Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності і їх структурних підрозділів, забороняється. В той же час орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення на період дії договору оренди можуть обмінюватися правами користування ділянками землі, що належать ним, шляхом висновку між ними договорів суборенди відповідних ділянок якщо це передбачено договором оренди або по письмовій згоді орендодавця.

Істотною новелою в Законне "о оренді землі" є регламентація переважного права орендаря на придбання орендованої земельної ділянки у власність. Так, згідно ст. 9 даного Закону орендар який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, володіє переважним правом на його придбання у власність в разі продажу цієї ділянки, за умови, що він сплатить ціну, за яку він продасться а при продажі по конкурсу або на аукціоні - якщо запропонована ним ціна є рівною найбільшою із запропонованих учасниками конкурсу або аукціону. В цілях забезпечення права на переважну покупку орендованої земельної ділянки закон покладає на орендодавця обов'язок у письмовій формі повідомити орендаря про намір продати третій особі земельну ділянку з вказівкою його ціни і інших умов, на яких він продається.

Орендне землекористування регламентується не лише ЗК і спеціальним законом, але і договором, що укладається між орендодавцем і орендарем земельної ділянки, якій цілком присвячений розділ II Закону "о оренді землі". У нім приводиться визначення договору оренди землі закріплюються його необхідні умови і інші обов'язкові вимоги, а також передбачається лад його висновки, без яких договір не може володіти юридичною силою.

Згідно ст. 13 акцій цього Закону договір оренди землі — це угода, по якій орендодавець зобов'язався за плату зрадити орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний термін а орендар зобов'язався використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору і вимог земельного законодавства. Приведене визначення договору оренди землі значно відрізняється від його передування легального визначення.

Закон, що діє, пред'являє і певні вимоги до оформлення договору оренди землі. Так, згідно ст. 14 Закону "о оренді землі" договір оренди земельної ділянки полягає у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін договору може бути засвідчений нотаріально. Нотаріальне посвідчення договору здійснюється по місцю розташування земельної ділянки і повинне відповідати Типовій формі договору оренди землі, що затверджується Кабінетом Міністрів України. При цьому слід мати на увазі, що відповідно до ч. 2 Завершальних положень вказаного закону на уряд покладений обов'язок протягом місячного терміну з дня його набирання чинності розробити і затвердити нову Типову форму договору оренди землі. Типова форма договору оренди земельної частки (паю) затверджена наказом Держкомзему України від 17 січня 2000 р. № 5'.

Найбільший інтерес представляє вміст договору оренди землі, що складається з цілого ряду обов'язкових умов. Згідно ст. 15 Закону істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: об'єкт оренди з вказівкою місця розташування і розміру земельної ділянки; термін дії договору; орендна плата з визначенням її розміру і форм платежу, термінів і ладу внесення, умов перегляду і відповідальності за несвоєвременноє внесення; основне цільове призначення і умови використання орендованої земельної ділянки; умови збереження достатку об'єкту оренди тобто якості земляною ділянки; умови і терміни передачі земельної ділянки орендареві; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження по використанню ділянки; визначення сторони договору яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкту оренди або його частини; умови і межі юридичної відповідальності сторін договору за невиконання або неналежне виконання його положень. Відсутність в договорі хоч би однієї з його істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди землі, а також для визнання його недійсним у встановленому законом ладі

З відома сторін договору в його вміст можуть бути включені і інші умови, наприклад, про якісний достаток земельних угідь, що передаються в оренду; про лад виконання сторонами своїх зобов'язань і страхування рисок; про відшкодування витрат, направлених на поліпшення якості об'єкту оренди його охорону і підвищення якості навколишнього природного середовища; про умови, що ваблять внесення змін до договору і тому подібне. При цьому як істотні, так і додаткові умови договору оренди не можуть перечити вимогам закону. Окрім цього невід'ємними частинами договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, що передається в оренду; кадастровий план ділянки з відображенням обмежень і обтяженні по його використанню і встановлених земельних сервітутів; акт визначення кордонів земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт прийома-передачи ділянки в оренду; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом.

