В соответствии с вышеназванным Положением органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации совместно с органами местного самоуправления обязаны создать регистр жилых домов, строящихся на территории субъекта. В регистр должна вноситься вся информация о строящемся жилом доме с момента выдачи соответствующим органом самоуправления разрешения на строительство дома. Представляется, что в рамках этого регистра может быть осуществлен учет договоров долевого участия в строительстве, заключенных на строительство конкретного объекта.

2.2 Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости

В соответствии со ст.219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента ее совершения. С этим связано то, что лишь с указанного момента недвижимость становится объектом гражданского оборота.

Документы, представляемые для государственной регистрации вновь создаваемого объекта недвижимого имущества, должны соответствовать общим требованиям, предусмотренным в ст.18 Закона.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Правоустанавливающим документом на недвижимое имущество, внесенное в уставный капитал акционерных обществ, образованных в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, является план приватизации, утвержденный решением (распоряжением) соответствующего комитета по управлению имуществом.

Обязательная нотариальная форма сделки требуется, если заключены:

1) договор ипотеки (п.2 ст.339 ГК, Федерального закона от 24 июня 1997г. (16июля 1998г.) N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

2) договор ренты (пожизненной ренты, пожизненного содержания с иждивением) (ст.584 ГК);

3) договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (ст.389 ГК).

Заключенные до введения в действие комментируемого Закона договоры купли-продажи, мены, дарения жилого дома (части дома), дачи, находящихся в городе, рабочем или дачном поселке, если хотя бы одной из сторон является гражданин, в соответствии со ст. 239, 257 ГК РСФСР 1964г. также должны быть нотариально удостоверены.

Особые требования, относящиеся, в частности, к техническому (оперативному) учету жилых строений и жилых помещений, осуществляемому государственными и муниципальными организациями технической инвентаризации (БТИ), содержатся в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997г.

Одним из документов, который подтверждает право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, служит в соответствии со ст.62 Градостроительного кодекса выдаваемое органами государственной власти разрешение на строительство. Оно удостоверяет право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территорий и выдается соответствующими органами государственной власти.

Собственник земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п.2 ст.263 ГК). Право собственности на созданный объект недвижимости по ее природе (т. е. вещи, связанной с землей) может возникнуть при наличии у лица и иного вещного права на землю (в частности, права аренды). В этой связи ГК (ст.552) устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости продавцом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Одновременно в ГК (п.2 ст.552) предусмотрены два возможных варианта указанного договора с учетом наличия у продавца соответствующих прав на земельный участок.

Если продавец является собственником земельного участка, то вместе с продажей недвижимости (включая здания и сооружения) к покупателю переходит право собственности или право аренды, либо предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Отсутствие в договоре указания на характер передаваемого продавцом-собственником права на земельный участок означает, что покупатель приобретает право собственности на ту часть земельного участка, которая занята находящейся на ней недвижимостью и необходима для ее использования. Если продавец не является собственником земельного участка, к покупателю переходит только право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на каких осуществлял это право продавец¹.

Содержащееся в приведенных нормах ГК решение соответствует ст.37 действующего Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям и гражданам вместе с этими объектами переходит право пользования земельными участками.

Пункт 1 комментируемой статьи связывает момент регистрации вновь созданного объекта недвижимого имущества с представлением документов, которые порождают факт его создания. В случаях, когда объект создавался на основе подрядного договора, должны быть представлены, в частности, документы, подтверждающие сдачу объекта подрядчиком и его принятие заказчиком. Общий порядок сдачи и приемки результата работ по строительному подряду определяется ст.753 ГК.

В соответствии с п. 4 ст. 753 сдача и приемка оформляются двусторонним актом, подписанным обеими сторонами договора. При отказе одного из контрагентов от подписания акта его подписывает другая сторона с соответствующей отметкой на этот счет. Признание в указанном случае акта недействительным может быть осуществлено только судом по требованию соответствующей стороны. Представление односторонне составленного акта при отсутствии решения суда о признании его недействительным может служить основанием лишь для приостановления государственной регистрации (ст. 19).

Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Статья 19 предусматривает возможность приостановления государственной регистрации как по инициативе правообладателя, так и по инициативе учреждения юстиции.

В соответствии с действующими правилами допускается, по требованию стороны, обратившейся по этому поводу в суд, представление к сдаче объектов строительства, законченных строительством в соответствии с утвержденным проектом и годных к эксплуатации. Применительно к отдельным объектам их сдача и приемка возможны только при наличии положительных заключений надзорных инстанций. В этих случаях представление соответствующего акта служит непременным условием осуществления регистрации прав на такой объект.

Пункт 2 статьи 19 относится к незавершенным строительством объектам недвижимого имущества. Пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержит указание на то, что не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Соответственно, они подчиняются нормам, регулирующим правоотношения собственности на недвижимое имущество, совершение сделок с ним с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и сделки с ними.

Таким образом, п.2 статьи 19 распространяется на случаи, когда строительство ведется инвестором самостоятельно или на основе договора строительного подряда, который к моменту регистрации уже прекращен и соответственно незавершенное строительство как таковое принято инвестором (заказчиком).

Содержащееся в пункте указание на то, что регистрация права на объект производится в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на не законченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего права собственности, так и на его обременения (например, при ипотеке).

Специальный случай регистрации незавершенного строительством объекта предусмотрен Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997г. "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами". Им установлена государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства при их приватизации. Такая регистрация осуществляется на основе документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, права пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, наличия разрешения на производство строительных работ, а также содержащих описание объекта незавершенного строительства. Особо выделено то обстоятельство, что предметом продажи при приватизации незавершенного объекта служит одновременно земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды¹.

Пункт 2 ст.5 Закона "Об ипотеке" особо выделяет возможность залога здания или сооружения, не законченных строительством. Имеются в виду объекты, расположенные на земельном участке, отведенном в установленном законодательством Российской Федерации порядке для строительства. Их ипотека возможна лишь с одновременной ипотекой права по одному и тому же договору, включая земельный участок, на котором находится это здание или сооружение как часть земельного участка, функционально обслуживающего закладываемый объект, или принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или соответствующей его части. И только когда незавершенное строительство производилось на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве постоянного пользования, предметом ипотеки становится сам объект (незавершенное строительством здание или сооружение) как таковой ( ст.69 Закона "Об ипотеке").

Заключение

На основании изучения темы курсовой работы можно сделать следующие выводы:

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает необходимость государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, в том числе и на вновь создаваемые объекты недвижимости. Право собственности возникает с момента регистрации недвижимого имущества.

Статьей 219 Гражданского кодекса предусмотрена государственная регистрация на вновь создаваемые объекты недвижимости. Данная статья представляет собой исключение из норм статьи 218 ГК РФ, которая не определяет в какой момент возникает право собственности на новую вещь. возникает право собственности на новую вещь. По смыслу ст. 218 право собственности возникает в тот момент, когда в результате изготовления или создания появляется объект, который может квалифицироваться как новая вещь. Статья 219 ГК решает этот вопрос по-иному, если вновь создаваемый объект представляет собой недвижимость. В этом случае право собственности возникает в момент регистрации, если подобное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Процесс государственной регистрации урегулирован Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данным Законом закреплено, что государственная регистрация недвижимого имущества осуществляется учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и их территориальными округами по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимости осуществляется на основании ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья предусматривает регистрацию права собственности на:

- объекты незавершенного строительства;

- земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества;

- договоров участия в долевом строительстве (ст. 25_1 Закона);

- создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для его строительства, реконструкции (ст. 25_2).

Регистрация прав на объект незавершенного строительства в случае необходимости совершения сделки производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.