27400 (Договор аренды)

ВВЕДЕНИЕ

Данная курсовая работа посвящена договору аренды. Данный договор очень актуален и значим в настоящее время. Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей (locatio-conductio rerum). Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия "аренда имущества". Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964 г. в ст. 277 также оперировали понятием "имущественный наем", хотя и в то время термин "аренда" использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем - хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий. В этом же значении термин "аренда" был использован Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. В ст. 1 данных Основ говорилось: "Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности". Здесь понятие "аренда" было использовано для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов.

В некоторых зарубежных законодательных системах, в частности в законодательстве ФРГ и Швейцарии, различению понятий "имущественный наем" и "аренда" придается юридическое значение. Так, под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из вещи плодов. Поэтому предметом договора аренды объявляется только плодоносящая вещь. На условиях аренды осуществляется сдача внаем торгово-промышленных предприятий. Договор аренды позволяет эффективно включать имущество в гражданский оборот.

Цель написания данной курсовой работы – изучить договор аренды, рассмотреть его виды, выявить тонкости и особенности его заключения.

Для этой цели в работе рассматриваются следующие вопросы:

- понятие договора аренды и его виды;

- договор проката;

- аренда транспортных средств;

- аренда зданий, сооружений, предприятия.

- финансовая аренда (лизинг)

Курсовая работа состоит из Введения, пяти глав, Заключения, Списка используемой литературы.

Договор аренды

Понятие договора аренды

Договор аренды – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать имущество в гражданский оборот.

Договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонним, взаимным.

Субъекты. Арендодателем может быть только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное собственником. Смена собственника арендованного имущества не является основанием для прекращения договора (здесь действует вещное «право следования»). Арендатором может быть любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями могут быть только предприниматели.

Форма. Договор аренды может быть заключен в устной форме. Простая письменная форма требуется, если срок договора, заключенного гражданами, не превышает один год. Договор должен быть заключен в письменной форме (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации на условиях, определенных нормами о договоре аренды зданий и сооружений и о договоре аренды предприятия.

Если в договоре аренды есть условие о выкупе арендованного имущества, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Существенные условия и содержание. Существенным условием договора аренды является предмет, которым выступают индивидуально – определенные не потребляемые вещи.

Важное значение имеет срок аренды, который может определятся в нескольких вариантах:

1. Срок определяется в договоре – в этом случае досрочное прекращение договора возможно или по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок – в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

3. Если по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имущественном при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

4. Законом могут быть установлены предельные сроки аренды. Стороны могут установить в договоре срок меньший или равный предельному. Если сторонами установлен срок, превышающий предельный, договор считается заключенным на срок равный предельному. Договор с неопределенным сроком прекращается при истечении предельного срока.

Важным условием договора является условие об арендной плате. Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т.д. Если арендная плата установлена в не денежной форме, договор является смешанным. В общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия об арендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы).

Судебная практика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В большинстве случаев, кроме права пользования, арендатор приобретает право владения арендованным имуществом – вещное право, являющееся основой для вещной защиты (в том числе и против собственника) и право следования; он, кроме того становится собственником плодов и иных объективированных результатов правомерного использования арендованного имущества.

Обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Имущество передается со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. При не предоставлении имущества и (или) его принадлежностей и документов арендатор вправе истребовать имущество или документы, или потребовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных задержкой предоставления. Судебная практика установила, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданного в аренду имущества в установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему имущества.

Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы и возвращение по окончании договора арендованного имущества в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При не возврате или несвоевременном возврате имущества, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за время просрочки и возмещения убытков.

Права и обязанности сторон по владению, пользованию и распоряжению арендованным имуществом:

а) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, в противном случае арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

б) Арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. К актам распоряжения относятся: предоставление имущества в субаренду (поднаем) или ссуду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем), залог арендных прав, передача их в уставный капитал и т.п. За исключением перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.

в) Арендатор может производить улучшение арендованного имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, по окончании договора он их забирает с собой. На производство неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. Если согласие было получено, по окончании договора арендатору возмещаются затраты на неотделимые улучшения. Если согласия арендодателя не было, затраты возмещению не подлежат.

г) Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии. Если иное не предусмотрено договором, арендатор несет расходы на содержание имущества и производит текущий ремонт, а арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт.

Прекращение. Помимо случаев отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, прекращение договора возможно:

1) В связи с истечением срока договора. При этом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, уведомив об этом арендодателя. Такого права не возникает, если арендодатель не намерен вообще ни с кем заключать договор аренды на новый срок . Однако если арендодатель в течении года по окончании договора заключит договор аренды с другим лицом, арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.

2)По требованию одной из сторон договор может быть расторгнуть в судебном порядке при существенном нарушении одной из сторон своих обязанностей (в частности, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату или арендодатель не производит капитальный ремонт). При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения.

3) В судебном порядке договор может быть расторгнут арендатором и в случае, если арендованное имущество окажется в непригодном для использования состоянии по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (случайная гибель или повреждение имущества, если риск случайной гибели остался на собственнике).[¹]

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Договора проката

Договор проката - соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательств (п. 1 ст. 626 ГК).

Договор проката отличают: во-первых, особый статус арендодателя; во-вторых, особый предмет договора. Арендодателем по договору проката может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества, т. е. юридическое лицо, для которого сдача имущества в аренду является постоянной целью его предпринимательской деятельности. Разовые операции по сдаче движимого имущества в аренду нельзя отнести к договорам проката.

Предметом договора проката может служить лишь движимое имущество. Движимое имущество, которое может сдаваться напрокат, весьма разнообразно: бытовые электроприборы, одежда, музыкальные приборы, легковые автомобили, мебель, спортивный инвентарь и т. п. Сделки аренды (включая и краткосрочные) с любой недвижимостью, даже осуществляемые профессиональными коммерческими организациями по торговым операциям с недвижимостью, ни при каких условиях не могут быть отнесены к договорам проката.

По общему правилу имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей. Однако при этом закон оговаривает, что иное может быть предусмотрено договором или вытекать из существа обязательства. Это означает, что предмет договора проката при наличии соответствующих условий в договоре может использоваться и для предпринимательских целей (например, использование высокоточной измерительной аппаратуры для осуществления временного контроля за производственными процессами, осуществляемыми арендатором). Сущность обязательства, по которому арендатор - индивидуальный предприниматель ежедневно берет напрокат весы для осуществления собственной торговой деятельности, предопределяет коммерческую цель и характер использования предмета проката.

Таким образом, наряду с бытовым (потребительским) прокатом законодатель допускает и не бытовой прокат. Вследствие этого правомерен и вывод о том, что помимо граждан, составляющих основной контингент арендаторов по договору проката, в этом качестве также могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели.

Особенность договора проката заключается и в том, что он относится законом к категории публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК). Поэтому коммерческая организация - арендодатель не вправе отказать какому-либо лицу из числа обратившихся к ней в заключении договора проката или оказать кому-либо из них предпочтение в отношении заключения договора. Арендодателем должны устанавливаться одинаковые для всех арендаторов условия договора проката, в том числе и об арендной плате. Льготы для отдельных категорий арендаторов допускаются лишь в случаях, указанных в законе и иных правовых актах.

Форма договора проката должна быть письменной. Традиционно в сфере регулирования отношений по прокату имущества используют различные формуляры, определенные арендодателями, и стандартные (типовые) формы договоров. Поэтому зачастую договор проката обладает признаками договора присоединения (ст. 428 ГК).