27388 (Договір найму приміщень), страница 2

Стаття, 812 що коментується, розглядає предмет договору найму житла, якими можуть бути помешкання. До видів помешкання Кодекс відносить, зокрема квартиру або її частину, житловий будинок або його частину. Ці об'єкти належать до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), з визначеними індивіду­альними ознаками і є неспоживними. Квартира або її частина, житловий будинок або його частина можуть бути речами подільними і неподільними. (див. коментарі до ст.ст. 183— >85 ЦК).

• Поняття житла, житлового будинку та квартири як об'єктів права власності дається г статтях 29, 379, 380, 382 ЦК. Виходячи зі змісту ч. 1 ст. 812 ЦК перелік помешкань, які можуть бути предметом договору найму житла, не ; вичерпаним. Очевидно, що законодавець мав на увазі інші будівлі, споруди і приміщення дачний або садовий будинок, які придатні для постійного проживання та належать наймодавцю на праві приватної власності і зареєстровані як нерухомість. Ст. 29 ЦК визначає поняття місця проживання фізичної особи, називаючи крім житлового будинку і квартири ще й гуртожиток, готель, тощо). Тому виникає питання, яке має практичне значення, про можливість 5ути предметом договору найму житла поме­шкань в гуртожитках, готелях. На нашу думку, такі помешкання можуть бути предметом до­говору найму житла, якщо вони відповідають вимогам придатності для постійного проживан­ня, належать власникам на праві приватної власності і передаються у найм саме за умова­ми цього договору. Виходячи з того, що у від­повідності до ч. 1 ст. 810 ЦК наймодавцем може бути лише власник житла, норми договору най­му житла прямо не поширюються на житлові

будинки, інше нерухоме майно, яке визнане са­мочинним будівництвом, тому що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, крім випадків, передбачених ч. З і 5 ст. 376 ЦК (див. коментар до ст. 376 ЦК).

Частина 2 статті, що коментується, визначає єдину вимогу до предмета договору найму жит­ла. Мова йде про придатність помешкання до постійного проживання у ньому (див. коментарі до ст. ст. 379, 380 і 382 ЦК). Вимоги щодо ін­ших якісних характеристик помешкання сто­рони можуть встановити в договорі. Порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і тех­нічним вимогам і визнання житлових будин­ків і житлових приміщень непридатними для проживання визначені постановою Ради Міні­стрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189. Дію цієї постанови в субсидіарному порядку мож­на застосовувати до приватного житла. Якщо після укладання договору найму житла буде встановлена непридатність помешкання до по­стійного проживання у ньому, сторони за взаєм­ною згодою можуть розірвати договір або за по­зовом наймача такий договір може бути визна­ний судом недійсним на підставі ст. 229 або ст. 230 ЦК.

Частина 3 ст. 812 ЦК встановлює, що най­мач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок. Це правило спирається на положення ст. 186 ЦК про спільне призначен­ня головної речі і її належності. До майна, що обслуговує будинок, відносяться приміщення загального користування або допоміжні примі­щення багатоквартирного будинку — примі­щення, призначені для забезпечення експлуата­ції будинку та побутового обслуговування мешканців будинку: під'їзд, сходові клітки, ве­стибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні кори­дори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, а також механічне, електричне, сантех­нічне та інше обладнання за межами або всередені квартири, будинку, тощо (див. коментарі до ст. 382 ЦК і ст. 1 Закону України «Про об'єд­нання співвласників багатоквартирного будин­ку» від 29 листопада 2001 р.).

Право користування вказаним майном у наймачів квартир і власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку є рі­вним.

1. ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИТЛА

2.1 . Обов'язки наймача житла.

1. Наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

2. Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця.

3. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов'язаний постійно вносити плату за комунальні послуги якщо інше не встановлено договором наймом.

У ст.815надається перелік основних обов'язків наймача. По-перше, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому. Такий обов'язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осі які проживають разом з наймачем, та осіб, право проживання яких похідне від прав наймач Йдеться про тимчасових мешканців, пі, наймачів. Перелічені особи не мають права використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. І положення вказує на цільовий характер договору найму житла (про цільове використані житла див. коментар до ст. 383 ЦК) По-друге наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Під забезпеченням збереження житла і підтримуванням його в належному стані елі розуміти виконання наймачем покладених н нього обов'язків щодо здійснення капітального або поточного ремонту, бережне ставлення д санітарно-технічного й іншого обладнання, д об'єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо. Таке дбайливе ставлення від наймача вимагається і відносно май на, що обслуговує будинок.

