27498 (Договор найма жилого помещения), страница 2

2.2 Договор найма жилого помещения специализированного

жилищного фонда

Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются на время по договору найма. Эти помещения предоставляются при наличии специальных условий, не ограничивающихся такими основаниями, как нуждаемость, признание гражданина малоимущим и др. жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются отдельным категориям граждан, определенным жилищным законодательством.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда принадлежат государству или муниципальным образованиям. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.⁵

Лица, занимающие указанные помещения по договору найма вправе:

• приватизировать эти жилые помещения;

• осуществлять их обмен либо иными способами распоряжаться ими;

• предавать в аренду, сдавать жилые помещения в подаем;

• вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.

Предоставление жилых помещений специализированного жилищного фонда осуществляется без соблюдения норм предоставления, требований благоустроенности. Специализированные требования к таким жилым помещения могут быть установлены соответствующими нормативными правовыми актами. Жилищным законодательством предусматривается специальный порядок предоставления таких жилищных помещений и порядок их освобождения. Жилые помещения специализированного жилищного фонда полежат государственному учету.

Согласно ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1. жилые помещения в общежитиях;

2. жилые помещения маневренного фонда;

3. жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

4. жилые помещения фондов временного поселения вынужденных переселенцев;

5. жилые помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами;

6. жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются на время договора найма. Эти помещения предоставляются при наличии специальных условий, не ограничивающихся такими основаниями, как нуждаемость, признание гражданина малоимущим и т.д.

2.3 Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма, при наличии тех же сторон, жилое помещение используется собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, в течение определенного договором срока. Если же срок по такому договору не установлен, законом для такого вида договор определен срок действия договора пять лет.

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма может в одностороннем порядке и без обращения в суд (с согласия других постоянно проживающих с ним граждан) расторгнуть договор, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Особенности договора коммерческого найма жилого помещения:

• предметом договора может быть помещение, находившееся в частном жилищном фонде;

• размер оплаты за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Односторонние изменения ее размера не допускаются;

• срок договора не может быть больше пяти лет;

граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре;

• в жилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей;

• по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с нанимателем;

• в случае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на тех же условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении, становится нанамателем с согласия остальных граждан.

Правомочия сторон договора коммерческого найма жилого помещения – те же правомочия, которые указаны в первой группе применительно к договору социального найма жилого помещения, а также следующие:

• наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

• наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится данное помещение, представлять нанимателю за плату коммунальные услуги, осуществлять ремонт многоквартирного дома;

• нанимателем по договору может быть только гражданин;

• наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока договора найма. Этот вопрос должен быть решен за три месяца до истечении срока договора найма жилого помещения. Наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном заключении договора;

• наниматель вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца;

• наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, а при краткосрочном договоре – более двух раз, а также разрушения или порчи жилого имущества;

• договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение стало непригодным для проживания либо оказалось в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством;

• наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если наниматель или лица, проживающие с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

3. Расторжение договора найма жилого помещения

Порядок и основания расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст. 450-453 ГК РФ, а также жилищным законодательством.

Договор найма может быть расторгнут по соглашению сторон.

По инициативе нанимателя договор жилого помещения договор найма может быть расторгнут в любое время независимо от оснований с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Расторжение договора по инициативе сторон и по инициативе нанимателя предполагает внесудебный порядок.

По инициативе наймодателя договор найма может быть расторгнут только в судебном порядке. Основаниями такого расторжения являются:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договор не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

• разрушение и порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действиями которых он отвечает;

• не устранение последствий разрушения и порчи жилого помещения, когда суд предоставлял для этого срок. При этом суд по просьбе нанимателя вправе отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Расторжение договора возможно также в судебном порядке по инициативе любой стороны, если:

• помещения перестает быть пригодным для постоянного проживания;

• в случае аварийного состояния жилого помещения;

• в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дополнительным условием расторжения договора найма жилого помещения является неисполнение нанимателем обязательств по договору найма специализированного жилого помещения является неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения влечет за собой прекращение обязательств по договору.⁶

Законодательства также устанавливает дополнительные основания прекращения отдельных видов договоров.

