Таким образом, за историю казахстанской независимости произошли коренные изменения в области жилищного права. Так особо следует отметить процесс расширения нормативно-правовой базы жилищного законодательства РК, что способствовало более точному разграничению многих смежных понятий жилищного права.

1.2 Основные положения жилищного законодательства

Отношения по переходу прав и обязанностей на жилое помещение (дом или квартиру) от одного лица к другому лицу регулируются целым комплексом правовых норм, которые принадлежат к таким отраслям права как гражданское право, жилищное право, административное право, финансовое право (по большей части его подотрасль налоговое право).

Иногда, при нарушении участниками сделок требований норм гражданского, жилищного или финансового права, перед компетентными органами государства возникает необходимость в силу возложенных на них законом обязанностей по защите прав граждан, общества и государства применить в отношении виновных в совершении преступлений лиц нормы уголовного права. Как же разобраться, в каком случае следует руководствоваться гражданским правом, а в каких случаях, к примеру жилищным?

Термин “право” многозначен и наиболее простая формулировка может быть представлена следующим образом: право – это совокупность норм, разграничивающих интересы лиц. Если мораль есть совокупность норм оценивающих интересы лиц, то право именно разграничивает эти интересы, выступает средством наиболее целесообразного с точки зрения государства компромисса между зачастую противоречивыми интересами лиц. Право живет и действует непосредственно в нормах, которые в свою очередь закреплены в определенных государством формах (нормативно-правовых актах, юридических прецедентах, правовых обычаях, нормативно-правовых договорах). Основной формой (источником) права в нашей стране является нормативно-правовой акт, то есть официальный документ государства, содержащий правовые нормы.

Нормативно-правовые акты различаются по юридической силе: есть законы (обладают высшей юридической силой), есть указы Президента (должны соответствовать законам), есть Постановления Правительства (должны соответствовать законам и указам Президента) и так далее по убывающей юридической силы нормативно-правовых актов. Самые важные нормативно- правовые акты это законы, они могут носить разные наименования – кодексы, основы законодательства, просто законы, но главное заключается в том, что все остальные нормативно-правовые акты и другие формы права не могут противоречить законам, а если противоречат, то не должны применяться. В правовых отношениях между лицами их права и обязанности фиксирует другая, не менее важная форма (источник) права – договор. Однако, следует знать, что действует формула, известная еще со времен Древнего Рима, этой колыбели юриспруденции – “договор не может противоречить действующему нормативно-правовому акту”.⁰

Термин “правовая норма” означает правило поведения, масштаб поведения, образец поведения, который является обязательным для всякого юридического или физического лица, попавшего в те условия, которые предусмотрены для указанной правовой нормы.

Гражданское право представляет собой совокупность юридических (то есть установленных государством и защищаемых его принудительной силой) норм, закрепляющих правовое положение частных лиц (физических и юридических), государственных и муниципальных образований в предпринимательском и гражданском обороте, регулирующих имущественные и личные неимущественные отношения между ними, охраняющих их права и законные интересы. Гражданское право относится к исключительному ведению Республики Казахстан. Гражданское право выражено в основном в актах гражданского законодательства. В настоящее время гражданское законодательство Республики Казахстан состоит из Гражданского кодекса РК, части 1 и 2 и ряда других нормативно-правовых актов законов.⁰

Под предпринимательским оборотом понимается совокупность совершаемых сделок в процессе предпринимательской деятельности коммерческими организациями или гражданами, зарегистрированными в качестве предпринимателей. Гражданским оборотом признается совокупность совершаемых сделок не связанных с целями предпринимательской деятельности; то есть если граждане приобретают жилье для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то они являются субъектами (участниками) гражданского оборота. Главный нормативно-правовой акт (источник) гражданского права Гражданский кодекс Республики Казахстан (ГК РК) в ст. 19, так определяет предпринимательскую деятельность: это “граждане вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским Кодексом и иными законодательными актами” в качестве предпринимателей. Легко понять, что основная масса сделок, совершаемых с жильем не преследует со стороны граждан целей предпринимательской деятельности и соответственно, на эти сделки не распространяются многочисленные жесткие правила, установленные правом (повышенная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, высокие ставки налогов и т.п.). На гражданское право приходится подавляющее количество правовых норм, регулирующих отношения участников сделок с жильем. Это и понятно, ведь без норм гражданского права невозможно понять, кто вправе совершать сделки с жильем, как приобретается право собственности на жилище, что дает право собственности на жилище, каковы основания утраты права собственности на жилище, как правильно заключить договор и грамотно выполнить по нему свои обязанности и многое другое.