Відповідно до ч. 2 статі, що коментується наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Чинне житлове законодавство надає праві наймачеві і власнику житла на переобладнан­ня і перепланування житлового будинку або квартири, (ст. 100 і 152 ЖК). Уявляється, що терміни перевлаштування і переобладнання є синонімами. Перевлаштування — це ремонтно-будівельні роботи в житлових будинках і квар­тирах спрямовані на обладнання житла кому­нальними зручностями (газом, ванною кімнатою тощо) і на переобладнання приміщень будинку або квартири. Наприклад, розширення житло­вої площі за рахунок підсобної, зміна призна­чень підсобних приміщень, перенос дверей, ві­кон та ін. Реконструкція індивідуальних жит­лових будинків — комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, унаслідок яких змінюється архітектурно-планувальні та технічні показники житлових будинків (Наказ Міністерства аграрної політики України і На­каз Міністерства фінансів України № 113/198 від 25 квітня 2001 р. (зареєстровано в Міністер­стві юстиції 16 травня 2001 р. № 420/5611) Провадження наймачем перевлаштування та реконструкції житла неможливе без згоди наймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду. Разом з тим, що зако­нодавець пов'язує виникнення вказаного пра­ва у наймача тільки: після отримання згоди власника. Законом не передбачена форма для надання такої згоди. За своєю правовою при­родою така згода належить до юридичного фак­ту. Тому така згода може бути надана як в письмовій, так і в усній формі.

Частина 3 статті, що коментується, зобов'я­зує наймача своєчасно вносити плату за житло. Під своєчасним внесенням плати слід розумі­ти виконання умов договору найму щодо стро­ку внесення плати (див. коментар до ст. 820 ЦК). Окрім того, наймач зобов'язаний самостій­но вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлене договором найму. До ко­мунальних послуг належать послуги водо-, теп­ло-, газопостачаня, послуги водовідведення, елек­троенергія, вивезення побутового сміття та ін. З 1 липня 2003 р. набуває чинності Закон «Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію» від 20 лютого 2003 р., який визначає послуги, що належать до комунальних.

Стаття,819 передбачає, що сто­рони у договорі найму житла можуть встано­вити, на кого з них покладається обов'язок щодо здійснення поточного ремонту житла. Якщо ця обставина не встановлена договором, то вважа­ється, що наймач зобов'язаний здійснювати поточний ремонт житла. До поняття поточно­го ремонту житла належать роботи з підтриман­ня в належному стані складових житла: фар­бування підлоги, вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних прила­дів та інші роботи.

Стаття, 816, встановлює одну із суттєвих умов договору найму житла. Наймач зобов'язаний вказати у договорі найму житла осіб, які проживатимуть разом із ним. Закон не передбачає, щоб до складу цих осіб входили тільки дружина, діти, інші близькі родичі і не обмежує кількісний склад цих осіб. Тому з на­ймачем за його бажанням можуть проживати різні особи. Суттєвість цієї умови має кілька практичних значень. Залежно від кількості, віку та інших характеристик осіб, з якими має на­мір проживати разом наймач, наймодавець вправі відмовитися від укладання такого дого­вору. Якщо ці обставини наймач приховає від наймодавця, за позовом останнього, на нашу думку, суд може визнати договір найму недійс­ним на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК або суд може висилити цих осіб без надання іншого житла. Друге значення цієї норми в тому, що особи, які проживатимуть разом із наймачем набувають рівних з ним прав та обов'язків щодо користу­вання житлом. Фактично вони стають учасни­ками договору і наділяються відповідними пра­вами та обов'язками відносно наймодавця і на­ймача. Така правова конструкція свідчить про поширення на осіб, які проживатимуть разом із наймачем, вимог щодо особи самого наймача, які випливають зі змісту ст. 813 ЦК. Третє зна­чення закріплене в ч. 2 цієї статті і полягає в тому, що наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору осо­бами, які проживають разом з ним (про відпо­відальність за порушення умов договору, тобто про правові наслідки порушення зобов'язання див. коментар до ст. 611 ЦК). Стосовно догово­ру найму житла відповідальність наймача за дії вказаних осіб може бути у вигляді достроково­го розірвання договору і виселення. Виходячи з рівності прав і обов'язків наймача і осіб, з яки­ми має намір проживати разом наймач, вказані правові наслідки поширюються і на названих осіб. Вони і наймач стають солідарними борж­никами. У зв'язку з цим виникає питання про необхідність підписання договору особами, які проживатимуть разом із наймачем або про надання ними згоди на проживання на таких умовах в іншій формі. ЦК не передбачає обов'я­зкової участі в укладанні договору найму жит­ла, в якій-небудь формі осіб, які проживатимуть разом із наймачем. Підставами виникнення прав і обов'язків для таких осіб є договір най­му житла і вимоги відповідних статей гл. 59

