27388 (Договір найму приміщень)

ВСТУП

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в ЦК України.

Оскільки в останній час в Україні досить велика частка населення не має коштів на придбання свого житла, а інша, теж досить велика частка, має надлишки приватизованої житлової площі, то проблема найму (оренди) житлових приміщень стоїть гостро майже в кожній пересічній українській сім’ї. Оскільки таких випадків досить багато, то і юридичних проблем виникає теж багато.

Отже, тема „Договір найму (оренди) жилих приміщень” є і буде ще досить довго актуальною не тільки для пересічного громадянина, але й для юристів.

Таким чином, об’єктом даного дослідження є договір найму (оренди) жилих приміщень, його досконалість та недоліки.

Предметом дослідження будуть статті Цивільного кодексу України, коментарі статей ЦКУ, наукові праці, присвячені проблемам законодавчого забезпечення договору найму (оренди) житла, публікації в спеціальній юридичній періодиці.

Метою дослідження є розкриття проблемних питань Цивільного кодексу України, присвячених темі курсової. Вироблення рекомендацій по усуненню недоліків в законодавстві , присвяченому найму жилих приміщень.

Задачі дослідження:

• досконально дослідити житлове законодавство на предмет виявлення проблем, пов’язаних з договором найму (оренди) жилих приміщень;

• запропонувати свої шляхи вирішення проблем.

При дослідженні використовуються такі методи:

• метод соціально-історичного аналізу;

• метод правового аналізу;

• метод порівняльного аналізу.

1 ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРУ НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ

1.1 Договір найму житла

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у влас­ність або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користу­ватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового ре­гулювання договору найму (оренди) житла в но­вому ЦК України. Крім того, договір найму житла надає реальну можливість для реаліза­ції конституційних положень про вільний ви­бір місця проживання та про здійснення права приватної власності (ст. ст. 33 і 41 Конститу­ції України). Договір найму (оренди) житла належить до двосторонніх, а в деяких випадках і багатосто­ронніх правочинів. Тому він має відповідати умовам дійсності правочинів і договорів (відповідно до ст.ст 626-627, гл. 52 ЦК).

Дого­вір найму житла є підставою для виникнення зобов'язання — правовідношення, в якому ко­жна зі сторін має одночасно і права, і обов'язки і вважається боржником у тому, що вона зобо­в'язана вчинити на користь другої сторони, і од­ночасно — кредитором у тому, що вона має пра­во вимагати від неї. Виходячи з того, що дого­вір найму (оренди) житла є двостороннім, оскільки правами та обов'язками наділені оби­дві сторони договору, наймодавець одночасно ви­ступає як кредитор і боржник, який має право вимагати від наймача (боржника) виконання його обов'язків, наприклад, сплати грошей за користування житлом, а наймач як кредитор вправі вимагати від наймодавця (боржника) на виконання зобов'язання вчинити на його ко­ристь певну дію (передати житло в користуван­ня негайно або у строк, встановлений договором найму) []. У разі невиконання боржником обов'я­зку передати кредиторові у користування жит­ло, кредитор має право вимагати його передання відповідно до умов зобов'язання, якщо інше не передбачене законом. Наприклад, якщо жи­тло ще не передане, переважне право на його одержання має той із кредиторів, зобов'язання на користь якого виникло раніше, а коли це не­можливо визначити, — кредитор, який першим подав позов (ст. 620 ЦК). Пра­вові наслідки непередання майна наймачеві, вказані в ст. 766 ЦК, поширюються на договір найму житла. Такий договір є відплатним, стро­ковим, консенсуальним. Він вважається укла­деним, тобто набирає чинності, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. До істотних умов договору на­лежать умови про предмет договору (ст. 812 ЦК), дані про осіб, які прожи­ватимуть разом із наймачем, а також усі ті умо­ви, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 3 статті 810 ЦК до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комуналь­ної власності, застосовуються положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлене законом. Договір найму житла не є різновидом договору найму (оренди). На договір найму житла по­ширюються норми, що регулюють договір най­му (оренди) в частині, яка не закріплена в гл. 59 ЦК в порядку аналогії закону. Наприклад, ст.ст. 762, 766 ЦК та інші.

Щодо застосування положень інших законів до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комуналь­ної власності, то такі закони будуть прийняті відповідно до вимог цього Кодексу та ст. З При­кінцевих та Перехідних положень ЦК. Напри­клад, таким законом може бути встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, що передбачено ч. 1 ст. 820 ЦК.

