27575 (Договор социального найма), страница 4

Основанием к расторжению договора социального найма является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

Систематическими нарушениями будут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем не требуется, чтобы эти нарушения были однородными. Например, прослушивание музыки в ночное время выше допустимой громкости может сочетаться с нарушением санитарно-технических норм, например с нарушением правил содержания домашних животных.

Требование о расторжении договора может быть заявлено, если допускаемые нанимателем нарушения делают невозможным проживание соседей. При этом не требуется, чтобы они вообще не могли пользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы они были лишены в значительной мере тех благ, на которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилыми помещениями.

Таким образом, наймодатель может предъявить соответствующее требование только при наличии доказательств как самих нарушений, так и их последствий. В частности, подтверждением этому могут быть неоднократные жалобы соседей. Наймодатель может требовать расторжения договора, если наниматель после предупреждения не устранил допущенные нарушения.

Расторжение договора в рассматриваемом случае предполагает выселение нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

Следует отметить, что "требовать выселения нанимателя в случае нарушения прав и интересов соседей, а также бесхозяйственного использования жилого помещения вправе не только наймодатель, но и иные заинтересованные лица.

К заинтересованным лицам относятся граждане, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе соседи нанимателя"⁰. Надо отметить, что члены семьи нанимателя соседями не являются и не могут заявить требования в качестве соседей, права которых нарушены.

Важно обратить внимание на то, что заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора социального найма, так как сторонами договора они не являются. Основанием к расторжению договора социального найма в рассматриваемом случае будет решение суда о выселении нанимателя и членов его семьи. Таким образом, в отличие от обычной ситуации, когда выселение является последствием расторжения договора, в данном случае, наоборот, решение о выселении становится основанием к расторжению договора.

4.2 Порядок прекращения договора социального найма

Договор социального найма может прекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. Перечень оснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи с невозможностью дальнейшего использования определен в статье 85 ЖК РФ:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

В этих случаях наниматель подлежит выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Наниматель может добровольно переселиться в предложенное наймодателем жилое помещение. Если наниматель по каким-либо причинам отказывается освободить жилое помещение, вопрос о его выселении решается в судебном порядке.

Помещение, предоставляемое нанимателю в связи с обстоятельствами, предусмотренными статьей 85 ЖК РФ, должно быть благоустроенным.

При проведении капитального ремонта выселение может носить временный характер и также не связываться с прекращением договора социального найма (пункт 1 статьи 88 ЖК РФ). При этом граждане временно переселяются в жилое помещение маневренного фонда. Подобное отселение можно рассматривать как исполнение одной из обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения - предоставить жилье на время капитального ремонта. Указанная обязанность возникает, если капитальный ремонт без отселения жильцов невозможен.

Расторжение договора найма жилого помещения в связи с капитальным ремонтом возможно, если:

стороны договорились о предоставлении вместо помещения маневренного фонда другого благоустроенного жилого помещения для постоянного проживания. В таких случаях заключается новый договор социального найма, а предыдущий подлежит прекращению. Подобная замена допускается только при наличии согласия на это обеих сторон и не может быть осуществлена принудительно;

жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

В указанных случаях наймодатель может требовать выселения гражданина в другое благоустроенное жилое помещение в принудительном порядке.

"К основаниям прекращения договора социального найма по причинам, не зависящим от воли сторон, относится смерть одинокого нанимателя (пункт 5 статьи 83 ЖК).

Хотя право пользования жилым помещением по договору социального найма относится к числу имущественных прав, оно принадлежит конкретному гражданину-нанимателю и не переходит по наследству, даже если наследник является малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.

Если с нанимателем проживали члены его семьи, договор не прекратится, а изменится. Нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов его семьи"⁰.

Свобода нанимателя расторгнуть договор социального найма ограничивается. Можно отметить, что положения ЖК РФ о прекращении договора социального найма урегулированы недостаточно четко, и это вызывает сложности в правоприменительной практике.

Заключение

Подводя итог курсовой работе, сформулируем основные выводы, к которым привело проведенное исследование.

Договор социального найма жилого помещения является уникальным институтом российского жилищного права. Само понятие договора говорит о том, что одной из сторон является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, т.е. государство обязывает себя и органы местного самоуправления содержать фонд социального назначения и с лицами, признанными нуждающимися, заключить договор социального найма жилого помещения.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя - основные условия договора, при этом ЖК РФ содержит существенный их перечень, раскрывающийся более подробно в Типовом договоре.

Необходимо подчеркнуть, что в практике возникает ряд вопросов, которые касаются формы договора. Раньше были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму договора. В наше время законодатель прямо закрепил, что договор должен быть составлен в письменной форме. На мой взгляд, это положительный аспект, так как в дальнейшем при возникновении споров стороны могут ссылаться на конкретный договор, в котором прописаны их права и обязанности, ответственность.

