26611 (Аренда недвижимого имущества)

5

Содержание:

Глава 1 Аренда недвижимости в Гражданском праве: особенности правового регулирования. 2

Глава 2 Заключение договора аренды недвижимости. Проблемы регистрации. 3

Глава 3 Расторжение договора аренды недвижимого имущества. 9

Глава 4 Особенности аренды зданий и сооружений. 12

Глава 5 Особенности аренды предприятий. 16

Список использованной литературы 20

Глава 1 Аренда недвижимости в Гражданском праве: особенности правового регулирования.

Два параграфа главы 34 ГК РФ содержат специальные правила в отношении такой недвижимости, как здания и сооружения, а также предприятия как имущественного комплекса. Однако единой договорной модели и соответственно единых законодательных требований в отношении аренды всех объектов недвижимости не предусмотрено. К недвижимости, особенности правового регулирования аренды которой не предусмотрены в специальных параграфах, применимы “Общие положения об аренде” (&1 главы 34 ГК); например: особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст.607); договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации если иное не предусмотрено законом (п.2 ст. 609 ГК). Трудно сказать чем вызвана необходимость применения такой схемы правового регулирования аренды (например, применительно к купле- продаже в ГК установлены специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с куплей-продажей всякого недвижимого имущества).

Анализируя нормы ГК регулирующие вопросы аренды недвижимости по существу, можно выделить два общих принципа на которых построены эти положения. Во-первых это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и необходимости его государственной регистрации. Во-вторых, при регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты “слабой стороны”, как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется идея защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого в конкретной ситуации может выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

Разумеется нормами ГК регулирование аренды недвижимости не исчерпывается. Правила ГК РФ о регистрации договоров аренды недвижимого имущества конкретизируются в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. №122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и в принятых в его развитие актах. Кроме того, в соответствии со ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены отдельные особенности аренды обособленных природных объектов, а согласно ст. 610 ГК РФ — максимальные предельные сроки договора аренды для отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества. Принятия каких-либо иных специальных нормативных актов, регулирующих арендные отношения ГК РФ не предусматривает.

Глава 2 Заключение договора аренды недвижимости. Проблемы регистрации.

Как и в случае с другими договорами, предметом которых является недвижимость, к аренде недвижимости применяются повышенные требования, связанные с формализацией договора. Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора.

На сегодня это единственное требование относительно формы договора, однако в литературе высказываются суждения относительно необходимости введения обязательного нотариального удостоверения договоров аренды недвижимости.¹ При этом предлагается заменить регистрацию обязательным нотариальным удостоверением которое не только проще, но и связано с “консультационными функциями которые осуществляет нотариус”.¹ Однако такая замена представляется невозможной поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайно важное значение для имущественного оборота. Совмещение же регистрации и нотариального удостоверения ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Наконец утверждение о том, что система государственной регистрации не сопряжена с консультационными функциями, и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения “поголовного” принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь именно от нотариуса (а не от адвоката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК).

Другим существенным условием договора аренды недвижимости является цена (данное утверждение относится только к аренде зданий (сооружений) и предприятий). Согласно п. 1 ст. 654 ГК при отсутствии условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом стороны могут договорится о различных формах арендной платы, главное, чтобы встречное предоставление арендатора имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

И все же ни форма, ни условие о цене не вызывают столько споров в теории и практике как вопрос о государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Здесь возникает сразу несколько проблем.

Во-первых поднимается вопрос о том что же собственно следует регистрировать: договор аренды недвижимого имущества, право аренды или и то и другое. Сама идея регистрации права аренды возникла после принятия закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в котором предусматривается регистрация права аренды (п. 1 ст. 26 Закона) наряду с договором аренды (п. 3 ст. 26 Закона). При этом исходя из буквального толкования Закона право аренды недвижимости должно регистрироваться независимо от срока на который заключен договор. Это фактически сводит на нет положение п.2 ст. 651 ГК позволяющее не регистрировать договоры аренды недвижимости заключенные на срок менее года. Естественно, что с таким пониманием положений закона не согласны не только бухгалтеры и руководители предприятий, но и многие юристы. Например, В. В. Витрянский считает само упоминание права аренды в Законе о регистрации “технической оплошностью законодателя”.² Существует и противоположная точка зрения. О. Гутников считает что требование о регистрации права аренды введено намеренно, при этом “государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права” (п. 2 ст. 2 Закона о регистрации) и уход от нее влечет понятные негативные последствия.³ Не думаю что законодатель совершал “техническую оплошность” вынося фразу “регистрация права аренды” в название 26 статьи Закона. Однако признавать какую-либо зависимость договора аренды недвижимости от регистрации права аренды значит идти против ГК в соответствии с п. 3 ст. 433 которого договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно право аренды должно регистрироваться, но его регистрация не должна влиять на судьбу договора. Высший Арбитражный Суд в информационном письме от 16 февраля 2001 года №59 “Обзор практики разрешения споров связанных с применением Федерального Закона О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” рассмотрел это противоречие и пришел к выводу, что “положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества”. Таким образом право аренды зданий и сооружений заключенной на срок менее года не подлежит регистрации, при заключении же договора на срок более года он регистрируется вместе с правом аренды.

