственником данные лица должны заключить договор найма, вероятнее всего коммерческого. Может ли остаться в этой квартире бывший собственник или он подлежит выселению? Прямого ответа на этот вопрос законодательство не дает. Скорее всего, он может разделить судьбу членов своей семьи, став сонанимателем. Если же, изменив правовой статус, бывший собственник и члены его семьи не прекратят бесхозяйственного отношения к жилому помещению, они могут быть выселены в соответствии с нормами Жилищного кодекса, если заключен договор социального найма, или Гражданского кодекса, если заключен договор коммерческого найма. Однако длительность судебной процедуры выселения оставляет под большим вопросом сохранность жилого помещения. Да и вообще маловероятна реализация такого помещения с публичных торгов. В нынешних условиях у муниципальных образований, как правило, нет средств для приобретения жилья, требующего ремонта. Также и в частную собственность нерационально покупать жилые помещения, где проживают пользователи, выселение которых затруднительно, а если среди них есть несовершеннолетние дети, то практически и невозможно. Таким образом, ст. 293 ГК не будет широко востребована.