Договор найма прекращается в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает действие.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) этого помещения⁷.

Договор найма служебных жилых помещений прекращается с бывшим членом семьи нанимателя по основаниям, указанных в положениях жилищного законодательства о прекращении договора найма между собственником – гражданином и бывшим членом его семьи. Договор найма служебных жилых помещений также прекращается в связи с прекращением трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также после увольнения нанимателя со службы. Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается, если наниматель прекратил трудовые отношения, учебу, а также уволен со службы, в связи с которыми ему было предоставлено такое помещение.

Договор найма жилого помещения прекращается при переходе права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, либо оно передано в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. Исключением являются обстоятельства заключения трудового договора (договора на обучение, преподавание и др.) между нанимателем и новым собственником.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда прекращается по окончании его срока.

Возможны также иные основания прекращения договора, предусмотренные гражданским и жилищным законодательствами.

Выселение из жилого помещения

Выселение из жилого помещения граждан возможно в случае прекращения права пользования по основаниям, предусмотренным законом, договором, или на основании решения суда.

Если гражданин в установленный собственником жилого помещения не освобождает помещение, вопрос о его выселении разрешается в судебном порядке.

Законом установлены определенные основания выселения граждан.

Для жилых помещений, находящихся в собственности граждан, такими основаниями являются:

• прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения;

• по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда;

• решение суда по иску собственника жилого помещения о том, что бывший член семьи, пользующийся жилым помещением на основании решения суда или при пользовании помещением на основании завещательного отказа, использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или разрушает жилое помещение собственника, после предупреждения собственником о необходимости проведения ремонта в разумный срок.

В то же время невозможно выселение граждан, если:

• имеется соглашение (договор найма) между собственником и бывшим членом семьи о порядке пользования жилым помещением собственника;

• у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;

• имущественное положение бывшего члена семьи и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют обеспечить себя другим жилым помещением;

• не истек срок договора найма между собственником и бывшим членом семьи, установленный судом;

• собственником жилого помещения не выполнено решение суда о предоставлении бывшему члену семьи иного жилого помещения.

Для жилых помещений, переданных гражданам по договору социального найма, основаниями выселения с предоставлением другого жилого помещения являются:

• снос дома, в котором находится жилое помещение;

• перевод жилого помещения в нежилое помещение;

• признание жилого помещения непригодным для проживания;

• невозможность сохранения жилого помещения после реконструкции дома или проведении капитального ремонта жилого помещения;

• возможность признания нуждающимся в улучшении жилищных условий в связи со значительным уменьшением общей площади после проведения капитального ремонта дома или после реконструкции жилого помещения;

• увеличение общей площади занимаемого помещения на одного члена семьи после проведения капитального ремонта дома или после реконструкции жилого помещения, если такое увеличение существенно превысит норму предоставления жилья;

• не внесение нанимателем и проживающими совместно членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальных услуг в течении более шести месяцев без уважительной причины. Друге жилое помещение при выселении по данному основанию предоставляется в размере, установленном для вселение в общежитие.

Жилищным законодательством допускается выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения социального пользования без предоставления другого жилого помещения⁸. Основаниями такого выселения являются:

1. решение суда по иску наймодателя или другого заинтересованного лица о том, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Такое решение возможно только после предупреждения о недопустимости указанных противоправных действий, предоставлении разумного срока для противоправных действий этих нарушений и не устранении в такой срок последствий нарушений;

2. лишение родительский прав, если совместно проживание таких граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Основаниями выселения граждан из специализированных жилых помещений являются расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений. Такое выселение производится без предоставления другого жилого помещения. Возникающие споры в связи с таким выселением рассматривают в судебном порядке.

Однако возможны ситуации, когда выселение граждан из специализированных жилых помещений производится с предоставлением другого жилого помещения.