29240 (Наем жилого имущества), страница 6

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем этим случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. Непродолжительные сроки, установленные для погашения ответчиком долга, могут оформляться определением суда об отложении разбирательства по делу. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 684). А в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ). С учетом бесчисленного множества случаев, когда после развода бывший муж или жена требуют долю в квартире супруга (и еще чаще – в квартире его родителей), такой подход выглядит справедливым. Но есть и минус – супруг, приходящий жить на чужую площадь, всю жизнь будет жить там на «птичьих правах».

Защищаться можно, заключив заранее соответствующее соглашение (брачный договор). Жилищный кодекс защитил интересы тех семей, кто в свое время приватизировал квартиру на одного из супругов. Для таких случаев предусмотрено, что члены семьи также имеют право на свою долю в квартире. Чтобы защитить интересы детей, в ЖК РФ четко указана обязанность владельца жилья позаботиться о предоставлении другой площади бывшим членам семьи.

В п. 2 ст. 683 ГК РФ выделена разновидность коммерческого найма жилых помещений – краткосрочный найм. При заключении такого вида договора существенно уменьшается объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправе вселять в занимаемое жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В данном случае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем при заключении краткосрочного договора коммерческого найма в нем не требуется указывать лиц, совместно проживающих с нанимателем. Но указанные ограничения применяются лишь в том случае, если при заключении договора в нем не было установлено иное, то есть стороны вправе отказаться от всех или части ограничений, оговорив это в тексте договора найма.

«Несмотря на то, что действующим законодательством вопросы предоставления гражданам жилья на условиях коммерческого найма в достаточной степени урегулированы, практика заключения указанных договоров в настоящее время широкого применения не получила. Но за ним – будущее» – указывает А.В. Ярыгина.

Существует и другая точка зрения. Так, В.Н. Лисица говорит о реальной опасности, что «органы исполнительной власти перестанут предоставлять жилое помещение гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, поскольку это не выгодно для них (при возможности предоставить жилые помещения за большую плату)». Во избежание этого он рекомендовал «заложить в ЖК РФ норму, устанавливающую пределы жилищного фонда коммерческого использования в общем государственном (муниципальном) фонде».

Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения.

О.В. Кириченко считает это «значительным пробелом в его правовом регулировании». «При этом возникает закономерный вопрос, – пишет она, – почему законодатель, предусмотрев государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), обошел вниманием договор коммерческого найма жилого помещения?» Резюмируя изложенное, она предлагает урегулировать данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Сравнительный анализ договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма позволил выявить наличие 11 отличительных признаков, которые Д.И. Рыбин сформулировал в таблице.

Таблица 1

Заключение

Найм жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права. Данный вид правоотношений регулируется не только Гражданским кодексом, но и Жилищным кодексом, если говорить о договоре социального найма.

По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным. Наймодатлем в данном договоре может быть собственник имущества (любой субъект гражданского права) или лицо им уполномоченное, а нанимателем - только физическое лицо. Главной обязанностью наймодателя является предоставление жилого помещения свободного от прав иных лиц и пригодного для проживания. В то же время наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии и своевременно вносить плату за жилое помещение.

Договор социального найма является бессрочным, а договор коммерческого найма является срочным договором и заключается на срок не более 5 лет.

Рассматривая договор хранения становиться ясно, что отношения по хранению являются не только самыми распространенными, но и самими многообразными. Достаточно указать на то, что этот договор имеет наибольшее среди других поименованных в ГК типов договоров число выделенных среди других особо урегулированных видов.

Практическая часть

Условие задачи:

Селимханов погиб в автокатастрофе 18 мая 2008 года. Составленное им в 2005 году завещание предусматривало переход всего его имущества по наследству к его давней знакомой Еремеевой. Между тем, в 2006 году Селимханов вступил в брак, у него родилась дочь Елена.

Оцените алгоритм получения наследства. Каков размер доли: Еремеевой, супруги Селимханова и его дочери?

Решение задачи

В данной задаче речь идет о наследовании по завещанию ( ст. 1118 ГК РФ ). После заключения брака Селимханов не переоформил завещание и не отказался от него совсем (ст. 1130 ГК РФ), следовательно, завещание на имя Еремеевой остается в силе. Но т. к. у Селимханова впоследствии родилась дочь, она также претендует на имущество своего отца.

ст. 1149 п. 1 Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие при званию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 ГК РФ , наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону ( обязательная доля ).

На основании выше указанного имущество погибшего делиться будет поровну между Еремеевой и дочерью Селимханова Еленой. Жене Селимханова в данной ситуации ничего не достанется, но она сможет пользоваться имуществом своей дочери до ее совершеннолетия.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации. – М.: ТК К65 Велби, Изд-во Проспект, 2008. – 32с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая.- М.: Проспект, 2008. 544 с.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации. от 29.12.2004 N 188-ФЗ

4. Сборник законодательства РФ. – 2003. – №19. – Ст. 1750.

5. Консультант Плюс.

6. Брагинский, М.И. Договорное право. – Кн. 2. Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, Е.В. Витрянский. – М., 2001. – С. 662.

7. Васильев, П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству РФ: дис. … канд. юрид. наук / П.П. Васильев. – Белгород: Изд-во Белгородского гос. ун-та, 2006. – С. 57.

8. Корнеев, С.М. Гражданское право / С.М. Корнеев. – М., 2004. – Т. 2. – П/т. 1.– С. 455.

9. Крашенинников, П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2004. – С. 93.

10. Полозова О.В. Договор социального найма жилых помещений. – М.: Юридическая литература, 2005

11. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право, 2004, №7, 8.

12. Симонова А.Н. Коммерческий найм жилых помещений. – М.: Литера, 2005

Чечулина, И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: дис. … канд. юрид. наук / И.В. Чечулина. – М.: Московский юридический институт МВД РФ, 1999. – С. 8-11.

13. Шешко, Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше? / Г.Ф. Шешко // Жилищное право. – 2005. – №7. – С. 2-8.