19395 (Бухгалтерский учет операций по ипотеке (залогу недвижимости)), страница 3

│ипотекой │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Начислены проценты по закладной │ 24 │ 76-3 │ 91-1 │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Начислена задолженность бюджету по НДС с│ 4 │ 91-2 │ 68 │

│суммы причитающихся процентов (16,67% х │ │ │ │

│24 тыс. руб. : 100%) │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Отражен финансовый результат │ 20 │ 91-9 │ 99 │

│(операционная прибыль) от предоставления│ │ │ │

│займа │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│На расчетный счет зачислены денежные │ │ │ │

│средства в связи с погашением закладной:│ │ │ │

│заем │ 2000 │ 51 │ 58-3 │

│проценты │ 24 │ 51 │ 76-3 │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Возвращен залогодателю залог │ 2024 │ │ 008 │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│ С расчетного счета уплачен в бюджет НДС│ 4 │ 68 │ 51 │

└────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┘

Учет обращения закладных.

Согласно ст.47 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, что обуславливает возможность обращения закладных и тем самым является предпосылкой для возникновения их вторичного рынка.

Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней (или на добавочном листе - аллонже) передаточной надписи (индоссамента) в пользу третьего лица и влечет последствия уступки требования. При этом залогодержатель становится индоссантом, а новый владелец ценной бумаги - индоссатом. Ограничений при индоссировании закладных нет.

В индоссаменте должно быть точно и полно указано наименование лица, которому передаются права по закладной. В противном случае передаточная надпись считается ничтожной. Первый индоссамент подписывается залогодателем, а все последующие - владельцем закладной, названным в предыдущей надписи.

Возможность индоссирования закладной превращает ее из средства обеспечения обязательства в средство платежа. С помощью закладной индоссант погашает свои обязательства перед различными кредиторами: поставщиками, банками и др.

Индоссат, приобретая закладную, получает право требовать от залогодателя исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а также уплаты причитающихся ему в возмещение сумм:

- убытков или неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения или просрочки исполнения обязательства;

- судебных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

- расходов по его продаже.

У индоссанта операции по индоссированию закладных (списание закладной с баланса и обеспечения с забалансового счета) сопровождаются записями по дебету счетов 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" и др. и кредиту счетов 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", субсчет "Закладные полученные" и др., а также по кредиту счета 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные". В случае несоответствия сумм индоссируемой закладной и погашаемого обязательства возникшая разница принимается к учету как операционный доход (расход).

Индоссирование закладной, удостоверяющей право на получение обязательства по кредитному договору или договору займа, рассматривается как отчуждение финансового актива, что предполагает использование счета 91 "Прочие доходы и расходы". При этом каждый индоссат имеет право принимать участие в распределении процентов.

Если закладная не будет оплачена залогодателем в установленный срок, то, в отличие от векселя, ее индоссанты не несут солидарной ответственности вместе с плательщиком. Следовательно, ведения каждым индоссантом забалансового учета индоссированных закладных в данном случае не требуется.

Для индоссата получение от своего контрагента закладной третьего лица приравнивается к прекращению обязательств отступным, обуславливая тем самым погашение дебиторской задолженности в согласованном размере. В соответствии с Приказом Минфина России от 15.01.1997 N 2 "О порядке отражения в бухгалтерском учете операций с ценными бумагами" (с изменениями от 01.12.1998) такая закладная должна приниматься к учету как ценная бумага и отражаться в составе финансовых вложений:

Д-т сч. 58 "Финансовые вложения", субсч. 2 "Долговые ценные бумаги",

К-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" и др.

Пример 3. [21, c. 33]. Организация Б 16.03.2002 приобрела у организации В материалы стоимостью 2160 тыс. руб. (в том числе НДС 360 тыс. руб.) и фактической себестоимостью 1200 тыс. руб.

Расчеты между ними произведены с помощью закладной организации А (см. пример 1).

По условиям сделки оставшаяся часть долга погашена денежными средствами.