1. Договір найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності

Відповідно до ч. 2 статті 810 підстави, умови, порядок укладення та припи­нення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом. Мова йде про засто­сування до договору найму державного або ко­мунального житла норм чинного Житлового Кодексу Української РСР (далі — ЖК) та підзаконних актів, прийнятих на вимогу ЖК. Ра­зом з тим, глави ЖК, що регулюють право ко­ристування житлом, яке належить громадянам та юридичним особам на праві приватної влас­ності (у будинках громадського житлового фо­нду, службових приміщеннях і гуртожитках, які належать громадянам і фізичним особам, у бу­динках, квартирах приватного житлового фон­ду) втрачають силу після набрання чинності ЦК і до них не застосовуються. Відповідно до ст.ст. 4 та 9 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК щодо цивільних відносин, які виникли до на­брання чинності ЦК, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після на­брання ним чинності. До договорів, що були укладені до 1 січня 2004 р. і продовжують дія­ти після набрання чинності ЦК України, засто­совуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання дого­ворів окремих видів незалежно від дати їх укла­дання. Виходячи з цих вимог, а також врахо­вуючи неповне за обсягом правове регулюван­ня змін договору найму житла в гл. 59 ЦК, на підстави, порядок і наслідки зміни укладених до 1 січня 2004 р. договорів найму житла поширюються норми, передбачені ст.ст. 651-653 ЦК. Таким чином, норми гл. 59 ЦК регулю­ють підстави, умови, порядок укладення та при­пинення договору найму житла, що є об'єктом права приватної власності, тобто стосовно жит­ла, яке належить фізичним та юридичним осо­бам.

2. Сторони у договорі найму житла

Сторонами договору найму житла є наймодавець, — особа яка є власником житла, і най­мач — особа, якій передається житло в кори­стування. Такими особами можуть бути фізич­ні особи, які набули повної цивільної дієздат­ності та юридичні особи (див. коментарі до ст.ст. ЗО і 80 ЦК). Якщо власниками житла є кілька осіб, вони можуть бути наймодавцями у договорі. Якщо договір найму житла укла­дається з кількома особами або у разі заміни первісного наймача на кілька осіб, вони можуть бути наймачами у договорі (див. коментар до ст. 824). Таким чином, на стороні наймодавця і наймача можуть бути багато осіб. Такі особи за своїм положенням відносяться відповідно до солідарних кредиторів та боржників (див. коментарі до ст.ст. 540-543 ЦК).

ЦК передбачає право бути наймачем житла юридичній особі, яка може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Правовою підставою для користування таким житлом може бути договір піднайму житла (див. коментар до ст.823 ЦК).

1. Сторони у договорі піднайму житла

Стаття, що коментується присвячена ще од­ному праву наймача — праву на укладення договору піднайму. До згоди наймодавця на укладання договору піднайму можна застосу­вати положення інших норм гл. 59 ЦК, які вимагають від наймача отримати таку згоду (див. наприклад, коментарі до ст.ст. 815 і 817 ЦК). У ч. 1 ст. 823 ЦК відсутня вказівка на обов'яз­ковість згоди на укладення наймачем догово­ру піднайму осіб, які постійно проживають із наймачем. Виходячи з рівності прав та обов'яз­ків наймача й осіб, які постійно проживають з ним, така згода є обов'язковою.

Предметом договору піднайму є частина або все найняте наймачем помешкання. Не може бути самостійним предметом договору піднай­му підсобні приміщення (кухня, коридор, комо­ра, тощо). Сторонами цього договору є наймач і піднаймач, який, як і тимчасовий мешканець, не набуває самостійного права користування жит­лом (див. коментар до ч. 2 ст. 818 ЦК).

Частина 2 ст. 823 ЦК встановлює оплатність договору піднайму. Розмір плати за користуван­ня житлом встановлюється договором піднай­му і цей розмір може бути більшим за розмір плати, що вноситься наймачем, (див. коментар до ст. 820). Договір піднайму житла є похідним від договору найму. Тому ч. З ст. 823 ЦК пе­редбачає, що строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі припинення договору найму житла, в тому числі дострокового, одночасно з ним при­пиняється договір піднайму. Якщо піднаймач відмовляється звільнити житло у випадку при­пинення договору найму житла, він може бути виселений за рішенням суду без надання іншо­го житла за позовом власника житла.

У ч. 5 ст. 823 ЦК йдеться про обмеження прав піднаймача відносно прав наймача. До договору піднайму не застосовується положен­ня про переважне право на укладення догово­ру на новий строк, тобто до спливу строку дого­вору піднайму наймач може не попереджати піднаймача про відмову від укладення догово­ру на новий строк. Такий договір може вважа­тися укладеним на новий строк тільки після укладення нового договору. Якщо новий дого­вір піднайму укладений з іншою особою, то під­наймач не має права вимагати переведення на нього прав піднаймача.

Ст. 823 ЦК не встановлює форми договору піднайму житла, обов'язки піднаймача та осіб, які постійно проживають з ним, підстави до­строкового припинення договору піднайму. Зміст гл. 59 ЦК дає можливість зробити висно­вок про те, що договір піднайму має похідний характер від договору найму житла. Тим са­мим визначаються вимоги до договору піднай­му щодо його форми, обов'язків піднаймача та осіб, які постійно проживають із ним тощо. Ці вимоги мають відповідати подібним правовід­носинам за договором найму житла.

1. Заміна наймача у договорі про найом житла

Під час дії договору найму може виникнути необхідність заміни наймача. Така зад можлива з участю наймача, який залишається проживати в помешканні, або без участі наймача у разі смерті наймача або вибуття з житла. У першому випадку заміна найм можлива за його вимогою та вимогою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, особи за домовленістю можуть запропонувати наймодавцю кандидатуру нового наймача з повнолітніх осіб, які постійно проживають разом з наймачем.