Сравнивая новое и старое законодательство, мы выявили некоторые проблемы по изменению договора. В кодексах предусматривается замена нанимателя, однако условия сформулированы несколько иначе. Различие приведенных норм связано со статусом лица, которое может быть нанимателем. Раньше возможность связывалась с совершеннолетием гражданина, т.е. получалось, что нанимателем мог оказаться и недееспособный. Сейчас закон устанавливает требование о наличии дееспособности у лица. Данная новелла обоснована, т.к именно дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по договору. Кроме того, был устранен дисбаланс жилищного законодательства с нормами ГК РФ о возникновении полной дееспособности граждан.

Действующий Жилищный кодекс не предусматривает изменения договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора. Мы считаем, что это не совсем удачное изменение, так как ограничивает свободу действий граждан, нарушает их конституционные права.

Также часто возникает вопрос по поводу расторжения договора в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в иное место жительства. В данном случае договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однако положение нельзя рассматривать как норму, направленную на установление момента прекращения договора социального найма. Скорее норма указывает на то, что смена места жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель может признать в судебном порядке нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.

Необходимо отметить, что на многие конкретные практические вопросы трудно найти однозначного ответа. Выход из ситуации заключается только в совершенствовании действующего жилищного законодательства.

Представляется, что избранная тема на сегодняшний день весьма актуальна как в чисто научном, так и сугубо практическом отношении. Наем жилого помещения является одним из ведущих институтов российского права, который будет занимать умы ученых и практиков еще ни один раз.

Список использованных источников

1. Законодательные и официальные документы:

1.1 Конституция Российской Федерации: Принята 12 декабря 1993г. - Москва: Айрис Пресс, 2003. - 63с.

1.2 Гражданский кодекс Российской Федерации с изменениями и дополнениями на 1 апреля 2006 года. - М.: Эксмо, 2006. - 544с.

1.3 Жилищный кодекс Российской Федерации с изменениями и дополнениями на 15 августа 2007 года. - М.: Эксмо, 2007. - 156с.

1.4 Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 1 января 2000 г. - М.: ООО "Фирма "Издательство АСТ". - 64с.

1.5 О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: ФЗ от 29.12.2004 // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст.15.

1.6 О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения: ФЗ от 30.03.1999 // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 14. - Ст.1650.

1.7 Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: Постановление Правительства РФ от 27 сентября 2003 г. // Российская газета. - 2003. - 23 окт. - с.50-51.

1.8 Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения: Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 22. - Ст.2126.

2. Специальная литература:

2.1 Гражданское право: Учебник. Т.2. /А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: "ПБОЮЛ Л.В. Рожников", 2001. - 567с.

2.2 Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебное пособие/Л.Ю. Грудцына. - М.: ООО "Издательство "Элит", 2007. - 436с.

2.3 Данилов Е.П. Жилищные споры по новому ЖК РФ. /Е.П. Данилов. - М.: КНОРУС, 2005. - 528 с.

2.4 Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере/ О.В. Кириченко // Современное право. - 2007. - №7. - с.29-35.

2.5 Комментарий к Жилищному Кодексу РФ/ под общей ред.В.М. Жуйкова. - М.: Изд-во Юрайт, 2005. - 605с.

2.6 Крашенинников П.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2005. - 598с.

2.7 Свит Ю.П. Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения/ Ю.П. Свит // Жилищное право. - 2006. - №12. - с.39-43.

2.8 Свит Ю.П. Прекращение договора социального найма/ Ю.П. Свит // Жилищное право. - 2007. - № 4. - с.58-62.

2.9 Семина Т.А. Жилищно-правовая проблема и развитие жилищного законодательства в Российской Федерации/ Т.А. Семина // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - № 3. - с.16-17.

2.10 Стольникова М.В. Справочник адвоката по жилищным делам: Учебное пособие/ М.В. Стольникова. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. - 248с.

2.11 Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения/ Г. Стриженко // Законность. - 2005. - № 7. - с. 20-21.

2.12. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Монография/М.Ю. Тихомиров. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - 344с.

2.13. Юрченко Е.В. Проблемы ограничения на изменение договора социального найма жилого помещения/Е.В. Юрченко // Закон. - 2006. - №8. - с.17-19.

3. Судебная практика:

3.1 Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2007 года/СПС "Консультант плюс".

3.2 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г. /СПС "Консультант плюс".

0 Гражданское право: Учебник. Т.2./А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2001. – с.136.

0 Семина Т.А. Жилищно-правовая проблема и развитие жилищного законодательства в Российской Федерации/ Т.А.Семина// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2003.- № 3. - с. 16-17.