31.03.2002 закладная погашена организацией А.

Порядок учета операций, обусловленных настоящей сделкой, у индоссанта и индоссата см. в табл. 2.

Таблица 2

Методика учета операций по индоссированию закладной

┌────────────────────────────────────────┬─────────┬─────────────┐

│ Содержание операции │ Сумма, │Корреспонди │

│ │тыс. руб.│рующие счета │

│ │ ├──────┬──────┤

│ │ │ Д-т │ К-т │

├────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┤

│ Индоссант (организация Б) │

├────────────────────────────────────────┬─────────┬──────┬──────┤

│Оприходованы поступившие от поставщика │ │ │ │

│материалы: │ │ │ │

│на покупную стоимость без НДС │ 1800 │ 10-1 │ 60 │

│на сумму НДС │ 360 │ 19-3 │ 60 │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Погашена задолженность поставщика в │ 2012 │ 60 │ 91-1 │

│связи с индоссированием закладной с │ │ │ │

│учетом причитающихся индоссанту │ │ │ │

│процентов │ │ │ │

│(2000 тыс. руб. + 1,2% х │ │ │ │

│2000 тыс. руб. : 100% х 15 дн. : 30 дн.)│ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Списана балансовая стоимость │ 2000 │ 91-2 │ 58-3 │

│индоссированной закладной │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Начислена задолженность бюджету по НДС с│ 2 │ 91-2 │ 68 │

│суммы удержанных процентов │ │ │ │

│(16,67% х 12 тыс. руб. : 100%) │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Отражен финансовый результат │ 10 │ 91-9 │ 99 │

│(операционная прибыль) от индоссирования│ │ │ │

│закладной │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Передан поставщику залог, обеспечивающий│ 2024 │ │ 008 │

│индоссированную закладную │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Принята к вычету сумма входящего НДС, │ 335,333│ 68 │ 19-3 │

│относящегося к стоимости оплаченных │ │ │ │

│закладной материалов │ │ │ │

│(2012 тыс. руб. х 360 тыс. руб. : │ │ │ │

│2160 тыс. руб.) │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│С расчетного счета перечислена │ 148 │ 60 │ 51 │

│поставщику оставшаяся часть долга │ │ │ │

│(2160 тыс. руб. - 2012 тыс. руб.) │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Принята к вычету оставшаяся часть │ 24,667│ 68 │ 19-3 │

│входящего НДС │ │ │ │

│(360 тыс. руб. - 335,333 тыс. руб.) │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┤

│ Индоссат (организация В) │

├────────────────────────────────────────┬─────────┬──────┬──────┤

│Отгружена продукция покупателю │ 2160 │ 62 │ 90-1 │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Списана себестоимость отгруженной │ 1200 │ 90-2 │ 43 │

│продукции │ │ │ │

┌────────────────────────────────────────┬─────────┬─────────────┐

│ Содержание операции │ Сумма, │Корреспонди │

│ │тыс. руб.│рующие счета │

│ │ ├──────┬──────┤

│ │ │ Д-т │ К-т │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Начислена задолженность бюджету по НДС │ 360 │ 90-3 │ 68 │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Отражен финансовый результат (прибыль) │ 600 │ 90-9 │ 99 │

│от продажи продукции │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Получена от покупателя закладная │ 2012 │ 58-2 │ 62 │

│организации А │ │ │ │

│(2000 тыс. руб. + 1,2% х │ │ │ │

│2000 тыс. руб. : 100% х 15 дн. : 30 дн.)│ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Получен залог, обеспечивающий │ 2024 │ 008 │ │

│индоссированную закладную │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│На расчетный счет зачислена оставшаяся │ 148 │ 51 │ 62 │

│часть долга покупателя │ │ │ │

│(2160 тыс. руб. - 2012 тыс. руб.) │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│На расчетный счет зачислены денежные │ 2024 │ 51 │ 91-1 │