563

ЦК. Частина 3 ст. 816 ЦК встановлює солідар­ні обов'язки кількох наймачів житла за одним договором найму. Кілька осіб можуть стати наймачами житла при укладанні договору або після заміни первісного наймача в порядку, передбаченому ст. 824 (про права кредитора у разі солідарного обов'язку боржників див. ко­ментар до ст. 543 ЦК).

Частина 4 статті, що коментується, надає на­ймачеві й особам, які постійно проживають ра­зом з ним, право домовитися про порядок ко­ристування житлом. Форма такої домовлено­сті законом не передбачена, тому вона може бути досягнута як у письмовій, так і в усній формі. Наймач і особи, які постійно прожива­ють разом із ним, можуть встановити порядок користування жилими приміщеннями. У разі спору з цього питання порядок користування житлом між названими особами встановлюєть­ся за рішенням суду. При розгляді таких справ суд має перевірити, чи був раніше встановле­ний між сторонами у справі порядок користу­вання жилими приміщеннями. Якщо такий порядок був установлений (цей факт може бути встановлений будь-якими доказами), і він від­повідає вимозі про рівність прав наймача і осіб, які постійно проживають разом з ним, суд по­становляє рішення про встановлення саме та­кого порядку.

Стаття820, що коментується, регулює умови і порядок виконання наймачем такого обов'яз­ку, як внесення плати за користування жит­лом. У цій статті не конкретизовано форми плати за житло. Відповідно до ст. 762 ЦК за користування майном сторони можуть передбачити плату в грошовій або натуральній фор­мі. Тому, на нашу думку, й у договорі найму житла сторони можуть передбачити плату в названих формах. Чинним законодавством не встановлений максимальний розмір плати за користування житлом. Такий розмір встанов­люється сторонами в договорі. Якщо буде при­йнятий закон, який встановить максимальний розмір плати за користування житлом, сторо­ни в договорі не вправі передбачити розмір плати, що перевищує цей розмір. Прийняття і застосування такого закону до норм, що регу­люють договір найму житла, передбачено ще й ч. З ст. 810 ЦК.

Виникає питання, чи належить розмір плати за користування житлом до істотної умови до­говору найму житла? Складність відповіді на це питання полягає в тому, що гл. 59 ЦК безпосе­редньо не визначає розмір плати за користуван­ня житлом як істотну умову договору. Крім того, ч. 2 ст. 762 ЦК прямо визначає, що розмір плати за користування майном не належить до істотних умов договору і може бути визна­чений, у випадку спору, судом при певних умо­вах, (див. коментар до ч. 2 ст. 762 ЦК). Сис­темний аналіз вказаних статей, ч. 1 ст. 638 і ч. З ст. 810 ЦК дозволяє зробити висновок про те, що розмір плати за користування житлом не належить до істотних умов договору. Якщо встановлений рішенням суду розмір плати за житло не задовольняє наймача, він у порядку, пе­редбаченому ч. 1 ст. 825 ЦК, має право відмо­витися від договору найму. Якщо таке рішен­ня не задовольняє наймодавця, він не має права відмовитися від договору найму. Але за резуль­татами розгляду справи розмір плати буде вста­новлений з урахуванням споживчої якості житла та інших обставин, які мають істотне зна­чення. Розірвання такого договору можливе у судовому порядку на умовах, передбачених ст. 652 ЦК. Відповідно до ч. 2 ст. 820 ЦК догово­ром найму або окремим законом може бути встановлено право односторонньої зміни розмі­ру плати за користування житлом. У против­ному випадку така одностороння зміна розмі­ру плати не допускається. До таких законів слід віднести ст.ст. 651, 652 та ст. 764 ЦК. Частина З ст. 820 ЦК надає сторонам договору право встановлювати в договорі строк внесення пла­ти за користування житлом. Такий строк може бути щотижневим, щомісячним і т. ін. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

2.2. Права наймача житла

Стаття 817. Право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, на вселення інших осіб у житло