29240 (Наем жилого имущества)

Курсовая работа

По дисциплине:

Гражданское право

По теме:

«Наем жилого помещения»

Содержание

Основная часть

Введение

Понятие и сущность найма жилых помещений

Социальный наем жилого имущества

Договор коммерческого найма жилого помещения, его существенные отличия от договора социального найма

Заключение

Практическая часть

Решение задачи

Список литературы

Введение

Актуальность настоящей работы. Без преувеличения можно сказать, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. Каждый день, знает об этом человек или нет, его существование регулируется нормами жилищного законодательства. И от того, какие это нормы, каково их наполнение и содержание, в значительной степени зависит его жизнь.

С сожалением приходится констатировать тот факт, что государство долгое время было в долгу у общества не только и не столько за свою строительную политику, сколько за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.

До 1 марта 2005г., т.е. до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до федеральных законов).

Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Кроме того, такое положение давало почву для многочисленных злоупотреблений.

Следует признать, что в Российской Федерации давно назрела необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который наконец-таки упорядочил регулирование жилищных отношений.

ЖК РФ был принят 22 декабря 2004г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004г., подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004г., опубликован в Российской газете 12 января 2005г. и, как указывалось выше, вступил в силу с 1 марта 2005г. Многие юристы, оценивая действующую нормативную базу подчеркивают, что законодательство о договоре найма по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений найма жилья в данных социально-экономических условиях.

Предмет исследования: Центральное место в работе отводится исследованию особенностей регулирования найма жилых помещений в российском праве.

Объект исследования: институт найма жилых помещений в российском праве.

Понятие и сущность найма жилых помещений

Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией (ст. 40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

До принятия части второй ГК наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществлялся путем заключения нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления (ст. 51 ЖК), а в домах частных собственников - путем заключения договора аренды (ст. 17 Закона о жилищной политике). Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником.

С введением в действие части второй ГК в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений произошли существенные изменения. Прежде всего, наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников - посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).

Таким образом, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения - это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.

Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

Часть вторая ГК РФ несколько по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу этот Кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам (гл. 35), и арендный или иной договор, регулируемый гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение предоставляется юридическим лицам, при этом ГК РФ оговаривает возможность его использования только проживанием граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671).

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Социальный наем жилого имущества

В Конституции РФ с учетом требований международно-правовых актов закреплена норма, включающая общепризнанные принципы и нормы международного права и международных договоров РФ в российскую правовую систему. Нормы ст. 15 Конституции являются во многом определяющими и для понимания сущности права граждан на жилище, установленного ст. 40 Конституции РФ, которая содержит следующие положения:

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с указанным законом нормами.

В то же время ст. 31 Европейской Хартии от 3 мая 1996г. закреплена обязанность государства принимать меры, направленные на:

1) содействие доступа к жилью, отвечающему должным требованиям;

2) предотвращение бездомности и сокращение ее масштабности с целью ее последующей ликвидации;

3) поддержание цены на жилье, доступное для людей, не имеющих достаточных средств.

Как полагают отдельные исследователи жилищного права, ст. 40 Конституции РФ не отличается конкретностью, но для того и принимался Жилищный кодекс, чтобы снять все неопределенности. Конституция РФ отмечает, что государство в лице соответствующих органов должно позаботиться о каждом в зависимости от его имущественного и социального положения и иного статуса, т.е. кто-то должен получить бесплатное социальное жилье, кто-то с частичной оплатой его стоимости, а кто-то – более состоятельный – должен решать задачу обеспечения жильем с помощью различных льгот, например налоговых.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ граждане имеют право на жилище как право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность и путем индивидуального строительства, а также по иным основаниям. Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 г. №675 «О Федеральной целевой программе «Жилище на 2002-2010 г.» установлено законодательное определение жилищных прав граждан и механизмов их реализации, включая право собственности, найма и аренды, ипотеки, а также прав малоимущих граждан на обеспечение бесплатного или за доступную плату жилья по договорам социального найма. Традиционно в отечественном праве институт найма жилых помещений регулировался Гражданским кодексом. По ныне действующему ГК РФ договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: социальному и коммерческому.

С учетом этого мы полагаем, что договор социального найма жилого помещения – это договор по обеспечению органами государства или местного самоуправления жилым помещением для постоянного проживания гражданина, по которому законом предоставлены такие права, в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.

Структурно гл. 35 ГК РФ, которая регулирует жилищные отношения, построена не совсем удачно: она не выделяет общей и особенной нормы, что затрудняет ее понимание и, соответственно, применение. Из восемнадцати статей, входящих в эту главу, семнадцать посвящены договору коммерческого найма и только одна (ст. 672 ГК РФ) – непосредственно договору социального найма. Шесть статей в равной мере относятся к коммерческому и социальному найму, остальные же применяются прямо к коммерческому найму, а субсидиарно – к социальному. Глава 35 ГК РФ устанавливает, что пользователем жилого помещения может быть только гражданин, поэтому заключение договоров аренды жилых помещений с гражданами в ч. 2 ГК РФ, введенной в действие с 1.03.1996 г., признано неправомерным. К сожалению, отмечает Г.Ф. Шешко, ЖК РФ не отразил вопроса о пользовании жилыми помещениями государственного и муниципальных жилищных фондов, предоставленных юридическим лицам по договору аренды. Вопросы аренды имущества регламентируются гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем ст. 671 ГК РФ устанавливает, что арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилое помещение лишь для проживания граждан. Таким образом, по мнению Г.Ф. Шешко, необходимо регламентировать вопросы пользования такими помещениями кодексом, основным предметом регулирования которого должны являться отношения по пользованию жилыми помещениями публичных форм собственности.

В настоящее время, если жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическому лицу, данные отношения должны оформляться не договором найма, а договором аренды (гл. 34 ГК РФ) или иным договором (например, договором строительного подряда, которым на основании ст. 747 ГК РФ предусмотрена обязанность передать подрядчику жилые помещения для проживания работников подрядчика на период строительства).

В последнее время договор аренды жилого помещения получает большое распространение. «К 1 августа налоговикам удалось выявить 258 тысяч граждан, сдающих свои квартиры в аренду. Из них 26,4 тысяч добровольно задекларировали свои доходы и уплатили налог. Еще 87 тысячам налоговики разослали уведомления. 33 тысячи владельцев квартир поспешили прибыть в налоговые инспекции, предоставили дополнительные декларации, указав в них доходы от сдачи жилья», – указывает Т. Конищева. Иногда обязанность юридического лица арендовать жилое помещение для поселения в нем граждан прямо предусмотрена законом (п. 3 ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих»). Следует обратить внимание, что если срок договора аренды жилого помещения составляет менее года, то договор не подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Договор социального найма ГК РФ регламентируется только в общем виде, подробное регулирование осуществлено в Жилищном кодексе, вступившем в силу 1.03.2005 г. Объектом соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено малоимущим нуждающимся в жилье гражданам согласно очередности. Это вытекает из п. 3 ст. 672 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 29.12.2004 г. №189-ФЗ), в котором указано, что договор социального найма жилого помещения заключается на основаниях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Таким образом, в данном случае нормы ЖК РФ являются приоритетными в отношении нормы ГК РФ. Новый ЖК РФ, сохранив распределительную систему получения жилья, в значительной мере сузил сферу ее применения. Особое внимание в ЖК уделено разграничению компетенции между органами государственной власти РФ, субъектов РФ, органами местного самоуправления в области жилищных отношений.

Глава 7 третьего раздела ЖК РФ устанавливает «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма». Основные новеллы главы:

– исключено первоочередное предоставление жилых помещений;