У разі смерті наймача або вибуття його житла, наймачами можуть стати усі інші і повнолітні особи, які постійно проживали з і лишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У ці му разі договір найму житла залишаєте чинним на попередніх умовах. Вибуття наймача свідчить, що він вибув на постійне проживання до іншого населеного пункту або інше жиле приміщення в тому ж населено» пункті і перестав виконувати свої обов’язки за договором найму.

Диспозиція статті 824, викладена таким чином, що можна зробити висновок з урахуванням змісту інших статей при переважність вимоги наймача, інших осіб, як постійно проживають разом з ним, про замі ну наймача над відмовою наймодавця даті згоду на таку заміну. Вперше в гл. 59.пропо­зиції вказаних осіб законодавець називає ви­могами, підкреслюючи їх значення. Крім того інші особи, які постійно проживають разом з наймачем, набувають такого статусу (рівного] за правами і обов'язками з наймачем) тільки! після згоди наймодавця (ст. 816 ЦК). Серед підстав розірвання договору найму житла від­сутня така обставина, як відмова наймодавця від заміни наймача. Не припиняється зобов'язання за договором найму житла смертю фізичної особи — боржника (див. коментар до • ст. 608). Очевидно, що відмова наймодавця дати згоду на заміну наймача може бути оскаржена до суду, який має задовольнити такий позов, якщо встановить, що особа, якою пропонується замінити наймача, відповідає вимогам, що пред'являються до такої особи (див. комен­тар до ст. 813 ЦК).

1.3.3 Правонаступництво

Правонаступництво є однією з підстав замі­ни кредитора у зобов'язанні (див. коментар до ст. 512 ЦК). Відповідно до ст. 514 ЦК до ново­го кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або за­коном. У разі зміни власника житла, передано­го у найм на підставі договорів про відчуждення житла, інших цивільно-правових підставах, до нового власника переходять права та обов'яз­ки наймодавця. Правами наймодавця є право вимагати від наймача виконання його обов'яз­ків, передбачених ст. ст. 815, 819, 820 ЦК та (або) інших обов'язків, установлених у договорі. До обов'язків наймодавця належать: передача на­ймачеві житла придатного для постійного про­живання у ньому, здійснення капітального ре­монту, якщо інше не встановлене договором, ви­конання вимог ст. 822 ЦК про переважні права наймача та дотримання прав наймача, передба­чених законом або договором. Правило, вста­новлене ч. 2 ст. 770 ЦК про те, що сторони мо­жуть встановити у договорі найму, що у разі від­чуження наймодавцем речі договір найму припиняється, не поширюється на правовідно­сини правонаступництва у разі зміни власника житла, переданого у найм. Ст. 814 ЦК є імпера­тивною нормою, обов'язковість її положень для сторін випливає зі змісту та із суті відносин між

сторонам відповідно до вимог ч. З ст. б ЦК. Т| норма має обов'язкову силу для учасників* говору. Вказана правова норма спрямована захист житлових прав наймача. Припинення договору має своїм наслідком виселення наймача з житла. Тому, коли сторони встановлють, у договорі найму, що у разі відчуження найманцем житла договір найму припиняєте таке положення договору може бути визнаної дійсним на підставі ст.ст. 203 ч. і ст. 215 І Слід також враховувати, що можливе припинення права власності на нерухоме майно (жит вий будинок) у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене, і житлові будинку (див. коментар до ст.ст. 350 і 351 І Викуп у такому порядку не припиняє дію договору найму житла.

1. Форма і предмет договору найму житла

Стаття 811, передбачає, що до­говір найму житла як правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Ст. 811 ЦК вста­новлює письмову форму договору найму житла. Вимоги до письмової форми правочину перелі­чені в ст. 207 ЦК. Недодержання сторонами письмової форми договору найму житла не має наслідком його недійсність. У даному випадку законом не встановлено, що недодержання сто­ронами письмової форми договору найму жит­ла має наслідком його недійсність. Тому факт укладання такого договору і заперечення одні­єю зі сторін факту вчинення цього правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та ін. Рішення суду в таких випадках не може ґрунтуватися на показаннях свідків (див. коментар до ст. 218 ЦК).

Якщо особа вважає себе наймачем після укладання договору найму житла, а власник житла оспорює факт учинення цього договору і не передає житло в користування, то вона вправі звернутися до власника житла з позо­вом про примусове виконання обов'язку в натурі, тобто про зобов'язання відповідача пе­редати житло в користування. У випадку оспо­рювання факту вчинення цього договору і вчи­нення перешкод у користуванні житлом з боку власника житла, особа, яка вселилася в приміщення, може звернутися до власника житла з позовом про визнання права користування житлом і зобов'язання відповідача припинити чинити (усунути) перешкоди у здійсненні права користування майном. У таких справах підлягає доведенню факт укладання договору найму. Допустимими доказами цього факту і заперечень проти нього можуть бути письмові а прирівнені до них докази. Показання свідків у даному випадку не вважаються допустимими доказами.