Даний закон детально регламентує лад укладення договору оренди землі. Згідно ст. 16 Закону "о оренді землі" особа, що бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності подасть у відповідний орган виконавчої влади або орган місцевої самоврядності по місцю розташування земельної ділянки заяву або клопотання, розгляд яких здійснюється в порядку і в терміни, встановлені ЗК. В разі вступу два або більш за заяви (клопотань) про оренду однієї і тієї ж ділянки, що знаходиться в державній або комунальній власності, відповідні органи виконавчої влади або місцевої самоврядності проводять конкурс або аукціон з придбання права оренди земельної ділянки якщо законом не передбачений інший лад придбання цього права.

В разі згоди орендодавця на передачу земельної ділянки в оренду або за результатами конкурсу (аукціону) сторони укладають договір про оренду землі з дотриманням вимог закону. Передача в оренду земельної ділянки, кордони якої визначені в натурі (на місцевості) без зміни його цільового призначення здійснюється без розробки проекту відведення. В разі зміни цільового призначення земельної ділянки його надання в оренду здійснюється за проектом відведення в ладі, встановленому законом.

По своїх термінах орендне землекористування може бути короткостроковим і довгостроковим. Відповідно до ч. 3 ст. 93 ЗК короткострокова оренда земельної ділянки не може перевищувати 5 років, а довгострокова — не може бути більше 50 років. Конкретні терміни короткострокової або довгострокової оренди земельних ділянок визначаються сторонами і закріплюються в договорі.

В той же час законом передбачено, що при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва термін дії договору оренди земельних ділянок визначається з врахуванням періоду ротації основної сівозміни відповідно до проекту землеустрою. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, розташованих у межах гірського відведення, наданого для розробки родовищ нафти або газу, термін дії договору оренди земельних ділянок визначається з врахуванням термінів початку будівництва бурових і виробничих споруд пов'язаних з їх експлуатацією на орендованій ділянці або його частині. Але у будь-якому випадку терміни оренди землі не можуть перевищувати встановлені граничні терміни відповідних видів землекористування на орендній основі.

Згідно вимогам ст. 18 Закону "05 оренді землі" договір оренди землі набирає чинності після його державною регістрації, а ст. 20 передбачає, що державна реєстрація договорів оренди землі здійснюється в ладі, встановленому законом. Проте до прийняття і введення такого закону в дію реєстрація договорів оренди землі здійснюється відповідно до вимог підзаконних актів.

Орендне землекористування як спеціальний вид використання земельних ресурсів є платним. Відповідно до ч. 2 ст. 206 ЗК плата за землю стягується відповідно до закону. Відомо, що таким законом є Закон України від 3 липня 1992 р. "Про плату за землю" (у редакції Закону від 19 вересня 1996 р.)', згідно якому плата за використання землі здійснюється у вигляді земельного податку або орендної плати. Проте для внесення плати за орендовані земельні ділянки в цьому законі передбачено виключення, відповідно до якого орендна плата за землю регулюється Законом "о оренді землі".

У ст. 21 Закону "о оренді землі" орендна плата визначається як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і терміни внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін в договорі оренди землі. Річна орендна плата за оренду земельних ділянок державної і комунальної власності поступає до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується згідно закону і не може перевищувати 10% їх нормативної грошової оцінки. В разі визначення орендаря на основі конкурсу може бути встановлений вищий розмір орендної плати. В разі визнання в судовому ладі договору оренди недействітельним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний термін оренди землі орендареві не повертається.

Закон "о оренді землі" передбачає і форми внесення орендної плати за орендовані земельні ділянки. Згідно ст. 22 Закони вона може вноситися в грошовій, натуральній і відробітковій (надання послуг орендодавцеві) формах. Сторонам надається право передбачати в договорі різне поєднання приведених форм орендної плати. Проте орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності вноситься виключно в грошовій формі . Внесення орендної плати оформляється письмово за винятком випадків перерахування грошей через фінансові установи.

Договір суборенди земельної ділянки є похідним від договору оренди землі, у зв'язку з чим йому властиві умови і вимоги основного договору. Так, умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди землі і не перечити йому. Термін дії договору суборенди земельної ділянки не може перевищувати терміну дії договору оренди землі. В разі припинення договору оренди землі дія договору суборенди земельної ділянки також припиняється. Як для договору оренди землі так і для договору суборенди земельної ділянки обов'язковою є вимога про їх обов'язкову державну реєстрацію, а за згодою сторін — і нотаріальне посвідчення. Плата за суборенду земельних ділянок державної і комунальної власності не може перевищувати суму орендної плати за землю за основним договором. Приведені вимоги закону свідчать про те, що умови субарендного землекористування визначаються не лише безпосереднім в даному випадку вторинним орендодавцем, але і власником землі, що передбачив умови використання земельної ділянки в первинному договорі оренди землі.

