27414 (Договор аренды предприятия), страница 2

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Под улучшением арендованного предприятия понимается лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение.

Увеличение доходности предприятия, достигнутое арендатором за счет коренных изменений в принципах руководства им, улучшение имиджа фирмы, поднятие деловой репутации предприятия на рынке могут считаться улучшениями в арендованном предприятии при условии, что возможность этого предусмотрена договором.

Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату. Помимо указанной обязанности на арендатора предприятия возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (имея в виду ремонт индивидуально-определенных вещей, входящих в состав предприятия).

Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает также сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказанию услуг. Проведение текущего и капитального ремонта вещественных элементов предприятия является лишь одним из способов исполнения указанной обязанности. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия большое значение имеет деятельность арендатора по обновлению оборудования и технологий.

3. Заключение и оформление договора аренды предприятия

Перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия по удостоверению состава передаваемого предприятия, аудиторскую проверку. На их основании сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, определение размера арендной платы.

Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полная инвентаризация. В ходе инвентаризации, во-первых, проверяется фактическое наличие числящихся на балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущего состояния; во-вторых, оценка состава предприятия. Инвентаризация должна проводиться в соответствии с установленными правилами. Инвентаризация является одним из оснований для определения размера арендной платы.

Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Цель внешней аудиторской проверки двояка: во-первых, проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям, во-вторых, проверка законности совершенных хозяйственных операций. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. При заключении договора аренды предприятия необходимо руководствоваться бухгалтерским балансом, принятым налоговыми органами.

Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации и аудиторской проверки должно основываться на соглашении сторон.

Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предприятия определен ст. 22 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

4. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия

Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту. Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта арендатором и арендодателем.

Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передача предприятия должна носить комплексный характер. Изложенное относительно комплексного отчуждения предприятия при характеристике договора его продажи справедливо и для договора его аренды. По точному смыслу действующего закона (п. 1 ст. 656 ГК) по правилам договора об аренде предприятия возможна передача в аренду только предприятия в целом.

Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения этого объекта.

Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) потребует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия. Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов. При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

По общему правилу права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам при сдаче предприятия в аренду переходят к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица.

В соответствии со ст. 664 ГК при прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Возврат предприятия арендатором арендодателю требует совершения ряда специальных действий. Переданные арендатору арендодателем права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, должны быть переведены на арендодателя в порядке, предусмотренном законом или иными правовыми актами. До передачи возвращаемого предприятия арендодателю кредиторы по обязательствам, входящим в состав предприятия, должны быть уведомлены арендатором о возврате предприятия арендодателю. При этом права кредиторов регламентируются нормами ст. 657 ГК. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, также обязан совершить действия по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта.

Аренда предприятия связана со множеством социальных проблем, в том числе с проблемами лиц, работающих на данном предприятии, монополизацией рынка товаров и услуг и т.п. В связи с этим правила гражданского законодательства о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).

5. Ответственность по договорам продажи и аренды предприятий

Среди соглашений, предметом которых является предприятие, договоры о продаже и аренде занимают ведущее положение.

Сделки с предприятием отличаются рядом особенностей. Они проявляются при заключении и оформлении договоров, а также при несоблюдении условий соглашений, объектами которых являются предприятия.

В случае нарушения таких договоров негативные последствия для продавца (арендодателя) в основном связаны с передачей предприятия с недостатками. Дефекты могут быть выявлены сторонами соглашения о продаже или аренде предприятия уже после фактической передачи или в момент таковой. В последнем случае претензии отражаются в передаточном акте.

Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи, в том числе в отношении качества передаваемого имущества, определяются общими положениями о договоре купли-продажи, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено законом. Следует согласиться с мнением Г.Е. Авилова, который замечает, что "в силу специфики предмета договора продажи предприятия большинство из названных норм, за исключением, пожалуй, относящихся к качеству товара, трудно применить к этому договору".*(1) Практическое значение для установления последствий передачи и принятия предприятия с изъянами имеют в первую очередь специальные нормы, содержащиеся в п.2-5 ст.565 ГК РФ.

Если дефекты либо утрата имущества предприятия обнаружены уже при передаче предприятия покупателю и сведения об этом внесены в передаточный акт, покупатель имеет право требовать от продавца только соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Договором продажи предприятия может быть предусмотрена возможность предъявления покупателем иных требований.

В отличие от продажи, соглашение об аренде предприятия не заключает в себе специфических требований в отношении ответственности сторон. К договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения договора аренды, если иное не установлено конкретным договором. Таким образом, при наличии у сданного в аренду имущества недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, ответственность несет арендодатель. В данном случае, у арендатора есть возможность по своему выбору:

а) потребовать у арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения всех расходов на устранение недостатков имущества;

б) удержать сумму понесенных им расходов на устранение выявленных недостатков из арендной платы, уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

Единственная возможность для арендодателя не допустить перечисленных негативных последствий состоит в том, чтобы, получив соответствующее сообщение арендатора, без промедления заменить предоставленное имущество аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, или безвозмездно устранить недостатки уже сданного в аренду имущества.

В отличие от специального правила, установленного п.2 ст.565 ГК РФ, согласно которому покупатель может требовать уменьшения покупной цены в случае передачи предприятия с недостатками, отраженными в передаточном акте, при аренде арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, если они были им оговорены при заключении договора аренды, или заранее известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором при передаче имущества в аренду (п.2 ст.612 ГК РФ).

Покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или в передаточном акте. Это положение трудно объяснить, поскольку долги, не упомянутые в передаточном акте, не могут перейти к покупателю, о чем, в частности, свидетельствует формулировка ст.563 ГК РФ. Никакие обязательства продавца не могут быть переданы покупателю без его согласия. Передача обязательств невозможна помимо передаточного акта или иного документа, подписанного новым должником. Кроме того, сам по себе перевод долга всегда требует согласия кредитора. Однако если все же в составе предприятия переданы долги без согласия кредитора, стороны договора продажи (аренды) предприятия несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия обязательствам. Данное правило служит для кредитора гарантией исполнения. До регистрации перехода права ответственность перед кредитором несут и передающая, и принимающая стороны.

Российское дореволюционное торговое право обеспечивало кредитору дополнительную защиту в случае передачи предприятия: прежний собственник и после совершения сделки нес субсидиарную ответственность перед кредиторами в случае неисправности приобретателя предприятия. "Прежний собственник, передавая свое предприятие другому лицу, не выбывает окончательно из принятых им на себя обязательств, и положение его кредиторов не только не должно ухудшаться, перед ним становятся ответственными два лица: приобретатель и прежний собственник".*(2)