Содержание

Введение………………………………………………………………..стр.3

Глава 1. Понятие и элементы договора найма жилого помещения .стр.4

1. Понятие и виды договора найма жилого помещения….стр.4

2. Предмет договоров найма жилых помещений…….… .стр.8

3. Стороны в договорах найма жилых помещений…...…стр.11

Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения……...…стр.14

2.1. Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений…………………………….…………....стр.14

2.2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения………………………………………………...….стр.21

2.3. Изменение и прекращение договора найма жилого помещения…………………………………………………....стр.23

Глава 3. Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений……………………………………………….…………………..стр.32

3.1. Социальный и коммерческий найм………………........стр.32

3.2. Договор найма специализированного жилого помещения…………………………………………………....стр.34

3.3. Договор найма жилого помещения с последующим выкупом…………………………………………………...….стр.38

Заключение……………………….………………………………......стр.44

Библиография………………………………………………………..стр.46

Введение

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения.

Анализ статей ГК, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь ЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.

Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими учеными: Крашенинниковым П.В, Ю.К. Кириченко О.В., Брагинским М.И., Витрянским В.В., и другими.

Целью моей работы является раскрытие содержания основных видов договора найма жилых помещений, а так же провести сравнительный анализ этих видов, найти сходства и различия между ними.

Глава 1. Понятие и элементы договора найма жилого помещения

§1.1. Понятие и виды договора найма жилого помещения

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных по­требностей граждан - в жилье. Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и сво­боды человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40).

Действующий ГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как постараемся пока­зать ниже, подразумевается договор коммерческого найма. Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытека­ет уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государ­ственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».

Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые под­разделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и дого­вор социального найма жилого помещения¹. Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на мой взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.

Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно до­говор коммерческого найма.

Структура рассматриваемой главы Кодекса отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определен­ного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному со­держанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хране­нию (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представ­ляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специ­альных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.²

Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью от­сутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе долж­ны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК один из договоров - договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соот­ветствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма.

Основу договоров социального найма составляют договоры, предме­том которых служит жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Наряду с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основное отличие этих видов найма состоит в целях предоставления жилого помещения, так же фонды, из которых предоставляются помещения, различны. При социальном найме жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.³

В главе 9 ЖК РФ перечислены основания предоставления жилых помещений каждого вида специализированного жилищного фонда.

В настоящее время широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в дву­членном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той крити­кой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК⁴. Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличии от предыдущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы».

Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) позволя­ет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении ука­зании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Договоры коммерческого и социального найма имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользова­ние, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость соз­дать для них разные правовые режимы.

На основе вышесказанного можно сделать вывод, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения» ⁵.

§1.2. Предмет договоров найма жилых помещений

Как следует уже из самого их названия, предметом (объектом) обоих типов договоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет - жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем, понимание этого предмета применительно к договорам коммерческого найма, с одной стороны, и социального найма, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК, посвященная предмету договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором со­циального найма.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательст­ву, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.

Прежде всего, разберемся в вопросе о том, что считать жилым помещением.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

С позиции возможностей заключения сделок (существуют противоречия даже в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений между ЖК РФ и ГК РФ) следует использовать положения только ЖК РФ в отношении жилых помещений, состоящих в следующих видах фондов: государственный и муниципальный жилищный фонд. Данные два вида жилищных фондов заняты в основном жилыми помещениями социального назначения (т.е. предоставляются по договорам социального найма) и жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, предназначенными для разрешения жилищных вопросов отдельных категорий населения. Варианты заключения сделок с данными жилыми помещениями довольно ограничены, их нельзя приватизировать, невозможно подарить, совершить обмен или передать по завещанию.⁶ Лица, которые пользуются такими жилыми помещениями, не являются их собственниками, собственником, как правило, является государство или орган местного самоуправления. Поэтому в отношении данных жилых помещений не должно возникать вопроса о применении норм права ГК РФ или ЖК РФ при разрешении вопросов по сделкам. Иных сделок, кроме договора на предоставление жилого помещения в пользование, в данном случае быть не может.

Несколько иная картина складывается в отношении частного жилищного фонда. Жилые помещения частного жилищного фонда используются лицами для личного удовлетворения потребностей в жилье (индивидуальный жилищный фонд) и для целей извлечения прибыли (коммерческое использование жилищного фонда). Подобные правоотношения и порождают многообразие сделок гражданско-правового характера с частным жилищным фондом. Порой не совсем понятно, нормы какого законодательства следует использовать при разрешении данных вопросов. В первую очередь, необходимо обратить внимание на то, что в сфере частного жилищного фонда, согласно ст. 4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения только по поводу использования частного жилищного фонда, но не по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, как это установлено для государственного и муниципального жилищных фондов. Данное положение жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что та часть договорных отношений, которая касается пользования (услуги ЖКХ, обслуживание) частным жилищным фондом, должна регулироваться только нормами ЖК РФ, а все остальные сделки (договоры), предметом которых выступают какие-либо права в отношении жилых помещений, регулируются только нормами ГК РФ. Поэтому к договору социального найма можно и нужно применять только положения ЖК РФ, а к договору коммерческого найма нужно применять только положения ГК РФ о найме, и нельзя применять положения ЖК РФ относительно договоров социального найма.