2.3 Право концесійного землевикористання

Концесія як форма підприємницької діяльності властива використанню природних об'єктів і освоєнню їх ресурсів. Вона була відома дореволюційному законодавству і здійснювалася на практиці, у тому числі па території сучасної України, при освоєнні природних багатств в добувній промисловості розробці лісових ресурсів, використанні земельних майданів для дорожнього будівництва і тому подібне Концесійне використання природних ресурсів іноземними суб'єктами права існувало і в радянський період аж до другої половини 30-х років минулого століття. Але із зміцненням позицій права виняткової державної власності на землю і інші природні ресурси вона була заборонена, а концесійна діяльність іноземних кампаній на території країни була згорнута.

У сучасному українському законодавстві зроблено декілька спроб відновлення концесійного виду діяльності. Перш за все до них слід віднести ухвалення Закону України від 16 липня 1999 р. "Про концессиях"1 і Закон України від 14 грудня 1999 р. "Про концесії на будівництво і експлуатацію автомобільних доріг". До певної міри до концесійного законодавства відноситься і Закон України від 14 вересня 1999 р. "Про договори розподілу продукції" що передбачає цілі залучення інвестицій для здійснення видобутку корисних копалин і розподілу продукції гірничодобувної промисловості. Глава 36 ХК передбачає правове регулювання нових різновидів підприємницької діяльності — комерційну концесію і комерційну субконцессию. Безумовно, для вказаних видів концесійної діяльності необхідні земельні ділянки. Тому новий земельний закон передбачає можливості концесійного використання земельних ресурсів, які підлягають розгляду безпосередньо у зв'язку з положеннями приведених концесійних законів.

Відповідно до ч. I ст. 94 ЗК для здійснення концесійної діяльності концесіонерові надаються в оренду земельні ділянки в ладі, передбаченому земельним законом. З вмісту цієї норми виходить, що для концесійної діяльності земельні ділянки надаються в оренду. Але концесія не тотожна оренді, тому концесійне використання земельних ресурсів відрізняється від орендного землекористування. Закон "Про концесії" визначає концесію як надання з метою задоволення суспільних потреб уповноваженим органом державної виконавчої влади або органом місцевої самоврядності на підставі концесійного договору на платній і терміновій основі юридичному або фізичномув особі — суб'єктові підприємницької діяльності права на створення (будівництво) і управління (експлуатацію) об'єкту концесії в термінове і платне володіння, за умови перейняття суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань по створенню, будівництву і управлінню об'єктом концесії, майнової відповідальності і можливої підприємницької риски. У цьому законодавчому визначенні концесії міститься деяка правова оренда, що становить, але не всі вони збігаються з аналогічними ознаками орендного землекористування. Такі умови концесії, як договірна підстава її виникнення, платна і термінова не лише володіння, але і користування (експлуатація) об'єкту концесії, вимоги про письмове оформлення договору і його обов'язкової державної реєстрації, зближують його з орендними стосунками. Але навіть в них можна виявити ознаки, що дозволяють відмежовувати концесію від оренди, не говорячи вже про інші відмінності між ними. Так, згідно визначенню концесійного закону договором концесії (концесійний договір) є угода відповідно до якого орган державної виконавчої влади або орган місцевої самоврядності (концессисдатель) надає на платній і терміновій основі суб'єктові підприємницької діяльності (концесіонерові) право створити (побудувати) об'єкт концесії або істотно його поліпшити і (або) здійснювати управління ним (експлуатацію) відповідно до цього закону в цілях задоволення суспільних потреб. З приведених офіційних визначень Закону "Про концесії" безпосередньо витікає декілька важливих особливостей концесійного використання земельних ресурсів. По-перше, концессиедателем може бути уповноважений орган державної виконавчої влади або орган місцевої самоврядності. Отже, земельна ділянка як об'єкт концесії повинен належати на праві державної або комунальної власності. У других, концесіонером може бути лише вітчизняний або іноземний суб'єкт підприємницької діяльності. Тому земельна ділянка може надаватися лише для здійснення підприємницьких видів діяльності. У третіх, відомо, що підприємницька діяльність ведеться з метою здобуття прибули, проте концесійна діяльність, у тому числі з використанням земельних ділянок здійснюється в цілях задоволення суспільних потреб.