Еще один вопрос, долгое время вызывавший споры как у практиков так и у теоретиков: государственная регистрация договора аренды нежилых помещений. Дело в том что правило, исключающее необходимость государственной регистрации договоров, заключенных на срок менее одного года, расположено в ГК в специальном параграфе, регулирующем аренду зданий и сооружений, и нигде в законодательстве не упоминается о распространении правил этого параграфа на аренду нежилых помещений. Такая ситуация сложилась потому, что в период, когда разрабатывался и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации. Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. В результате теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилом о том что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже отмечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако это специальное правило не затрагивает договоров аренды нежилых помещений. Некоторые юристы в своих теоретических работах пытались обойти это ограничение. Например, И. Исрафилов считает что нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных правоотношений, поскольку “они уже объединены под общим значением “здание”” и к ним следует применять все нормы, регулирующие аренду зданий.⁴ Такой подход мог бы стать выходом из ситуации, однако применение например статьи 654 ГК о недействительности договора в котором нет условия о цене к аренде нежилых помещений, а также некоторых других норм &4 гл. 34 ГК, может привести к разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение очень многие договоры аренды нежилых помещений). Президиум ВАС РФ, рассмотрев сложившуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года №53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений”), пришел к выводу о том, что в отсутствие в ГК РФ специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений к таким договорам должны применятся правила п.2 ст. 651 ГК РФ, то есть регистрации должны подлежать только договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее года. К такому выводу пришло и министерства РФ по налогам и сборам в Письме от 10 июня 2000 года №02-5-11/243 “Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц”. Основой такого решения является определение природы нежилого помещения как объекта, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного. Из этого вытекает необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и договора аренды расположенного в нем нежилого помещения, то есть к государственной регистрации. Таким образом, договор аренды нежилых помещений на срок до одного года, также как и договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации и должен считаться заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК, то есть с момента подписания договора. Такой подход к решению вопроса о регистрации договора аренды не означает, что остальные правила соответствующего параграфа об аренде зданий (сооружений) применимы к договорам аренды нежилых помещений, они, как и договоры аренды жилых помещений, регулируются общими нормами ГК РФ об аренде. Поэтому не подлежат применению, в частности, правила об обязательном определении в договоре аренды размера арендной платы и о формализации передачи имущества по договору аренды, о приобретении арендатором каких-либо прав на земельный участок, на котором расположено арендованное имущество.

Вышеперечисленные проблемы являются общими для заключения договоров аренды недвижимости. Порядок заключения договоров аренды предприятия обладает рядом существенных особенностей. В отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, перечня всех долгов включаемых в состав предприятия и других документов. Однако на практике трудно представить заключение договора аренды предприятия без указанных документов. Например, в соответствии с ГК арендодатель обязан предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия. Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем (в качестве приложения к договору) полного перечня всех долгов, включаемого в состав арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса.

Характерная особенность договора аренды предприятия, заключается в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требования арендодателя, а с другой — переводом на арендатора долгов арендодателя, связанных с деятельностью предприятия. В ГК (& 5 гл. 34) отсутствуют какие либо специальные правила, которые бы регулировали порядок и условия уступки арендодателем прав требований арендатору по договорам и иным обязательствам, связанным с деятельностью предприятия. Права требования, подлежащие передаче арендатору вместе с предприятием, должны определяться в договоре аренды предприятия, их уступка арендатору осуществляется по общим правилам о цессии (& 1 гл. 24 ГК) и не вызывает затруднений. Перевод долга требует во всех случаях согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК). Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из кредиторов письменного согласия на перевод долга явилось бы непреодолимым препятствием для передачи в аренду указанного предприятия. Поэтому законодатель предусмотрел специальные правила об уведомлении кредиторов об аренде предприятия и наделил последних определенными правами (ст. 657 ГК). Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения арендодателем обязанности по уведомлению кредиторов об аренде предприятия. Кредиторам, как получившим уведомление об аренде предприятия, но не давшим согласия, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления об аренде предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Кроме того, по долгам, включенным в состав предприятия, которые были переданы арендатору без согласия кредиторов на перевод этих долгов, арендодатель и арендатор после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Глава 3 Расторжение договора аренды недвижимого имущества.