│средства залогодателя (организации А) в │ │ │ │

│связи с погашением закладной │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Списана балансовая стоимость погашенной │ 2012 │ 91-2 │ 58-2 │

│закладной │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Начислена задолженность бюджету по НДС с│ 2 │ 91-2 │ 68 │

│суммы процентов по закладной, │ │ │ │

│причитающихся индоссату │ │ │ │

│(16,67% (2024 тыс. руб. - │ │ │ │

│2012 тыс. руб.) : 100%) │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Отражен финансовый результат │ 10 │ 91-9 │ 99 │

│(операционная прибыль) от погашения │ │ │ │

│закладной │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Возвращен залогодателю залог │ 2024 │ │ 008 │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│С расчетного счета уплачен в бюджет НДС │ 362 │ 68 │ 51 │

│(360 тыс. руб. + 2 тыс. руб.) │ │ │ │

└────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┘

Учет операций, обусловленных неисполнением ипотечных обязательств

При неисполнении или ненадлежащем исполнении залогодателем своих обязательств по закладной залогодержатель (индоссат) вправе обратить взыскание на заложенное имущество с целью удовлетворения своих требований в случаях:

- неуплаты или несвоевременной уплаты долга (в отношении обязательства, исполняемого единовременным платежом);

- систематического нарушения сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев (в отношении обязательства, исполняемого периодическими платежами);

- нарушения правил пользования (содержания, ремонта) заложенным имуществом;

- несоблюдения мероприятий по обеспечению его сохранности.

Залог может быть взыскан в добровольном (стороны заключают между собой соглашение, заверенное нотариусом, о признании требований залогодержателя) или в судебном порядке.

Продажа заложенного имущества производится на публичных торгах, победитель которых после государственной регистрации договора купли - продажи приобретает право собственности на предмет ипотеки. Вырученная сумма перечисляется организатором торгов (специализированной организацией, имеющей лицензию Минюста России) на счет залогодержателя (индоссата).

Согласно п.2 ст.154 НК РФ передача права собственности на предмет залога залогодержателю в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства подлежит обложению НДС. Налоговая база определяется исходя из рыночной стоимости передаваемого имущества.

Учет продажи заложенного имущества залогодатель ведет на счете 91 "Прочие доходы и расходы". По его кредиту учитывают сведения о продажной стоимости недвижимого имущества, по дебету - балансовую стоимость залога, начисленный НДС и понесенные операционные расходы (комиссионное вознаграждение посреднику и др.). Финансовый результат от продажи (операционная прибыль или убыток) списывается на счет 99 "Прибыли и убытки".

Залогодержателю (индоссату) после обращения взыскания на заложенное имущество информацию о не оплаченном по закладной долге следует учитывать на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет 2 "Расчеты по претензиям". Списание задолженности происходит одновременно с зачислением на его банковский счет суммы проданного залога.

Пример 4 [11, c. 32]. Организация В 31.03.2002 предъявила к оплате организации А закладную, полученную от организации Б (см. примеры 1 и 2). В связи с неплатежеспособностью должника заложенное здание было продано на публичных торгах в пользу индоссата за 2428,8 тыс. руб. (в том числе НДС 404,8 тыс. руб.).

Балансовая стоимость здания - 2600 тыс. руб., начисленная амортизация - 800 тыс. руб. Залогодатель уплатил посреднику комиссионное вознаграждение в размере 10% от суммы совершенной сделки - 242,88 тыс. руб. (в том числе НДС 40,48 тыс. руб.).

Учет операций, обусловленных настоящей сделкой, у залогодателя (см. табл. 3) и индоссата (см. табл. 4).

Таблица 3

Методика учета операций по продаже предмета ипотеки у залогодателя (организация А)

┌────────────────────────────────────────┬─────────┬─────────────┐

│ Содержание операции │ Сумма, │Корреспонди │

│ │тыс. руб.│рующие счета │

│ │ ├──────┬──────┤

│ │ │ Д-т │ К-т │