Жилищное право представляет собой совокупность юридических норм, закрепляющих права физических и юридических лиц на жилые помещения, регулирующих порядок пользования жилыми помещениями и охраняющих права и законные интересы собственников, иных законных владельцев жилья. ⁰

Жилищное право выражено в законах РК и иных нормативно-правовых актах, главным образом постановлениях казахстанского. В настоящее время жилищное законодательство состоит из Закона РК от 16 апреля 1997 года за № 94-I «О жилищных отношениях», Постановление Правительства РК 1 августа 2006 года №726 «Об утверждении Правил предоставления прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство», Закон Республики Казахстан от 07.12.2000 N 110-2 "О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан", Закон Республики Казахстан от 03.11.1994 года "Об индивидуальном жилищном строительстве", Закон Республики Казахстан от 07.07.2006 N 182-3 "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам развития арендного сектора жилья", Закон Республики Казахстан от 14.04.2005 N 43-3 "О внесении изменений и дополнений в закон Республики Казахстан "О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан"", постановление Правительства от 24.07.2001 N 997 "Об утверждении типовой формы договора о жилищных строительных сбережениях", форма Правительства от 24.07.2001 N 997 "Типовая форма договора о жилищных строительных сбережениях", приказ Министерства юстиции от 24.08.2007 N 241 "Об утверждении правил государственной регистрации объекта кондоминиума".

Кроме этого, необходимо отметить, что функционирование жилищного права непосредственно связано и с другими видами права. ⁰

Глава 2. Анализ действующего законодательства РК в области регулирования жилищных отношений

Основным законодательным актом Республики Казахстан в области регулирования жилищных правоотношений является Закон Республики Казахстан «О жилищные правоотношениях».⁰

В рамках данного закона регулируются основные вопросы жилищно-правовых отношений в РК.

Статья 1 данного закона определяет основные понятия жилищного законодательства Республики Казахстан.

В соответствии с текстом данной статьи жилищное законодательство Республики Казахстан регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц, государственных органов, связанные с:

1) основаниями возникновения и прекращения права собственности на жилища и права пользования ими;

2) осуществлением права пользования жилищами;

3) требованиями к жилищам;

4) обеспечением сохранности и ремонта жилищных фондов;

5) контролем государственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной сфере и использованием жилищного фонда.

Также данная статья гласит: отношения, связанные с финансированием строительства жилья, развития и наращивания жилищного фонда, регулируются соответствующим законодательством с учетом требований, установленных настоящим Законом.

Далее в законе приводиться определение жилищного фонда РК. Жилищный фонд Республики Казахстан включает:

1) частный жилищный фонд - жилища, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, основанным на негосударственной форме собственности;

2) государственный жилищный фонд - жилища, принадлежащие на праве собственности государству и находящиеся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия).

2. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах.

3. Принудительное изъятие жилых помещений местными представительными и исполнительными органами или иными организациями в домах частного жилищного фонда и жилищного фонда государственных предприятий запрещается, кроме случаев, предусмотренных настоящим Законом и другими законодательными актами.

Управление жилищным фондом осуществляется собственником непосредственно либо через образуемые (назначаемые, избираемые) им органы, а также через доверенных лиц.

Государственный учет жилищного фонда Республики Казахстан, независимо от его принадлежности, осуществляется по единой для Республики Казахстан системе в порядке, устанавливаемом Правительством Республики Казахстан.

Статья 11 Закона РК «О жилищных отношениях» определяет порядок приобретения права частной собственности на жилище. В соответствии с текстом данной статьи гражданин или юридическое лицо может иметь в частной собственности законно приобретенное жилище, независимо от его местонахождения на территории Республики Казахстан, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Также данная статья гласит, что количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица, не ограничиваются.

Отношения, связанные с приобретением или осуществлением права собственности на жилище, регулируются также законодательством Республики Казахстан о собственности.

Основанием для возникновения права собственности на жилище в соответствии со статьей 12 данного законная является:

1) строительство дома (части дома);

2) совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству;

3) получение жилища по наследству или в порядке универсального правопреемства;

4) приобретение в собственность нанимателем занимаемого им жилища или жилого помещения в доме государственного жилищного фонда путем его приватизации (выкупа или безвозмездной передачи);

5) внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение;

6) предоставление жилого помещения в собственность в силу договорного обязательства, в том числе договора об участии гражданина своими средствами или трудом в строительстве дома;

7) предоставление жилища юридическими лицами, основанными на негосударственной форме собственности, в собственность своему работнику или иному лицу путем продажи либо безвозмездной передачи;

8) предоставление жилища государством или юридическим лицом, основанным на государственной форме собственности, в собственность своему работнику либо иному лицу на условиях, установленных законодательством;

9) предоставление жилища в качестве компенсации за утрату жилища, находившегося в частной собственности, вследствие сноса или реквизиции;

10) по другим основаниям, не запрещенным законодательными актами Республики Казахстан.

Также в этом разделе закона определены порядок предоставление жилища в собственность при сносе жилого дома в связи с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных надобностей, право общей собственности на жилище, порядок регистрация права собственности на жилище.

Статья 18 под названием «Основные права и обязанности собственника жилища» определяет следующие права:

1. Собственник жилища, а также недостроенного жилого дома вправе свободно, по своему усмотрению, продавать его, определяя условия продажи, дарить, обменивать, завещать другим лицам, отдавать в залог, распоряжаться иным образом, не запрещенным законодательными актами, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилища, приобретенного полностью или частично за счет средств ипотечного жилищного займа, собственник не вправе без согласия кредитора распоряжаться данным жилищем до полного погашения ипотечного жилищного займа.

2. Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов.