19395 (Бухгалтерский учет операций по ипотеке (залогу недвижимости)), страница 2

б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

6. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, обобщая вышесказанное, нужно остановиться на следующем.

После подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.

Залогодатель (должник по кредитному договору) обязан:

а) застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности);

б) уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.

Кроме обязанностей, залогодатель имеет следующие права:

а) пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением (в настоящем случае - для проживания);

б) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;

в) завещать заложенное имущество;

г) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;

д) если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).

Правда, некоторые права из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этого требует закон.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет следующие права:

1. Передать свои права другому лицу:

а) по договору об ипотеке;

б) по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

2. Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.

3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);

в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает.

4. Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;

б) невыполнения залогодателем своих обязанностей;

в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Таким образом, действия заемщика регламентированы законом и гражданским законодательством, чего нельзя сказать о правах и обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполнены в момент предоставления заемщику кредита на приобретение жилья и подачи заявления на государственную регистрацию.

2. Отражение в бухгалтерском учете операций по ипотеке

Для отражения операций, связанных с ипотекой, организация-залогодатель использует счет 009 "Обеспечение обязательств и платежей выданных", а организация-залогодержатель - счет 008 "Обеспечение обязательств и платежей полученных". [11, c. 22].

Факт передачи в залог недвижимости учитывается по дебету указанных счетов, а факт возврата залога - по кредиту. Аналитический учет необходимо вести по каждому полученному и выданному обеспечению.

Недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке, остается на балансе у залогодателя и находится в его владении и пользовании. При этом залогодателем может выступать как сам должник, так и другое лицо.

В данной главе рассмотрим, как в бухгалтерском учете отразить операции, связанные с передачей залогового имущества. В частности, найдем ответы на три основных вопроса: как оформить передачу залога, как списать связанные с этим затраты и как быть при реализации залогового имущества, рассмотрим примеры.

Передаем имущество в залог

Объект залога учитывается на балансе собственника - на отдельном субсчете. Например, если в залог передается оборудование, числящееся в составе основных средств, то при передаче его в залог в учете необходимо будет сделать проводку:

Дебет 01 субсчет "Основные средства, переданные в залог"

Кредит 01 субсчет "Основные средства в эксплуатации"

- отражена стоимость имущества, переданного в залог.

Одновременно залогодатель должен отразить стоимость предметов, переданных в залог, на отдельном счете 009 "Обеспечения обязательств и платежей выданные". Отметим, что на счете 009 имущество нужно отражать по стоимости, которая указана в договоре залога, а она может отличаться от остаточной. В момент возврата займа или кредита суммы обеспечений нужно со счета 009 списать.

Списываем расходы, связанные с передачей имущества в залог

Залог имущества обычно сопряжен с рядом расходов, которые возникают у залогодателя.

Расходы по страхованию имущества у залогодателя являются не чем иным, как затратами, которые связаны с получением кредитов и займов. Это следует из п. 19 ПБУ 15/01 "Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию".

Такие затраты отражаются в учете организации-заемщика в том отчетном периоде, в котором они были произведены. А затем они относятся в состав прочих расходов либо единовременно (первый способ), либо в течение срока действия договора кредита или займа (второй способ). Выбранный способ организация должна закрепить в своей учетной политике.

Отметим, что для того, чтобы не возникали разницы между бухгалтерским и налоговым учетом, фирме целесообразнее использовать второй способ, то есть списывать расходы на страхование в течение срока погашения займа.

Пример 1 [14, c. 45]. ООО "Боливия" в октябре 2007 г. заключило с банком договор на открытие кредитной линии сроком на 6 месяцев. При заключении договора банк выставил требование о залоге станка, принадлежащего компании на праве собственности. Остаточная стоимость станка составляет 450 000 руб. Залоговая стоимость определена в размере 78 000 руб. Оборудование передано в залог в октябре.

ООО "Боливия" в октябре застраховало предмет залога на остаточную стоимость. Страховая премия по договору равна 53 000 руб. В учетной политике организации прописано, что расходы на страхование предметов залога учитываются в течение срока действия кредитного договора.

В октябре бухгалтер сделал такие проводки:

Дебет 01 субсчет "Основные средства, переданные в залог"

Кредит 01 субсчет "Основные средства в эксплуатации"

- 450 000 руб. - отражена передача основного средства в залог;

Дебет 009

- 78 000 руб. - отражена залоговая стоимость автомобиля;

Дебет 76 субсчет "Расчеты по имущественному страхованию" Кредит 51

- 53 000 руб. - выплачена сумма страховой премии;

Дебет 97 Кредит 76 субсчет "Расчеты по имущественному страхованию"

- 53 000 руб. - отражены затраты на страхование в составе расходов будущих периодов.

Ежемесячно с октября 2007 г. по март 2008 г. бухгалтер спишет сумму страховых расходов:

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 97

- 8833,33 руб. (53 000 руб. : 6 мес.) - списана часть страховой премии.

Расходы на добровольное страхование основных средств производственного назначения, можно включить в расходы при расчете налога на прибыль в размере фактических затрат (п. 3 ст. 263 Налогового кодекса РФ).

Пункт 6 ст. 272 Налогового кодекса РФ предписывает уменьшать налогооблагаемый доход на расходы по добровольному страхованию в том отчетном периоде, в котором были перечислены деньги на оплату страховых взносов.

Плата за то, что заложенное имущество не застраховано

При заключении договора залога стороны могут прописать, что залогодатель не будет страховать имущество, а перечислит банку дополнительную сумму в обеспечение кредита.

В бухгалтерском учете сумму, перечисленную банку, нужно отнести в состав прочих расходов. Либо в полном размере в том периоде, к которому она относится, либо постепенно в течение срока действия договора займа.

Помимо страхования имущества у залогодателя нередко бывают и другие расходы. В частности, затраты на оплату оценки имущества или услуг нотариуса за удостоверение договора залога.

Расходы на оценку имущества и затраты по оплате услуг нотариуса связаны с получением кредитов или займов. И по правилам п. 20 ПБУ 15/01 их также можно учесть двумя способами. Единовременно в момент осуществления или равномерно в течение действия договора кредита или займа. Выбранный способ надо закрепить в учетной политике.

Чтобы избежать расхождений между бухгалтерским и налоговым учетом, затраты лучше списывать единовременно, в том периоде, когда вам окажут услуги.

Пример 2. [11, c. 25]. Организация А 01.03.2007г. получила от организации Б денежный заем в сумме 2000 тыс. руб. сроком на 30 дней под 1,2% (24 тыс. руб.) с целью приобретения материальных ресурсов.

Обеспечением займа выступило здание материального склада, принадлежащее организации А, в связи с чем был заключен договор об ипотеке и выписана закладная.

Рыночная стоимость здания (без НДС) - 2024 тыс. руб.

Общая сумма обязательства, указанная в закладной, составляет 2024 тыс. руб. (2000 тыс. руб. + 24 тыс. руб.).

Заемные средства использованы для осуществления расчетов с поставщиком в порядке последующей оплаты и возвращены кредитору в установленный срок.

Порядок учета операций, обусловленных настоящей сделкой, у залогодателя и залогодержателя приведен в таблице 1.

Таблица 1

Методика учета операций по получению и возврату ипотечного займа

┌────────────────────────────────────────┬─────────┬─────────────┐

│ Содержание операции │ Сумма, │Корреспонди │

│ │тыс. руб.│рующие счета │

│ │ ├──────┬──────┤

│ │ │ Д-т │ К-т │

├────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┤

│ Залогодатель (организация А) │

├────────────────────────────────────────┬─────────┬──────┬──────┤

│Передано в залог здание материального │ 2024 │ 009 │ │

│склада │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Выдана кредитору (залогодержателю) │ 2000 │ 51 │ 66 │

│закладная в связи с зачислением на │ │ │ │

│расчетный счет краткосрочного займа, │ │ │ │

│обеспеченного ипотекой │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Начислена задолженность по процентам за │ 24 │ 91-2 │ 66 │

│пользование займом │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

┌────────────────────────────────────────┬─────────┬─────────────┐

│ Содержание операции │ Сумма, │Корреспонди │

│ │тыс. руб.│рующие счета │

│ │ ├──────┬──────┤

│ │ │ Д-т │ К-т │

├────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┤

│С расчетного счета возвращены │ 2024 │ 66 │ 51 │

│залогодержателю заем и проценты в связи │ │ │ │

│с предъявлением закладной к оплате │ │ │ │

│(2000 тыс. руб. + 24 тыс. руб.) │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│Получен залог, возвращенный │ 2024 │ │ 009 │

│залогодержателем │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┤

│ Залогодержатель (организация Б) │

├────────────────────────────────────────┬─────────┬──────┬──────┤

│Получено в залог здание материального │ 2024 │ 008 │ │

│склада │ │ │ │

├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤

│От должника (залогодателя) получена │ 2000 │ 58-3 │ 51 │

│закладная в связи с предоставлением │ │ │ │

│краткосрочного займа, обеспеченного │ │ │ │